原告：呼某某，男，出生于（略），蒙古族，无职业，现住（略）。
原告：周某甲，男，出生于（略），蒙古族，学生，现住（略）。
二原告的委托代理人：焦亚中，内蒙古义盟律师事务所律师。
被告：周某乙，女，出生于（略），汉族，准格尔旗能源有限责任公司职工，现住（略）。
委托代理人：任才义，内蒙古义盟律师事务所律师。
原告呼某某、周某甲诉被告周某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年2月10日立案受理后，依法由审判员郝建中独任审判，于2009年3月20日公开开庭进行了审理。并于2009年4月20日作出（2009）准民初字第X号民事判决，以二原告主张解除房屋买卖合同已超过法定的诉讼时效，驳回二原告的诉讼请求。二原告上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院于2009年8月10日作出（2009）鄂中法字民一终字第x号民事裁定书，以解除合同属形成权，不适用诉讼时效之规定为由，撤销本院（2009）准民初字第X号民事判决书，发回本院重审。本院于2009年9月9日立案受理后，依法由审判员李子元担任审判长，与审判员奇永和、秦旭初组成合议庭，于2009年10月9日公开开庭进行了审理。原告呼某某的委托代理人焦亚中、被告周某乙及其委托代理人任才义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告呼某某诉称：我的父亲周某欣与我母亲黄某蓉于1997年5月份离婚，由于当时我们弟兄二人年纪尚小，因此由母亲直接抚养，父亲负担部分抚养费，父亲自己一人另过，因这种特殊原因，再加我们弟兄二人年幼，因此，与父亲的来往非常少，更不清楚父亲的一切行为。2007年6月20日父亲因病去世，由于诉争房屋一直由我们弟兄二人居住，于2007年7月31日，被告周某乙诉至法院要求我腾房，并出示了房产证和合同，此时我才得知被告不仅持有房屋买卖合同，且还持有该房的房产证。因此，我即提起行政诉讼，要求撤销房产证，经一审、二审和再审，最终撤消了诉争房屋的房产证。就在行政诉讼过程中，被告周某乙于2008年5月份，雇佣开锁人强行撬锁入室，占有了该房屋。经亲友多次调解，被告均拒绝返还我房屋。因此，我于2009年2月10日诉至法院，要求解除我父亲与被告签订的房屋买卖合同，并返还每年1万元的房屋租赁费，案件受理费由被告承担。
原告周某甲未进行陈述。
被告周某乙辩称：我与原告之父于2004年12月1日签订的房屋买卖合同合法有效，我已于2004年6月30日将购房价款x元一次性交付了周某欣，且在2005年房产过户于我后，该房的所有费用均由我承担，现虽法院判决撤销了房产证，但这并不影响房屋买卖合同的效力，只能视为未办理登记手续，房屋仍应当归我所有，因此，我于2008年5月份自行收回了房屋并出租他人。我认为，二原告主张解除合同的诉讼时效已超，虽有起诉权，但并无胜诉权。而且，该合同并不存在约定或法定的解除条件。因此，应当驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告胡日乐、周某甲提供的证据及其拟证明的问题：
一、原告之父周某欣与被告周某乙于2004年12月1日签订的《房地产买卖契约》。拟证明被告周某乙只支付了x元定金，并未支付价款而导致合同目的故意不能实现，被告属于根本违约，而根本违约则是法定的解除合同条件，因此，应当支持原告主张解除合同的诉讼请求；
二、（2008）鄂中法行再终字第X号行政判决书，拟证明被告周某乙持有的诉争房屋的房屋产权证被撤销，之后，该房屋的产权待定，而在此期间，被告强行占有房屋属侵权行为，而收取房屋租金则属不当得利，应当返还原告。
