上诉人（原审第三人）北京九郡房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区X路甲X号永安宾馆X号楼X层1101-X室。
法定代表人刘某甲，董事长。
委托代理人崔满华，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人杨柳，北京市高朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人王某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审被告）北京市祥德轩房地产经纪有限公司，住所地北京市X街X街X号院X楼北京天晟招待所X室。
法定代表人邓某某，董事长。
上诉人北京九郡房地产开发有限公司（以下简称九郡公司）因与被上诉人刘某乙、被上诉人北京市祥德轩房地产经纪有限公司（以下简称祥德轩公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月13日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官郭菁、李晶雪参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘某乙在一审中起诉称：刘某乙于2006年9月26日与九郡公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买其开发的北京市朝阳区X路X号华发颐园小区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），刘某乙实际支付总价款x元。经九郡公司指定，由祥德轩公司为刘某乙办理房屋所有权证书，故刘某乙与祥德轩公司签订《委托代理协议》，协议约定祥德轩公司应在刘某乙入住后540日内取得房屋所有权证书，否则应按总房款的日万分之一标准支付自所有权证书办理期限届满次日至实际取得之日的违约金。刘某乙于2007年4月12日办理入住手续，于2009年6月17日才取得涉案房屋的所有权证书。故刘某乙要求祥德轩公司支付迟延办理房屋所有权证书的逾期违约金x.52元。
祥德轩公司在一审中答辩称：首先，祥德轩公司受九郡公司指定，与刘某乙签订《委托代理协议》，代其办理房屋所有权证书。其次，刘某乙迟延取得房屋所有权证书是九郡公司造成的。九郡公司依约应于2007年12月31日之前取得商品房所在楼栋的权属证明，但其于2008年12月15日才取得该权属证明，且九郡公司未及时向祥德轩公司提交契税完税证明、分户平面图等办证所需材料。最后，祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》约定，因九郡公司原因导致祥德轩公司受到业主追偿和索赔的，九郡公司必须及时做出全额补偿。故九郡公司应向刘某乙支付违约金。综上，祥德轩公司不同意刘某乙的诉讼请求。
九郡公司在一审中述称：首先，九郡公司及时履行了合同义务，导致刘某乙迟延取得房屋所有权证书的责任不在九郡公司。2007年2月涉案房屋所在楼栋验收合格后，九郡公司于同年4月及时向权属登记机构上传了相关办证文件，该楼栋的权属证明实际于2008年12月15日取得。另外，九郡公司曾于2009年4月14日在小区内公示了补偿方案，同意就此向业主补偿物业费和供暖费。其次，九郡公司指定祥德轩公司代为办理房屋所有权证书，而刘某乙与祥德轩公司也签订了《委托代理协议》，且九郡公司在取得楼栋权属证明后积极提供给祥德轩公司，故九郡公司为业主办理房屋所有权证书之协助义务已由祥德轩公司履行。再次，九郡公司与刘某乙签订的《预售合同》中约定了逾期办理产权证的违约金最高不超过购房款的百分之一。但刘某乙按其与祥德轩公司签订的《委托代理协议》的约定主张违约金，《委托代理协议》中的条款系祥德轩公司与刘某乙自行约定，对九郡公司不具有约束力。最后，依据《预售合同》约定，如九郡公司未能在约定时间内取得楼栋产权，业主房屋所有权证书的办理时间应相应顺延350天。现刘某乙实际取得房屋所有权证书的日期尚未超过顺延期限。故九郡公司不应承担违约责任。
一审法院审理查明：
2006年9月26日，刘某乙因购买涉案房屋与九郡公司签订《预售合同》，约定：九郡公司应在2007年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能在约定期限内取得，刘某乙不退房的，合同继续履行，九郡公司自应当取得权属证明期限届满次日起至实际取得之日按日计算已付房款的万分之一的违约金，并于九郡公司实际取得权属证明之日起60日内向刘某乙支付；商品房交付使用后，刘某乙同意委托九郡公司或九郡公司指定的第三方向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记；如因九郡公司的责任，刘某乙未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，刘某乙不退房的，自刘某乙应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向刘某乙支付全部已付款的万分之一的违约金，并于刘某乙实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。该合同附件八约定：九郡公司未按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，刘某乙不退房的，或者因九郡公司原因造成刘某乙未能在约定期限内取得房屋所有权证书，刘某乙不退房的，九郡公司承担的违约责任以刘某乙已付购房款的百分之一为最高限额；九郡公司未按约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，且依约定承担违约责任的，刘某乙取得房屋权属证书的时间按九郡公司取得该商品房所在楼栋的权属证明的逾期天数相应顺延。
