成都市锦江区人民法院
民事判决书
(2004)锦江民初字第X号
原告成都服装工业集团公司美琳服装公司(以下简称美琳公司)；住所地:成都市X街X号。
法定代表人刘某某，美琳公司经理。
委托代理人曹明江、吴某某，四川超越律师事务所律师。
原告上海海螺(集团)有限公司(以下简称海螺公司)；住所地:成都市X路北段X号。
法定代表人唐某某，海螺公司总经理。
委托代理人彭某，男，X年X月X日出生，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，海螺公司职工，住（略）。
被告成都市金穗工贸有限公司(以下简称金穗公司)；住所地:成都市X街X-X号。
法定代表人胡某某，金穗公司总经理。
委托代理人吴某渝，四川中川大众律师事务所律师。
第三人李某甲，男，X年X月X日出生，美国籍，身份证号L（略），住（略）。
委托代理人苟某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X号。
第三人成都史密斯河港湾餐饮有限公司(以下简称史密斯公司)；住所地:成都市X街X号。
法定代表人李某乙，史密斯公司董事长。
委托代理人辜某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人成都新视听娱乐有限公司(以下简称新视听公司)；住所地:成都市X街王某井正商城裙楼C座。
法定代表人马某某，新视听公司董事长。
委托代理人王某文，成都合泰律师事务所律师。
原告美琳公司、海螺公司与被告金穗公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2003年4月16日受理后，以(2003)锦江民初字第X号民事判决对该案作出判决，因被告金穗公司不服判决提起上诉，成都市中级人民法院经二审审理认为本院一审适用程序不当，于2003年11月20日，以(2003)成民终字第X号民事裁定书撤销本院(2003)锦江民初第X号民事判决，并将该案发回本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，并依职权和根据原告的申请，追加了李某甲、史密斯公司、新视听公司作为第三人参加诉讼，于2004年3月18日公开开庭进行了审理。原告美琳公司法定代表人刘某某、委托代理人曹明江、吴某玲，原告海螺公司委托代理人彭某、王某某，被告金穗公司委托代理人吴某渝，第三人李某甲的委托代理人苟某，第三人史密斯公司的委托代理人辜某，第三人新视听公司委托代理人王某文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美琳公司、海螺公司诉称，原告与被告于1996年7月8日、1999年5月10日、2001年2月8日签订美琳服装公司综合大楼X-X层租赁合同，前三年每年租金合计为138万元。2000年12月30日原告美琳公司按合同规定与被告金穗公司办理了交房手续，2001年被告金穗公司向原告美琳公司支付房租130万元，欠房租8万元，2002年被告金穗公司除了向原告美琳公司补交2001年欠款8万元房租外，只支付了65万元房租。从2002年1月至今，被告金穗公司未再向原告支付房租。根据以上事实，被告金穗公司到目前为止已欠原告美琳公司房屋租金237万元。原告美琳公司曾于2002年7月、2003年2月期间向被告金穗公司发出过催收房屋租金通知，但被告拒不支付所欠租金。原告本着互谅互让的原则，考虑到被告的实际困难，同意被告金穗公司少支付一个月的房租11.5万元。因被告违反合同约定长期不交房租，现请法院判决被告金穗公司立即支付所欠房屋租金234.9375万元；终止双方房屋租赁合同。被告与第三人签订的租赁合同也应终止，合同终止后原告愿与第三人重新协商解决另定房屋租赁合同的问题。
原告美琳公司、海螺公司为支持其主张的事实和提出的诉讼请求，提交了如下证据:
1、1996年7月8日签订的《租赁合同书》、2001年2月8日签订的《补充协议书》，用以证明双方当事人存在租赁合同关系。
2、交接房屋备忘录、交接备忘单，用以证明原告已按合同履行交房义务。
3、2002年7月15日、2003年2月25日向被告发出的催交房屋租金费通知，用以证明被告金穗公司存在欠原告房屋租金96万元的事实。
4、第三人史密斯公司和新视听公司工商登记档案材料、第三人与被告签订的租赁合同，用以证实原告主张的被告转租房屋给第三人新视听公司以及租房位置和租房面积的事实成立。
被告金穗公司辩称，原告诉称的与被告签订租赁合同、租赁合同书、补充协议均是事实；原告主张的被告欠付原告房屋租金和欠租金数额也是事实。被告愿意支付欠付的租金，但不同意解除租赁合同。被告欠付租金并非是被告恶意拖欠，而是因第三人李某甲欠被告的房租未付清，才导致了被告欠原告的租金到期不能给付。现第三人李某甲与被告的租金纠纷已经仲裁委仲裁，被告正在申请成都市中级人民法院执行，等执行回款项后，被告会立即付给原告。被告将从原告处租赁的房屋租给第三人，是基于被告与原告的联营关系，被告是凭原告与被告签订的联营授权书分别与两个第三人签订租赁合同。被告取得租赁房屋后，对房屋进行了装修，共用去了装修费用170多万元，如原告坚持要解除合同，应将装修费用补给被告。
