原告海纳（福州）物业服务有限公司，住所地福州市台江区X路X号元一商贸广场X号尚锦大厦X层。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人柯国某，福建知信衡律师事务所律师。
被告刘某某，男，汉族。
委托代理人国某，男，汉族。
被告高某某，女，X年X月X日出生，汉族。
原告海纳（福州）物业服务有限公司（以下简称海纳物业公司）与被告刘某某、高某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑炳新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海纳物业公司的委托代理人柯国某，被告刘某某及其委托代理人国某到庭参加诉讼，被告高某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年10月16日，被告向福州海晨建设发展有限公司（以下简称海晨建设公司）购买位于福州市仓山区X路X号金山湾（又名公某道X号）30#楼X单元商品房，在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：出卖人已选聘海纳（福州）物业管理有限公司[2007年8月30日更名为海纳（福州）物业服务有限公司]对该商品房进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，同时出卖人已制订了《业主临时公约》，买受人已细读并完全明白服务合同及公约之内容，承诺遵守上述前期物业服务合同和业主临时公约的管理规定。被告所购房产为高某带电梯住宅，每月物业服务费用为188.50元（即1.50元/平方米×125.67平方米）。原告已依约履行前期物业管理服务的义务，但被告自2008年10月起未依约交纳物业服务费及公共水电分摊费用，虽经原告多次催告，但至今未果。为此，诉请法院判令被告支付2008年10月至2009年4月的物业服务费1319.50元、2008年10月至2009年2月公共水电分摊费172.10元，并按拖欠物业服务费总额的日千分之三支付至实际交纳物业服务费之日止的违约金。
被告辩称：1、原告未通过招投标方式成为公园道X号的物业服务企业，且资质等级仅为三级，不具备承接公园道X号小区的物业资质。2、原告未按照政府指导价收费，收费不合法，且收费标准远远超过其相应的资质。3、《商品房买卖合同》未包含《物业服务合同》的内容，故被告没有义务遵守原告所提交的《物业服务合同》。4、原告不能具体说明是如何计算出被告需要交纳公共水电分摊费用，同时也没有区分物业服务企业自身使用和业主使用的情况，不能仅仅以发票作为证据。5、原告不能约定收取滞纳金，滞纳金是国某法律规定的特定部门才有权收取的项目。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，福州市仓山区X路X号金山湾（又名公某道X号）A区房屋由海晨建设公司选聘原告海纳物业公司提供前期物业管理，双方于2005年10月10日签订了一份《前期物业服务合同》，并于2005年10月13日提交福州市仓山区房地产管理局备案。该合同约定：A区建筑面积为x.4平方米；合同期限自2005年10月15日起至2010年10月14日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积(以产权证面积为准)交纳。高某带电梯住宅：1.50元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月七号前履行交纳义务；甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金等等。上述合同签订后，原告依约对公园道X号A区实施前期物业管理。2006年10月16日，被告刘某某、高某某与海晨建设公司订立《商品房买卖合同》，该合同附件四《合同补充协议》第十四条约定：出卖人已选聘海纳(福州)物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业进行前期物业服务，同时出卖人已制订了《业主临时公约》，买受人已细读并完全明白服务合同及公约之内容，承诺遵守上述前期物业服务合同和业主临时公约的管理规定。被告买受并使用的公园道X号30#楼X单元商品房为高某带电梯住宅，建筑面积为125.67平方米，每月应支付物业服务费188.50元（即1.5元/平方米×125.67平方米）。被告已向原告交纳了2008年7月1日至2008年9月30日共三个月物业服务费。被告自2008年10月起未向原告支付物业服务费，至2009年4月止共七个月被告未付的物业服务费共计1319.5元；被告自2008年10月起未向原告支付公共水电分摊费，至2009年2月止共五个月被告未付的公共水电分摊费计172.10元。
本院认为，公园道X号A区的建设单位海晨建设公司在该业主委员会成立之前，于2005年10月10日与原告海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，并于2005年10月13日将该合同报仓山区房地产管理局备案。该行为符合国某院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。关于原告海纳物业公司的资质问题，虽然原告在2005年10月10日的企业资质等级为叁级，但原告于2005年10月10日承接公园道X号A区住宅项目时，该小区的建筑面积仅为x.4平方米。根据《物业服务企业资质管理办法》第八条第三款规定:“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，故原告有资格承接公园道X号A区住宅项目。关于《前期物业服务合同》对被告的约束力问题，被告作为公园道X号30#楼X单元房的业主，在购买该商品房时与海晨建设公司签订的《合同补充协议》已含有《前期物业服务合同》的内容，该《前期物业服务合同》依法对被告具有约束力。关于公共水电分摊问题，原告提供有已向相关部门代垫公园道X号A区公共水电分摊费用的发票和收条。因此，原告该诉请本院予以支持。关于违约金问题，由于被告未按期交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当按照《前期物业服务合同》第二十八条的约定向原告支付违约金。关于被告提出原告存在物业服务质量问题，因被告未提出反诉，本院不予审理。被告高某某无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国某事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国某同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告刘某某、高某某应于判决生效之日起七日内向原告海纳（福州）物业服务有限公司支付自2008年10月起至2009年4月止的物业服务费1319.50元及自2008年10月起至2009年2月止公共水电分摊费172.10元，并按拖欠物业服务费总额的日千分之三支付至实际交纳物业服务费之日止的违约金。
若被告未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国某事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘某某、高某某负担（该款已由原告代，被告应在付款时一并还清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员郑炳新
二ＯＯ九年六月四日
书记员黄某
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