2006年9月26日，刘某乙与祥德轩公司签订《委托代理协议》，约定：刘某乙委托祥德轩公司办理预售登记手续及权属证明登记手续并交纳费用800元；刘某乙应按入住通知书的要求向祥德轩公司提供办理房屋产权登记所需全部文件和资料，祥德轩公司收到上述文件和资料后，于房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续；如祥德轩公司未按约定期限办理完毕房屋产权登记手续，每逾期一日，应按总房款的万分之一向刘某乙支付违约金；如因刘某乙未提供办理产权登记所需的全部文件资料导致祥德轩公司未能按约定期限办理完毕产权登记手续的，祥德轩公司不承担违约责任。
另查：九郡公司与祥德轩公司于2006年7月8日签订《指定代理协议》，约定：九郡公司指定祥德轩公司为其开发的华发颐园项目业主独家提供代办预售登记及《房屋所有权证》的服务；九郡公司同意祥德轩公司与业主签订《委托代理协议》等文件并向业主收取代办费；九郡公司应在项目交付日后9个月内办理完毕该项目的大产权证并将相关文件、证明交付祥德轩公司；祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付后9个月内办理完结产权登记手续，取得《房屋所有权证》；如因九郡公司原因导致祥德轩公司受到业主的任何追偿和索赔，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。
上述合同签订后，刘某乙向九郡公司支付购房总价款
x元，于2007年4月12日办理收房手续。九郡公司于2008年12月15日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，涉案房屋的所有权证书上载明的登记时间为2009年3月24日。
一审法院判决认定：
刘某乙与祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》及祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行各自合同义务。现涉案房屋《房屋所有权证》的登记时间为2009年3月24日，至该日祥德轩公司履行完毕代刘某乙办理房屋产权登记手续的义务。此时距房屋交付之日的期间为712天，已经超出《委托代理协议》约定的540天期间172天，而祥德轩公司未证明其存在法定或约定的免责事由，故应按协议约定向刘某乙承担违约责任，即按总房款日万分之一标准支付上述超出期间的违约金，刘某乙主张超出部分该院不予支持。
根据祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》，九郡公司已经违反了于项目交付后9个月内将大产权证等文件交付祥德轩公司的义务，而祥德轩公司在协议约定的期间内及时履行了自己的办证义务。故祥德轩公司迟延为业主办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，其向刘某乙所支付的违约金有权依据《指定代理协议》向九郡公司进行追偿，该违约金最终应由九郡公司负担。九郡公司关于祥德轩公司与刘某乙协议中约定违约金条款系自愿承担责任的观点依据不足，该院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、北京市祥德轩房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向刘某乙支付违约金二万一千二百八十七元八角四分；二、北京九郡房地产开发有限公司于判决第一项履行后七日内向北京市祥德轩房地产经纪有限公司支付追偿款二万一千二百八十七元八角四分；三，驳回刘某乙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