被告周某乙及其委托代理人任才义认为：对于《房地产买卖契约》和中级法院的行政判决书的真实性无异议，而该协议正好能够证明我方已全部支付了购房价款x元，根本违约方是原告而非我方，而根本违约方要求解除合同，违反法律规定，不应当支持。虽然房产证被撤销，但这只能视为双方未办理登记手续，这并不影响合同的效力，根据合同约定，房屋产权已属我方，并非产权待定，我方享有占有、使用和收益的所有权利，因此，并不存在侵权，更不存在不当得利。合同的解除，是指合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人双方通过协商或一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭的民事法律行为。但单方行使合同解除权，必须在宽限期后，在当事人迟延履行主要义务时，法律并不允许对方立即解除合同，因为解除合同对债务人而言，往往会因为准备履行的费用得不到补偿而成严重的损失。因此，在一方发生迟延履行时，在宽限期内，受损方不得单方解除合同，待宽限期结束后，违约方仍未履行合同，受损方才可以行使解除合同的权利。这就是《合同法》所规定的催告程序。原告的父亲周某欣与我方是在2004年12月1日签订的合同，是由于房产权过户的需要才补签的，而合同中约定的交付房屋和价款的时间是2004年6月30日，交付在前，而签合同在后，因此，如果被告周某乙未交付价款，周某欣怎么可能在合同上签字、捺印，这充分证明了被告已全部履行了支付价款的义务，而且在周某欣2007年6月20日去世之前的3年多时间内，也未向被告主张过任何权利，更没有适用催告程序，这更进一步证明了被告已全部履行了合同义务，根本不存在被告违约的任何情形。退一步讲，即使被告没有履行合同义务，而未经催告，原告也并不能行使合同解除权。因此，应当驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，被告周某乙提供的证据及其拟证明的问题：
一、房屋买卖契约1份、房屋交易手续收据1份、调查笔录1份、准能公司关于诉争房屋收取取暖费、收视费、物业管理费的证明及明细表2份。拟证明2004年6月30日，被告一次性支付了原告之父周某欣房价款x元，但在原告之父周某欣2007年6月20日去世前，即未向被告催告，也未主张过任何权利，因此，二原告在2009年2月10日提起诉讼，已超诉讼时效，即使未超诉讼时效，未经催告，不能解除合同。虽判决撤销了房产证，但这只能视为未办理登记，并不影响合同的效力，该房屋应当属于被告所有，应当驳回原告的诉讼请求。
原告及其委托代理人质证认为：对原告之父与被告周某乙签订的《房地产买卖契约》的合法有效及其被告已支付了x元定金无异议。但支付定金，是合同履行的一种担保形式，定金并不是价款，如出卖人违约，则应当双倍返还买受人，如买受人违约，则无权收回定金。而合同的生效，只是合同当事人双方的约定和承诺，并不等于已经履行。因此，被告以合同约定拟证明已支付了原告之父购房价款的主张，显然是错误的。房屋买卖合同，是双务有偿诺成性合同，出卖方的主要权利，则是买受方的主要义务。出卖方的主要权利，则是取得价款，而非定金，买受方的主要权利则是支付价格后取得房屋，此为房屋买卖合同订立根本目的。而如依照被告所言，在2004年12月1日签订合同之前的2004年6月30日就已经全部支付了价款x元，而该房屋直至2008年5月份被告强行撬锁占有该房屋之前，该房屋一直由原告之父或原告占有，按照房屋买卖交易之惯例，买受方按照合同约定支付了全部价款，出卖方就应当按照合同约定交付房屋，而在长达四年之久的期限内，被告为何不使用催告程序要求解除合同或主张权利呢而相反，却要求原告催要或主张权利，而且认为原告或其父未经催告则不能解除合同或原告的诉讼时效已超。反之，被告主张合同有效房屋应归己所有，也未经催告主张合同有效，诉讼时效是否已超能否主张合同有效。综上所述，即使违约，也是被告未支付价款而违约在前，而原告及其父违约在后，因此，无论催告或主张权利，也应当是被告在前，原告在后。实际上，被告根本未支付分文购房价款而想强行占有房屋，侵害原告的合法权益。因此，应当支持原告的诉讼请求。
