原告湘潭市某某电影院。
法定代表人王某。
委托代理人刘某。
委托代理人梁某某。
被告李某某。
委托代理人余某。
原告湘潭市某某电影院诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年4月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘某民独任审判，于2011年5月17日公开开庭进行了审理。代理书记员谢艳廷担任记录。原告湘潭市某某电影院的委托代理人刘某、梁某某、被告李某某的委托代理人余某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘潭市某某电影院诉称：原告系一家全民所有制企业，自2001年起将所有的门面对外出租。被告李某某于2004年2月1日承租了原告的门面经营“XXX花苑”店。现需要对XXX电影院进行企业改制，并将电影院所有的土地收回纳入国土储备。因此，原告必须解除与被告之间的租赁关系。原告与被告之间的租赁合同中也明确约定因整体改造，原告可以随时解除租赁合同，并不承担任何赔偿责任。另外，原告与被告李某某之间签订的是不定期租赁合同，依据合同法的相关规定原告可以解除与被告之间的租赁关系。因原告企业改制工作时间紧迫，曾多次与被告协商搬迁事宜，并分别于2010年5月4日、2010年6月11日、2010年11月29日三次发函通知被告解除合同，限期搬迁，腾交房屋。后又于2010年12月30日发出律师函通知被告解除合同，但时至今日，被告仍未搬离其所租赁的房屋，并且从2010年4月份起被告就一直没有缴纳租金，不仅侵害了原告的合法权益，还影响了原告企业改制的正常进行。为此原告诉讼来院，请求确认原告解除与被告之间的租赁关系合法有效；判令被告撤离各自租赁的门面；判令被告支付其所欠付的从2010年4月至起诉时止的租金x元（966元/月，从2010年4月至起诉时止，共12个月）；并承担本案的全部诉讼费。
被告李某某辩称：一、答辩人与XXX电影院之间存在合法的租赁合同，根据合同的约定和法律的规定，应该以书面方式解除合同，否则该合同应受法律保护，应予继续履行。而本案原告没有行使解除权，因此本案争议的租赁合同并没有解除。二、答辩人从来没有收到过本案原告寄送的解除租赁的书面通知，至于在其他租赁户的报告中签名，是得悉湘潭市XXX要求其他租赁户搬走，这一点在前几年湘潭市某某电影院就以口头方式多次要求答辩人搬走。答辩人认为湘潭市某某电影院应本着负责的态度，对答辩人予以补偿后方能搬走，因此这方面的交涉报告，由于没有达成一致协议，只能算是一种声援和提出了协商标准，不能作为对租赁合同解除的回应，更不能认定为湘潭市某某电影院行使了解除权。三、从原告湘潭市某某电影院要求答辩人支付从2010年4月起的房租来分析，完全是原告不同意收取房租，并且承诺从2010年4月起的房租，不要答辩人负担，并愿意协议解除租赁合同，只是因为原告的补偿标准过低，才没有达成一致意见。因此，原告要求支付房租的诉请不能支持。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告湘潭市某某电影院系一家全民所有制企业，经营电影播放业务。自2001年起将其所有的门面对外进行出租。2004年2月1日，被告李某某租用了原告湘潭市某某电影院的一间门面，开设了一家“XXX花苑”。双方所签合同约定“租赁期限自2004年2月1日起至2007年1月31日止，租金每年8000元，经营范围花卉、精品。租赁押金5000元。租赁期内的水电费及维修费由乙方（被告）负责缴纳，由甲方每月收缴一次，乙方不得拒交，否则停供水电。本合同所有各条双方均应共同遵守，严格履行，如有违反，就视作违反合同，则另一方有权终止合同，并可处以违反合同的一方适当的罚款和赔偿金5000元。租赁期内，如遇甲方（原告）XXX电影院整体改造，不视作违约，乙方应支持配合，甲方不负任何赔偿责任。”合同签订后，原、被告都能按合同严格履行。合同到期后，被告李某某没有退出该租赁，也没有再和原告签订合同。但经双方协商，租金提高到966元/月。2009年原告根据湘潭市广播电视局2009年第X号文件精神，并经湘潭市人民政府同意，将湘潭市某某电影院进行企业改制，并将其纳入旧城区改造范围，将XXX电影院所在的土地收回纳入国土储备。为此，原告湘潭市某某电影院于2010年5月4日向被告李某某发出通知，该通知称：“根据湘潭市某某电影院报经湘潭市广播电视局2009年X号文件对湘潭市某某电影院进行企业改制的批复精神，并报经湘潭市人民政府同意，须在近期内对即是危房（严重存在安全隐患），又系企业改制的XXX电影院进行拆除工作，为此特请各位租房经营户主在接到本通知30日内自行过渡并搬迁完毕腾交房屋交我院处理。特此通知，谢谢配合。湘潭市某某电影院。”此通知被告拒收。