九郡公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院主动变更当事人的请求，超越了当事人的诉求范围。一审法院强迫九郡公司支付追偿款，超越了当事人的诉求范围，违背了民事审判基本原则，明显错误。二、一审法院判令九郡公司承担追偿款没有事实依据和法律依据。首先，九郡公司并非办理涉案房屋所有权证的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务，九郡公司在取得大产权证后，已立即将办理涉案房屋所有权证所需由九郡公司提交的文件资料提交给了房地产权属登记部门以及祥德轩公司，九郡公司已经履行完毕其协助义务。其次，祥德轩公司与刘某乙签订的《委托代理协议》不能加重九郡公司的责任，九郡公司与刘某乙已经在《预售合同》附件八第八条第1款中约定，对因九郡公司原因造成刘某乙迟延取得涉案房屋所有权证的违约责任不能超过总房款的百分之一，且双方在该条第2款中对办证期限应予顺延的情形亦作了约定。《委托代理协议》的签订时间在《预售合同》签订之后，祥德轩公司在与刘某乙签订《委托代理协议》时，明知《预售合同》已就因九郡公司原因造成迟延取得涉案房屋所有权证的违约责任约定了最高限额，同时对办证期限应予顺延的情形亦作出了约定，祥德轩公司不仅未在《委托代理协议》中作出相应约定，反而恶意制造诉讼，企图将远高于《预售合同》约定的逾期办证的违约责任全部转嫁给九郡公司。再次，九郡公司已经同意就逾期取得涉案房屋所属楼栋初始登记证明给予刘某乙一定经济补偿，刘某乙再就逾期取得涉案房屋所有权证主张违约责任属于重复救济。最后，祥德轩公司恶意串通其他方损害九郡公司与刘某乙的合法利益，应当由祥德轩公司承担由此产生的一切后果和责任。三、一审法院认定祥德轩公司迟延为刘某乙办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，属于认定事实错误。综上所述，为刘某乙办理涉案房屋所有权证的义务人是祥德轩公司；九郡公司在办理完大产权证后，已及时履行了办证的协助义务；刘某乙未能证明其在《委托代理协议》约定的期限内向祥德轩公司交齐办证所需全部资料，故不能认定迟延办证是因九郡公司原因所致。另外，祥德轩公司自愿承担《委托代理协议》约定的迟延办证的违约责任，且刘某乙在原审中并没有要求九郡公司向祥德轩公司支付追偿款的诉求，一审法院主动变更了当事人的诉求。因此，一审法院认定事实错误、适用法律不当，九郡公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.诉讼费由刘某乙和祥德轩公司承担。
刘某乙服从一审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩称：首先，刘某乙已经及时向祥德轩公司提供办证相关材料，祥德轩公司在一审中已经当庭表示认可并被记录在案，九郡公司称刘某乙未能提交证据证明其已经及时向祥德轩公司提供办理房产证所需的相关材料，无法证实办理产权证逾期的责任在于九郡公司与事实不符。其次，刘某乙在本案中并未向九郡公司要求违约金，而是向祥德轩公司主张违约金，故不属于九郡公司所称的“重复救济”。最后，九郡公司长期扣留业主所交契税、公共维修基金，属于恶意违约。
祥德轩公司服从一审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩称：一、祥德轩公司向九郡公司要求追偿款的合同依据是双方之间签订的《指定代理协议》，九郡公司逾期办理大产权证，并且长时间不提供为刘某乙办理产权转移登记手续所需的资料，致使祥德轩公司长时间不具备为刘某乙办理产权登记手续的条件，最终导致逾期办理产权转移登记手续，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该向祥德轩公司支付追偿款。二、九郡公司称祥德轩公司拒不将房产证交付给业主，实际上是因为九郡公司不让祥德轩公司将房产证交付给业主。三、九郡公司称刘某乙没有提供证据证明办理产权证所需文件已经及时交付给了祥德轩公司，不能证明产权证办理逾期责任全在九郡公司。实际上刘某乙已经交付了办理产权证所需全部材料，办理产权证逾期的责任全在九郡公司。四、九郡公司称其与刘某乙签订的《预售合同》中约定的取得涉案房屋所有权证的期限尚未届满，与本案无关，本案刘某乙追究祥德轩公司违约责任的合同依据是其与祥德轩公司签订的《委托代理协议》，其并未向九郡公司主张违约金，而祥德轩公司追加九郡公司为第三人的合同依据是双方签订的《指定代理协议》，一审法院是判令九郡公司向祥德轩公司支付追偿款，而不是向刘某乙支付违约金。五、祥德轩公司逾期办理房屋产权登记手续违约金的赔偿标准，是由祥德轩公司和九郡公司共同制定的，而且是共同向业主承诺的，九郡公司称祥德轩公司与刘某乙签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任与事实不符。六、九郡公司所称祥德轩公司与他人串通损害其与刘某乙的合法利益，与事实不符，祥德轩公司从未与任何第三方串通，更未损害任何人的利益。综上所述，九郡公司的严重违约行为是导致祥德轩公司未能在约定的期限内为刘某乙办理房屋产权转移登记手续的唯一原因，祥德轩公司没有过错，九郡公司理应依约向祥德轩公司支付追偿款。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《委托代理协议》、《指定代理协议》、收据、京房权证朝字第x号《中华人民共和国房屋所有权证》、京房权证朝字第x号《中华人民共和国房屋所有权证》和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：
