原告牟某，男，XX年XX月XX日生，汉族，务农，住（略），公民身份号码（略）
委托代理人皮某，重庆XX（略）事务所（略）（特别授权）。
被告重庆某有限公司，住所地重庆市XX区XX镇XX街XX号，组织机构代码(略）。
法定代表人苏某，董事长。
委托代理人林某，男，XX年XX月XX日生，汉族，该公司副总经理，住（略）（特别授权）。
委托代理人李某，男，XX年XX月XX日生，汉族，该公司副总经理，住（略）。
原告牟某与被告重庆某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年12月28日立案受理后，依法由代理审判员罗利独任审判，适用简易程序于2011年1月24日公开开庭进行了审理。原告牟某的委托代理人皮某，被告某公司的委托代理人林某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牟某诉称，2009年2月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定了交房期限、办证期限及违约责任等。原告已按约履行合同义务，但被告未按约交房办证，原告多次催促才于2010年7月20日领到房屋钥匙，至今亦未办理房地产权证，故起诉请求判令被告支付原告逾期交房违约金x元及逾期办理房地产权证违约金（按约从2011年1月5日算至同月12日）。
被告某公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同属实，合同约定交房时间为2009年4月30日，但由于不可抗力因素汶川地震导致建材供应紧张、价格上涨，造成本案商品房所在的工程于2009年7月3日才竣工，应免除或减轻其间被告的违约责任；同时合同附件四约定工程竣工后即可交房，竣工后被告已电话通知原告接房，原告不前来接房，被告不应承担之后的违约责任；合同中约定的逾期交房违约金过高，请求减少；原告主张的逾期交房、逾期办证违约金重复计算，应扣减，故只同意适当补偿原告。
经审理查明，2009年2月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于XX区XX路XX号XX幢住宅一套，总成交金额x元；被告应当于2009年4月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后60日内，应由被告到房地产交易管理部门办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的从逾期之日起，被告按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。同时该合同附件四补充协议第4项约定，商品房经竣工验收后，原告接到被告发出的交房入住通知[可电话通知]15日内按约支付商品房价款和相关税费，会同被告或被告委托的物业管理机构对该商品房进行交接，如原告未能在15内办理商品房交接手续的，或原告无正当理由拒绝接受的，视为已正式交付。合同签订后，原告当日交纳了房款x元，于2009年5月25日交纳了房款x元，共计x元。2010年7月20日，原告因为装修实际接房。2010年11月5日，被告取得永川沁馨苑工程（位于永川区X路X号）的竣工验收备案登记证。2011年1月12日，永川区房地产交易所受理了被告为原告申请的权属登记。
庭审中，原、被告确定双方约定的“人民银行同期贷款利率”指中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率，合同附件四补充协议的约定“经竣工验收后”指经竣工验收合格后。
上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、收据、装修钥匙移交明细、竣工验收备案登记证、房地产交易所登记业务受理表等证据佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称汶川地震后建材供应紧张、价格上涨系不可抗力导致逾期交房没有事实依据；辩称合同附件四约定工程竣工验收合格后即可交房并已电话通知而系原告逾期接房，因取得竣工验收备案登记证是竣工验收合格的标志，故对上述辩称理由本院均不予采纳。本案逾期交房期限应从2009年5月1日算至2010年11月5日。被告辩称约定逾期交房违约金过高，但未提供关于原告实际损失的证据证实，本院不予采纳。原告在明知被告未取得竣工验收备案登记证的情况下，本可拒绝接房，却于2010年7月20日实际接房，故对被告应承担的2010年7月21日至同年11月5日期间的逾期交房违约金应予部分免除，此期间违约金本院酌定为4752元（108天×x元×0.0003÷2），加上2009年5月1日至2010年7月20日的逾期交房违约金x元（446天×x元×0.0003），故被告应承担的逾期交房违约金为x元。原告虽于2010年7月20日实际接房，但该房屋未取得竣工验收备案登记证，不具备交付条件，应以取得竣工验收备案登记证的2010年11月5日作为房屋交付时间，故被告应在2011年1月4日前为原告办理房地产权证，而被告向房地产权证登记部门交付办证资料时间为2011年1月12日，超过合同约定的办证期限，构成违约，故被告应从2011年1月5日至2011年1月12日止以原告已付房款x元按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率标准计算支付原告逾期办证违约金。被告辩称以上两项费用计算重复没有事实依据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由重庆某有限公司于本判决生效后10日内支付牟某逾期交房违约金x元；
二、由重庆某有限公司于本判决生效后10日内按牟某已付房价款总额x元，依照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率，从2011年1月5日起计算支付牟某逾期办证违约金至2011年1月12日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费770元，减半收取385元，由重庆国禄实业有限公司负担（此费原告已预交，由被告于本判决生效后10日内直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员罗利
二0一一年三月十日
书记员刘培桃
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