本院根据原告的陈述、被告的答辩及其原、被告双方提供的证据，分析认定如下事实：
二原告之母黄某蓉与二原告之父周某欣于1997年5月份经本院判决离婚，当时，因二原告年幼以及其父母的抚养条件、抚养能力等，判决二原告由其母直接抚养，其父负担部分抚养费，鉴于此种特殊情况，其父周某欣一人另过，与二原告及其母亲基本上无交往。因此，二原告及其母亲，对周某欣的工作、生活及其所有行为知之甚少。周某欣与被告周某乙之夫周某欣系亲兄弟，被告周某乙与周某欣于2004年12月1日签订了《房地产买卖契约》，合同约定，周某欣已收到了周某乙购房定金x元，并于2004年6月30日支付全部价款x元，周某欣应于2004年6月30日交付被告房屋。但该房屋在2007年6月20日周某欣去世前及去世后2008年5月，一直由周某欣、二原告占有、使用、收益。2005年3月2日，被告周某乙持合同，要求将房屋产权过户为被告周某乙。而房产部门在没有周某欣的申请、周某欣也不在场无任何签名或同意的情况下，将该房屋的产权过户于被告周某乙。2005年后，房管部门凭房产证，取暖费、收视费等费用一直从周某乙的工资中扣除，被告提供的明细表证实扣除3513.60元。2007年7月31日，被告周某乙凭房产证及合同提起诉讼，要求二原告腾房。二原告得知被告持有房产证和合同后，即向本院提起行政诉讼，要求撤销房产证，经本院一审，中级人民法院二审、再审，判决撤消了房产证。2008年5月，在行政诉讼期间内，被告周某乙强行撬锁占有了该房屋，并以每年x元的租金出租他人。之后，经双方亲友多次调解，双方均未达成协议。二原告即于2009年2月10日诉至本院，要求解除合同，归还房屋并由被告返还房屋租金每年x元。本院于2009年4月20日作出（2009）准民初字第X号民事判决书，以二原告的诉讼超过法定的诉讼时效，驳回其诉讼请求。二原告上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，该院于2009年8月10日作出（2009）鄂中法民一终字第x号民事裁定书，认为行使合同解除权属形成权，不适用诉讼时效的规定，撤销原判，发回本院重审。
本院认为：合同当事人行使合同的解除权，属于形成权，不应当适用诉讼时效的规定。即使适用诉讼时效，也应当自知道或应当知道解除合同的条件成就时起算。合同形成之债权、债务或其财产权益受到侵害，其诉讼时效自知道或应当知道其权利受到侵害之日起算。本案中二原告自被告于2007年7月31日起诉腾房之日，才知道其父与被告签订了房屋买卖合同且被告持有该房的房产证。因此，即使要求解除合同适用诉讼时效，其时效亦应当从2007年7月31日起算，而本案中的侵权行为，是2008年5月份被告撬锁强行占有诉争房屋引起的，侵权的诉讼时效则应当从2008年5月份起算。因此，无论是该诉讼适用诉讼时效或不适用诉讼时效，均未超过法定的诉讼时效。因此，被告的该项主张，本院不予支持。合同即合同当事人双方意思表示一直的合意，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《中华人民共和国合同法》将合同分为：成立、生效和履行三部分，即合同当事人双方就合同的内容经过协商达成一致，合同即告成立。成立的合同，只要合同当事人缔约时有相应的缔约能力、意思表示真实，不违反强制性法律规定和标的确定和可能，则该合同即生效。生效的合同对双方具有约束力，受到法律保护。但任何人订立的任何合同，都是以实现合同目的为宗旨的，而合同目的的实现，则是合同义务的履行。因此，无论是合同的成立或生效，都是为合同的履行服务的。合同的成立或生效，就其合同内容而言，仅仅是合同当事人双方要约和承诺的约定，合同的生效并非合同的履行，也并不等于合同的目的已实现。也就是说，就合同本身而言，只能证明合同当事人双方的要约和承诺，并不能证明该合同已履行或其合同目的已实现。