湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第X号
上诉人（原审被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人黄某青，湖南银光律师事务所律师。
委托代理人王炎，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾某，女，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）何某某，女，X年X月X日出生。
两被上诉人委托代理人郭湘粤，湖南星河律师事务所律师。
原审第三人龙某某，男，X年X月X日出生。
原审被告张某某，女，X年X月X日出生。
上诉人李某某因与被上诉人曾某、何某某及原审第三人龙某某、原审被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2010）苏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年7月12日公开开庭审理了本案，上诉人李某某的委托代理人黄某青、王炎，被上诉人曾某、何某某及其委托代理人郭湘粤，原审第三人龙某某到庭参加诉讼，原审被告张某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李某某与张某某系夫妻关系。2009年10月25日，李某某（甲方）与曾某、何某某（乙方）签订门面买卖合同，李某某将其所有的郴州市X路南岭山庄X栋中1、2、3、4-1、4-2、8至11、12、13、X号，X栋东2、3、6、7、8-1、8-X号，X栋西5-1、5-X号，计483.04m2，共20个门面出售给曾某、何某某，约定房款为x元，甲方2009年10月30日将房屋交付给乙方，甲方保证房产成交之前的经济纠纷自行处理，如因此发生的损失由甲方负责，甲方保证成交之前未同他人发生租赁关系，如由此导致乙方损失由甲方负责。合同签订后，曾某、何某某支付价款，李某某交付门面，双方于2009年11月18日办理了房产过户手续，曾某、何某某取得上述门面的房产证。
曾某、何某某在与李某某签订门面买卖合同后，即在门面外张贴招租广告。龙某某得知招租内容后，便告知曾某、何某某门面已由他承租。曾某、何某某与龙某某交流后，才得知在2009年4月8日，李某某、张某某与龙某某签订一份租赁合同。该租赁合同约定，龙某某租用李某某、张某某郴州市南岭山庄X栋西X号临街门面壹间（郴州市南岭山庄X栋西X号临街门面，实际面积为27.2m2，系肖康儒的产权。2009年4月15日，李某某与肖康儒签订租赁合同，肖康儒将该门面租给李某某，租金每月800元，租期为10年），面积约x，租金每月6800元，租期为10年，一年一次付清全年租金，并交纳合同保证金x元，龙某某必须在每年4月15日交纳门面租金。龙某某有进出李某某卖与曾某、何某某门面的钥匙，对门面内的垃圾等作了清理。曾某随即电话告知李某某，李某某称该租赁合同是假合同，让曾某、何某某不予理睬。曾某、何某某遂于2009年11月8日与洪曲宁签订门面租赁合同，该合同签订后，洪曲宁几次要入场装修，均遭龙某某阻止。2010年5月30日，洪曲宁与曾某、何某某终止合同，曾某、何某某赔偿洪曲宁违约损失x元。曾某、何某某后征得龙某某允许，2010年12月将门面以27.3元/m2租出。另查明，李某某在卖门面前，与金艺物业管理有限责任公司有物业管理费纠纷。曾某、何某某诉至法院，请求：1、判令李某某、张某某连带赔偿损失x元（租金损失：25元/m2×483.04m2×12个月=x元，租金损失只算至2010年11月，之后的租金损失另算；支付案外人违约金x元；追索损失所产生的律师费用5000元）；2、判令李某某、张某某承担其应承担的物业管理费x元（483元×55个月，从2005年4月至2009年10月）；3、本案诉讼费用由李某某、张某某负担。
