原告王某某。
委托代理人姬XX。
被告靳某某。
委托代理人赵XX。
原告王某某与被告靳某某房屋租赁权纠纷一案，原告王某某于2011年1月5日向本院提起诉讼。本院于同年2月28日作出受理决定，受理当日即将受理案件通知书及举证通知书送达原告王某某，将应诉通知书及举证通知书送达被告靳某某。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月11日和5月17日对本案公开开庭进行审理。原告王某某及其委托代理人姬XX，被告靳某某及其委托代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2008年6月20日和10月31日，原告与被告分别签订了位于解放西路路南的房屋，楼上五间和楼下六间的租赁协议，楼上租金每年为5000元，楼下的六间为每间700元／月，租金为预交方式。协议签订后，原告费尽周折才将原租户解除了合同，向被告交付了其承租协议项下的房屋。然而，被告却没有履行交付租金的义务。原告多次向被告催要，被无理拒绝。据此，提出如下诉讼请求：1、判决被告支付原告2008年6月20日以来的房屋租金7000元；2、判决被告支付原告2008年10月31日以来的房屋租金6000元；3、判决被告维修所租房屋门窗等；4、判决终止2008年6月20日和2008年10月31日的两份合同；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告靳某某辩称，2008年6月20日签订的租赁合同涉及的楼上五间房，原告没有向被告移交，所以不存在被告支付租金的问题。2008年10月31日所签合同涉及楼下六间房，被告在2009年1月17日预付了半年租金，进行了室内施工，施工中遭到原告的无理阻挠，施工被迫停止，所以该房最终也没有交给被告使用。关于原告诉讼请求中维修房屋门窗的问题，被告在施工中将破旧的门窗换成了新的铝合金门窗，所以不存在维修问题。请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告保留向原告追诉预付金及赔偿损失的权利。
根据原、被告的诉辩意见，确定案件争议焦点为：1、租赁房屋是否实际交付被告。2、原、被告双方是否按合同履行了各自的义务。
原告王某某为支持自己的诉讼主张，提交了以下证据：1、两份《租赁协议》，以此证明原、被告双方签订有租赁协议。2、三份收款收据，以此证明被告已经履行了租房协议。3、（2011）焦民一初字第X号民事调解书，以此证明原、被告双方同意本案由解放区人民法院处理。被告靳某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性没有异议。三份收款收据中2009年1月17日的收据没有异议，对楼上5间房的付款有异议，交款收据并不能证明原告交付了房屋。被告靳某某为支持自己的观点，1、向本院申请证人蒋庆荣、靳某满出庭作证，以此证明原告阻止被告施工，致使租赁房屋没有实际交付被告。2、2009年1月17日收款收据1张，以此证明被告预交了楼下六间房的租金，原告阻挠被告对房屋进行改造，该房没有交付被告。原告王某某对上述证据质证后，发表如下意见：当时被告改造房屋拆墙，为了安全，原告进行了制止，原告并没有终止被告履行租赁合同。对被告提交的收款收据没有异议。
本院于2011年4月12日对租赁房屋进行了现场勘验，勘验房屋的现状，勘验笔录双方当事人没有异议。
上述证据，经庭审质证，对方当事人没有提出实质性异议，证据真实、合法、有效，本院予以认定。
本院根据当事人的举证、陈述及诉辩意见，确认以下案件事实：2008年6月20日原告王某某与被告靳某某签订一份《租赁协议》，原告将自己位于焦作市X路花坛往西200米处路南已租二楼十八间以东五间临路楼房租给被告经营使用，约定租赁期限自2008年10月1日起至2021年9月30日止。同年10月31日，双方又签订一份租房协议，原告将自己位于上述地段的房屋三楼八间和一楼八间租给被告经营使用，约定租赁期限自2008年12月1日起至2020年12月31日止。年租金为每间700元，第一年可以半年预交一次，一年后改为预交一年。如被告不按期交纳租金，原告有权终止协议。被告在一楼院内所建围墙、大门、卫生间、车棚归被告所有；租赁期内被告对房屋主体改造应向原告提供施工图并取得原告同意。双方还对其他相关事项进行了约定。2009年1月17日，被告交付原告一楼六间房2008年12月至2009年5月底六个月的租金2100元（合同约定的八间房实际履行六间房）。2009年1月，被告组织人员对该六间房的门窗、地面等进行装修改造时，原告认为被告装修拆除门窗承重墙砖会影响到房屋的安全，就阻止被告施工，至此，被告既未再与原告协商解决此事，也未继续整修房屋对外经营使用，租赁房屋长期搁置而形成本案诉讼。被告所租的三楼八间房屋，原告已通过仲裁程序处理。2009年4月30日，被告交付原告二楼以东五间房2008年10月1日至2009年2月底的租金2500元，2009年6月10日被告又交付原告该房2009年3月至6月的租金2000元。后原告以被告未按合同约定继续交付租金为由，向本院提起诉讼。本案在审理期间，即2011年4月25日原、被告双方就合同的终止履行达成协议，协议签订的次日起原告进驻本案诉争的房屋进行经营使用。至此，双方当事人签订的两份《租房协议》已实际终止。
本院认为，原告王某某与被告靳某某签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方的权利义务约定明确，且不违反法律规定，双方应当按照《租房协议》履行。2008年6月20日签订的《租房协议》二楼十八间以东的五间房，被告为此两次交付原告租金，足以证明原告已按约定向被告交付了租赁房屋。被告称该房原告没有交付，缺乏证据支持，本院不予采信。该五间房约定年租金为5000元，折算出每月租金为416.7元，被告两次共交付原告租金4500元，从而得出被告已实际交付原告324天的租金，即从2008年10月1日起至2009年8月24日止的租金被告已交付。自2009年8月25日起至双方同意终止合同时即2011年4月25日止的租金被告未交，该期间共20个月租金应为8334元，原告主张判令被告支付7000元租金的诉讼请求，本院予以支持。2008年10月31日签订的《租房协议》一楼八间房，约定的年租金每间房700元，实际履行为六间房，被告已于2009年1月17日交付该房6个月的租金2100元，即已交付该房从2008年12月1日起至2009年5月底止的租金，2009年1月被告组织人员对该房进行装修改造，足以证明原告已将该房交付被告。被告装修改造中，对租赁房屋主体改造，没有向原告提供施工图并取得原告同意，违反了双方签订的《租房协议》第六条的约定，原告进行制止并无不当。自2009年6月1日起至2011年4月25日止的租金，被告仍应按合同约定交付原告7515元，原告主张判令被告支付6000元的租金，本院予以支持。原告请求判令被告维修所租房屋门窗等请求，缺乏证据和依据，本院不予支持。原、被告双方签订的两份《租房协议》已在本案判决前自行终止，本院予以确认，不再处理。综上，原告王某某按照《租房协议》履行了交房的义务，被告靳某某没有按约支付房屋租金，被告靳某某应当承担违约责任，原告王某某的诉讼请求证据充分，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告靳某某应于本判决生效后十日内，支付原告王某某为履行双方于2008年6月20日所签订的《租房协议》的房屋租金7000元。
二、被告靳某某应于本判决生效后十日内，支付原告王某某为履行双方于2008年10月31日所签订的《租房协议》的房屋租金6000元。
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费125元，由靳某某负担。王某某预交的受理费不再退还，执行时结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长苗晓霞
审判员黎兴中
审判员张党生
二○一一年七月四日
书记员王某君
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