2010年6月11日，原告再次向各租赁户发出了《关于解除租赁关系及相关事宜的函》，该函称：“你租赁使用的我院位于湘潭市雨湖区X街X路XXX号（系产权证编号，现门牌号为雨湖路XXX号）房屋，租赁期限早已届满，因我院改制需要，需解除与你的租赁关系，并已于2010年5月4日发通知告知相关事宜，现我院再次向你函告以下事宜：1、解除我院与你的租赁关系；2、请你户于2010年7月12日前自行处理搬迁事宜，并腾空房屋交我院处理，因逾期未搬离而造成的损害后果由你户自行承担；3、请将搬迁之前所需缴纳的房租金，水电等费用在搬迁之前与我院全部结清，未结清的我院将诉诸司法途径解决并采取相应的保全措施；4、我院与你的租赁关系在期限届满后属于不定期租赁关系，我院已给予你足够的时间处理解除租赁关系后的善后事宜，故我院不需要承担任何法定或约定的义务和责任。以上事宜，望认真权衡，并能按函告之内容配合我院办理。特此函告，湘潭市某某电影院”。但该函告并不是直接送达的，而是通过特快专递邮寄送达的。2010年11月29日，原告又一次向各租赁户发出《关于解除租赁关系及限期搬离的函》，该函与2010年6月11日的函相似，只是第二点有所变更，其内容为“请你户于2010年12月3日前自行处理搬迁事宜，并腾空房屋交我院处理。自12月4日起，我院将停水、停电、停止营业，到期后如因你户强行经营而造成损失，由你户承担一切法律责任”。但被告还是拒搬。此后，原告湘潭市某某电影院于2010年12月30日，请律师，并由律师发律师函，该律师函再次申明，委托人曾于2010年5月7日、2010年6月11日、2010年10月29日三次发函通知您解除合同，限期搬迁，腾交房屋，但时至今日，您仍未进行搬迁，还欠缴了部分租金，水、电费等。您的上述行为已违反了双方所签合同的约定，不仅侵害了委托人的合法权益，也严重影响了企业改制的正常进行。为依法维护委托人的合法权益，保障企业改制工作的进行请在收到本函后务必在10日内搬迁完毕，腾交房屋，并结清至搬迁之日所欠缴的租金，水电费等。否则，将采取相应的法律手段追究你的违约责任。该函发出后，被告还是未搬迁。为此，原告诉讼来院，请求确认原告解除与被告之间的租赁关系合法有效；请求判令被告搬离各自所租赁的门面；判令被告支付其所欠付的从2010年4月至起诉时止的租金x元（966元/月，从2010年4月至起诉时止，共计12个月）；并承担本案的全部诉讼费用。
另查：被告李某某所租赁的门面，房租、水、电费已于2010年3月15日缴纳到了2010年3月底。
以上事实，有原告湘潭市某某电影院的房产权、被告李某某缴纳租金时的收据存根、2010年5月4日、2010年6月10日原告发给被告的通知、2010年11月29日原告发出的《关于解除租赁关系及限期搬迁的函及被告的复函》、2010年12月30日所发出的律师函、被告的身份证、2002年元月1日的合同等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告湘潭市某某电影院与被告李某某的房屋租赁合同已于2007年1月31日到期，到期后虽没有再签订合同，但双方房屋租赁关系延续，该租赁关系应为不定期的租赁关系。不定期的租赁关系，双方当事人有随时提出终止租赁关系的权利。原告为了企业的改制，要求与被告终止合同，并给予了被告适当的合理期限，但被告拒不履行终止合同的要求，为此，被告在本案中应承担主要责任。原告要求确认原告解除与被告之间的租赁关系合法有效，并判令被告搬离所租赁的门面的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，本院予以支持。原告要求判令被告支付其所欠付的从2010年4月至2011年4月份起诉时止的租金x元（966元/月×12个月＝x元）的诉讼请求，因原告于2010年5月4日就已第一次通知被告要求搬迁，对被告的经营有一定的影响，在此情况下，不宜再计算房屋租金。为此，原告的该诉讼请求，本院不予支持。本院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告湘潭市红月电影院与被告李某某之间的不定期房屋租赁关系；
二、由被告李某某在本判决生效后五日内，将所租赁原告湘潭市某某电影院的“XXX花苑”门面腾空并交还给原告湘潭市红月电影院；
三、驳回原告湘潭市某某电影院的其他诉讼请求。
本案受理费1000元，减半收取500元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审判员刘某民
二0一0年六月二十日
代理书记员谢艳廷
附法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
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