原审法院认为，曾某、何某某与李某某签订的门面买卖合同，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违法，应予以确认该合同效力。该合同中约定李某某保证门面成交之前未与他人发生租赁关系，否则李某某赔偿乙方损失，但李某某在签订门面买卖合同之前隐瞒与第三人龙某某签订了门面租赁合同的事实，给曾某、何某某造成门面出租受益租金损失，依约应予赔偿。曾某、何某某诉请损失按25元/m2计算，经查，李某某提供的与肖康儒的门面（该门面与曾某、何某某的门面相隔）租金为29.4元/m2，李某某与龙某某签订的门面合同的租金为12.8元/m2，曾某、何某某将门面租出的租金为27.3元/m2，而南岭山庄的门面租金行情为25元/m2左右。故结合双方的意见，租金损失按22元/m2计算较妥，损失的期限从曾某、何某某最初出租受阻时（2009年11月）起至曾某、何某某将门面租出时（2010年10月止），共计12个月。李某某辩称未隐瞒租赁关系，经查，李某某与第三人龙某某签订的租赁合同中，约定的门面为南岭山庄X栋西X号，但约定的面积约为x，而实际上南岭山庄X栋西X号门面的面积只有27.2m2，该门面的面积加上李某某卖给曾某、何某某的门面面积约有500余m2，符合李某某与龙某某签订的租赁合同约定的面积。另外，龙某某又拥有曾某、何某某购买的门面的钥匙，李某某除卖给曾某、何某某的门面外，在南岭山庄不再有其它门面。因此，对李某某的辩解意见不予采纳。李某某辩称案外人违约金x元不应赔偿的意见，经查，曾某、何某某在李某某告之不予理睬龙某某的情况下才将门面租给洪曲宁，因此，本案中，曾某、何某某对支付案外人违约金没有过错，故对该辩解不予采纳。曾某、何某某要求支付律师费损失属律师费转付，我国法律现无明文规定，故不予支持。曾某、何某某诉请要求李某某、张某某承担物业管理费，因曾某、何某某不是物业管理费的诉讼主体，故不予支持。张某某系李某某之妻，夫妻间的共同债务应共同承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条（一）项、第一百三十条之规定，判决：一、被告李某某在本判决生效后十日内赔偿原告曾某、何某某租金损失x.56元（22元/m2×483.04m2×12个月）；二、被告李某某在本判决生效后十日内赔偿原告曾某、何某某经济损失（支付给洪曲宁的违约金）x元；三、被告张某某承担本案连带责任；四、驳回原告曾某、何某某要求赔偿律师费5000元的诉讼请求；五、驳回原告曾某、何某某要求被告李某某、张某某承担物业管理费x元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4230元，财产保全费1520元，公告费150元，合计5900元，由原告曾某、何某某负担1770元，由被告李某某负担4130元。
李某某不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人负担。其理由是：一、一审判决事实不清。1、一审庭审中，上诉人对被上诉人所提交的证据4、5、11、12的真实性均提出了异议。因一审判决未对证据的真实性进行审查，导致被上诉人与洪曲宁签订、终止租赁合同、被上诉人赔偿洪曲宁x元损失的事实不清；2、一审认定第三人龙某某有进出李某某卖予被上诉人门面的钥匙没有证据证明，导致该事实不清。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“李某某在签订门面买卖合同之前隐瞒与第三人龙某某签订的门面租赁合同的事实，给被上诉人造成直接经济损失门面出租受益租金损失，依约应予赔偿”错误。第一、上诉人在一审提交的证据证明，上诉人租给第三人的门面与上诉人卖给被上诉人的门面不是同一门面，两个门面也没有交叉，故不存在上诉人与被上诉人签订门面买卖合同之前隐瞒门面已租赁的事实。第二、第三人龙某某非法阻止被上诉人正当使用门面，侵犯被上诉人的合法权益，由此造成的损失，依法应由侵权的第三人赔偿，而不应当由上诉人赔偿；2、一审判决认定“李某某与第三人龙某某签订的租赁合同中，约定的门面为南岭山庄X栋西X号，但约定的面积约为x，而实际上南岭山庄X栋西X号门面的面积只有27.2m2，该门面的面积加上李某某卖两原告的门面面积有500余m2，符合李某某与龙某某签订的租赁合同约定的面积”错误。上诉人租给第三人的门面与上诉人卖给被上诉人的门面是两个独立的门面，一审判决简单以两个门面的面积相加，推出上诉人租给第三人的门面就是上诉人卖给被上诉人的门面错误。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失没有事实和法律依据。上诉人认为，1、上诉人卖给被上诉人的门面没有租给第三人，一审判决没有事实依据；2、被上诉人与洪曲宁、终止门面租赁合同的事实没有查清，判决上诉人赔偿被上诉人的损失没有事实依据；3、假定被上诉人与洪曲宁终止门面租赁合同所造成损失的事实存在，但因该损失由龙某某侵权造成，依法应由第三人赔偿而不应由上诉人赔偿。