本案中原、被告双方提供的《房地产买卖契约》合同的内容，是2004年6月30日履行在前，而2004年12月1日签订合同在后，如果依照被告的答辩理由，被告已于2004年6月30日一次性将购房价款x元全部支付了周某欣，则被告自己已全部履行了合同义务，而周某欣不仅未在2004年6月30日交付被告房屋，而一直占有至2007年6月20日去世之日4年之久，且在被告单方于2005年3月2日违反法定程序办理了房产证后，周某欣及其二原告一直占有该房屋至2008年5月3年之久，不仅周某欣及二原告未履行合同的主要义务，且存在严重的侵权行为。而在长达4年多的期间内，被告并无主张任何权利，而是在周某欣去世后的2007年7月31日，凭非法取得的房产证及《房地产买卖契约》主张权利，要求二原告腾房，此时无论是二原告侵权或其违约，均已超过了诉讼时效或合同履行的催告期限。而在本次诉讼中，以合同证明自己将购房价款全部支付，自己已履行了全部义务的主张，无论是从本案的客观事实或适用民法中规定的推定原则，无论如何也不能认定被告已全部支付了购房价款履行了合同义务。因此，被告以合同证明自己已全部履行了合同义务，诉争房屋应当归自己的主张，本院不予支持。合同解除，是指在合同有效成立后，没有履行或在没有履行完毕之前，当事人双方通过协议或者一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭的民事法律行为。如前所述，任何人订立的任何合同，均是以实现合同目的为宗旨的，根本不履行的合同的存在则毫无价值，也有悖于合同本质和合同立法原则。房屋买卖合同，是双务、有偿、诺成性合同。出卖方的主要权利是取得价款，而出卖方的权利则是买受方的主要义务。相反，买受方的主要权利时取得房屋所有权，买受方的主要权利则是出卖方的主要义务。一方或双方不履行主要义务，则导致合同目的的不能实现，而不履行主要义务，则属根本违约，根本违约则属解除合同的法定条件。但在当事人一方迟延履行主要债务时，法律并不允许对方立即解除合同，而是应该给另一方一定的宽限期限，催促对方在宽限期内完成履行。这就是合同法规定的催告程序，而催告程序的适用，是指未违约方催告违约方的，而不是违约方催告未违约方的。本案中，如果按被告的答辩理由，被告已履行了合同的全部义务而周某欣至今未交付房屋，则违约方是周某欣，如解除合同，则被告应当催告。如被告已履行了合同约定的全部义务，而周某欣一直占有该房屋，则属侵权，被告则完全可以主张权利，但被告在2007年7月31日前既未催告，也未主张任何权利，这就充分说明被告并未支付周某欣购房价款，而买卖合同的买受人仅此一项义务，该义务的不履行则属合同法规定的根本违约，根本违约则属解除合同的法定条件，而周某欣及二原告在被告未支付购房价款且自己一直占有、使用该房屋的情况下，并无催告被告履行义务而将自己的房屋交付被告和主张权利主动转移财产的必要，双方根本违约且双方至今仍不愿履行的合同的继续存在，既无价值也违背了合同的本质和合同立法的本意。因此，该合同应予解除。被告自2008年5月后强行占有诉争房屋出租他人收取年租金x元，无合法根据，属不当得利，合同解除后应返还原告。被告已支付的该房屋的取暖费、收视费等，因合同解除后房屋归原告所有，且在2008年5月前一直由原告方占有，因此，该费用应当由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：
一、解除原告之父周某欣与被告周某乙于2004年12月1日签订的《房地产买卖契约》；
二、被告周某乙返还原告呼某某、周某甲自2008年5月后至交付房屋之日止每年房屋租金x元；
三、原告胡日乐、周某甲给付被告周某乙已支付的2005年至2009年每年费用1756.8元。
案件受理费200元（原告已预交），由被告周某乙负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判长李子元
审判员奇永和
审判员秦旭初
二OO九年十二月十日
书记员乔海燕
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