刘某乙与祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》以及九郡公司与祥德轩公司之间签订的《指定代理协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两个合同均合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自义务，任何一方当事人违反合同约定时，也应依照合同约定承担违约责任。刘某乙与祥德轩公司在《委托代理协议》中约定，祥德轩公司应在收到刘某乙提交的办理该房屋产权登记所需全部文件和资料后，于该房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续，逾期办理完毕的，每逾期一日，祥德轩公司应按总房款的万分之一向刘某乙支付违约金。现祥德轩公司承认刘某乙已依约如期履行了其提交办理房屋产权登记所需全部文件和资料的义务，祥德轩公司却未能在合同约定的期限内办理完毕房屋的产权登记手续，根据《委托代理协议》构成违约，应当依照《委托代理协议》的约定承担违约责任，故对刘某乙的主张，本院予以支持。
九郡公司与祥德轩公司在《指定代理协议》中约定，祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付给祥德轩公司后9个月内，办理完结文件资料、费用全部齐全的房屋的产权登记手续，取得房屋所有权证，但如因九郡公司的原因导致祥德轩公司受到业主的任何追偿和索赔的，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。现九郡公司迟延交付办理房屋产权登记手续所需的文件，致使祥德轩公司逾期办理完毕房屋产权登记手续，并因此向刘某乙承担了违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该对祥德轩公司承担责任，赔偿祥德轩公司因此受到的全部损失。
九郡公司主张一审法院判令九郡公司承担责任，违背了民事审判基本原则。本院认为，祥德轩公司向一审法院提出追加第三人的申请，一审法院经过审查，依职权追加九郡公司为本案第三人，并未违反民事诉讼法的规定。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张祥德轩公司才是办理涉案房屋所有权证的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务，并已及时履行了协助义务，不应承担违约责任。本院认为，在《委托代理协议》中，祥德轩公司的确是办理涉案房屋所有权证的义务人，其逾期办理房屋产权登记手续，刘某乙据此追究祥德轩公司的违约责任，并无不妥。而在《指定代理协议》中，九郡公司负有及时向祥德轩公司提交办理房屋产权登记手续所需文件的义务，其未及时提交相关文件，导致祥德轩公司向刘某乙承担违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该依约向祥德轩公司承担赔偿责任。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张祥德轩公司与刘某乙之间签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任。本院认为，九郡公司与刘某乙之间签订的《预售合同》，其效力仅约束九郡公司与刘某乙，祥德轩公司与刘某乙之间签订的《委托代理协议》既不约束九郡公司，也不受《预售合同》效力的影响，祥德轩公司追究九郡公司的责任，所依据的合同也并非《委托代理协议》，而是祥德轩公司与九郡公司之间签订的《指定代理协议》。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张刘某乙就逾期取得涉案房屋所有权证主张违约责任属于重复救济。本院认为，刘某乙在本案中依据《委托代理协议》向祥德轩公司主张违约责任于法有据，其并未向九郡公司主张违约责任，至于九郡公司应该承担的追偿款，是祥德轩公司依据《指定代理协议》向其主张的赔偿责任，亦有合同根据。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张刘某乙未能证明其在《委托代理协议》约定的期限内向祥德轩公司交齐办证所需全部资料，故不能认定迟延办证是因九郡公司原因所致。本院认为，九郡公司迟延交付办理房屋产权登记手续所需的文件，其已构成违约，应该承担相应的违约责任。祥德轩公司在庭审中认可刘某乙已经如期交付了办理产权证所需全部材料，刘某乙不存在过错。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百元，由刘某乙负担一百元（已交纳），由北京九郡房地产开发有限公司负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百元，由北京九郡房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员郭菁
代理审判员李晶雪
二○○九年十二月十八日
书记员梁艺爽
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