曾某、何某某答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律准确得当，应予维持。1、被答辩人与第三人签订《租赁合同》是在2009年4月8日，而将其门面出卖给答辩人的时间是2009年10月25日，但其仍然在《门面买卖合同》的第九条第二款中承诺，保证此前未同他人发生租赁关系；2、答辩人于2009年10月25日购得被答辩人的门面后，于2009年11月8日将涉案门面租赁给案外人洪曲宁，但因为被答辩人未处理好其与第三人龙某某的租赁关系，导致第三人屡次阻挠洪曲宁，导致洪曲宁无法正常使用门面因而解除与答辩人的租赁关系，并要求答辩人承担违约赔偿x元，该损失系直接发生，一审判决因此予以认定是完全正确的。二、被答辩人的上诉没有事实基础和法律依据，应予驳回。1、关于洪曲宁租赁合同和违约金的事实，答辩人提供了与洪曲宁的租赁合同、派出所的调查笔录、答辩人与洪曲宁终止租赁关系的协议、洪曲宁收到答辩人违约金x元的收条以及洪曲宁的证言录像予以证实，上述证据均为直接证据原件；2、关于龙某某拥有答辩人门面钥匙的事实。一审庭审中，第三人龙某某明确回答是被答辩人将门面钥匙交给了第三人。并且，第三人在涉案门面中进行了清於、清理垃圾及隔墙等工作；3、关于门面是否重叠交叉的事实，被答辩人与第三人《租赁合同》中约定租赁的门面虽然是X栋西X号，但约定的面积却为x，租赁价格达6800元每月，X栋西X号门面的实际面积只有27.2m2，很显然，被答辩人租赁给第三人绝不只是X栋西X号一个门面，而是整个涉案门面。答辩人购买门面的目的是为了获取利益，因为被答辩人的违约，导致无法正常使用门面获益，因此答辩人的损失是客观的。答辩人请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人龙某某答辩称，针对x的门面，上诉人在派出所调解时已经承认租赁合同的门面就是被上诉人买的，第三人请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张某某未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
本院二审查明，2009年11月8日，曾某（甲方）与洪曲宁（乙方）签订租赁合同，曾某将其拥有的坐落于郴州市南岭山庄的门面出租给洪曲宁用于经营，建筑面积约x，租期三年，租金为25元/m2，月租金为x元。本院二审查明的其它事实与原审一致。
本院认为，针对上诉人的上诉，本案二审的争议焦点有二：一是李某某卖给曾某、何某某的门面是否与李某某租给龙某某的门面有交叉或重叠；二是曾某、何某某支付给洪曲宁的x元违约金是否真实。关于第一个焦点其一、李某某与龙某某签订的《租赁合同》中约定租赁的门面虽然是X栋西X号，但约定的面积却为x，租赁价格达6800元/月，而X栋西X号门面的实际面积只有27.2m2，因此李某某实际租赁给龙某某的门面并不只是X栋西X号，还包括李某某卖给曾某、何某某的门面；其二、龙某某拥有涉案门面的钥匙，并对涉案门面进行了清淤及清理垃圾，即龙某某基于该《租赁合同》对涉案门面实际占有和使用；其三、从举证能力而言，李某某既是门面出卖人同时也是门面出租人，李某某更有能力来否认门面交叉或重叠的事实，但李某某并未提供证据证明龙某某租赁的门面系其它门面。因此，李某某该项上诉理由不能成立，依据李某某与曾某、何某某签订的门面买卖合同的约定，上诉人李某某应就此承担违约责任。关于第二个焦点，曾某为证明该x元的损失，提供了与洪曲宁的租赁合同、与洪曲宁终止租赁关系的合同、洪曲宁收到违约金x元的收条以及洪曲宁的证言录像等证据，上述证据形成证据链，可以证实该损失的真实性，也符合客观常理。故李某某该上诉理由亦不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3251元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长许斌海
代理审判员雷闻
代理审判员杨利平
二○一一年八月二十九日
代理书记员韩淑静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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