被告金穗公司为反驳原告的诉讼请求，提交了如下证据:
1、成都仲裁委员会(2003)成仲案字第X号裁决书、(2002)成仲案字第X号调解书，用以证实第三人李某甲与被告签订租房合同、租房位置、租房面积和第三人李某甲欠被告房屋租金的事实。
2、装饰工程合同书1份、预算书1份、补充协议书1份、会议记录1份、收据7份、发票5份，用以证实被告对租赁房进行了装修及主张的装修数额成立。
3、1999年6月29日、2000年12月19日授权书，用以证实原、被告间存在联营关系。
4、有原告和被告盖章的授权书，用于证实原告与被告间存在联营关系。
第三人李某甲称，第三人李某甲不应作为本案的第三人。
第三人李某甲与被告签订的租赁合同是合法有效的合同，但该合同与原、被告间签订的租赁合同没有关系，请法院解除对第三人李某甲的追加。对被告辩称的，因第三人李某甲欠被告租金导致被告欠原告租金的意见，第三人李某甲不能同意。第三人李某甲与被告签订租赁合同后，前后共向被告支付了400多万元租金，按原告与被告约定的租金数额计算，第三人付给被告的租金足够被告向原告给付7年的租金。按《合同法》规定，第三人与被告间的债权债务关系，与原、被告因房屋租赁合同关系产生的债权债务关系无关。被告诉称的第三人欠被告租金和欠租的数额虽是事实，但第三人欠租行为不是被告不履行合同约定付款义务的正当理由。第三人李某甲租赁的房屋是第三人李某甲自己装修的，这在被告提交的成都仲裁委员会(2003)成仲案字第X号裁决书中有明确的认定。
第三人史密斯公司称，第三人史密斯公司是从第三人李某甲手中取得的房屋使用权，与原、被告诉争的租赁合同无关，第三人史密斯公司不应作为本案的第三人。同意第三人李某甲的其他意见。
第三人新视听公司称，新视听公司与被告签订的租赁合同是合法有效的合同，原告主张的新视听公司租赁房屋位置和面积是事实。请法院保护第三人新听公司的合法权利。新视听公司从被告处租赁的房屋是第三人新视听公司自己装修的，这在原告提交的第三人新听公司的工商档案中保存的租赁合同有明确的记载。
本院认为，经庭审质证原告所提交的证据，被告及第三人对其真实性均不持异议，可作为本案证据采信。被告提交的1、3、4项证据，原告及第三人对其客观性均不持异议，可作为本案证据采信。被告金穗公司对第三人李某甲陈述的，第三人李某甲与被告金穗公司签订租赁合同后，已付给被告金穗公司房屋租金400多万元的陈述不持异议，第三人李某甲的该项陈述，可作为本案证据采信。对被告提交的第2项证据，被告没有对自己提交的仲裁裁决书中关于房屋系第三人装修的事实所作的认定；原告提交、第三人新视听公司不持异议的被告与新视听公司所签订的租赁合同中对被告交付给第三人新视听公司的房屋是清水房的合同约定，以及第三人新视听公司陈述的，新视听公司取得租赁房屋后自己进行装修的陈述等能够相互印证形成锁链的证据所证实的，本案诉争的租赁房屋的装修现状系第三人装修的事实，提出证据进行否定。被告提交的该项证据与本案诉争事实不存在关联性，不应作为本案证据采信。
根据上述可采信证据，本院认为可认定以下事实:1996年7月8日，原告美琳公司与被告金穗公司签订了被告金穗公司租赁原告所有的成都市X路X号C幢X—X层2400平方米商业用房的租赁合同；合同约定租期十年，始租时间以房屋交付时开始计算；合同同时约定了租金数额、支付方式及租房人(被告金穗公司)逾期三个月交纳租金，房屋出租人(原告美琳公司)有权终止合同。1999年5月10日、2001年2月8日，原告海螺公司以原告美琳公司主管单位的名义就同一标的物与被告金穗公司签订了租赁合同书和补充协议书，约定上述房屋前三年每年租金138万元，被告金穗公司按季支付，逾期支付期限最长不得超过1个月，如超过1个月，原告海螺公司有权解除合同。2000年12月30日，原告美琳公司按合同规定与被告金穗公司办理了租赁房屋交接手续。被告金穗公司收到租赁房屋后，至2001年止向原告美琳公司交付房屋租金138万元；从2002年1月至今，被告金穗公司共欠原告租金234.9375万元。原告美琳公司曾于2002年7月、2003年3月期间，向被告金穗公司发出过催款通知。2000年12月原告向被告金穗公司出具了内容为:原告以王某井裙楼C座1—X层整体投入联营，期限为十年，双方已签合同，授权金穗公司对该楼一切经营管理全权负责。被告金穗公司取得租赁房屋后，凭该授权书于2000年12月11日与第三人李某甲签订了《王某井裙楼C座1—X层房屋租赁合同》1份，约定被告金穗公司将成都市X路X号王某井裙楼C座1-X层房屋(一楼X平方米、二楼X平方米)租给第三人李某甲使用，租赁期限为10年；双方还于2001年2月16日签订补充租房协议1份，约定被告金穗公司将王某井C座三楼X平方米作为办公场所租给第三人李某甲。合同签订后，被告金穗公司将合同约定标的物交付给第三人李某甲，第三人李某甲取得租赁房屋后，对租赁房屋进行了装修并以此作为经营场地，经工商管理部门批准设立了外商独资企业—第三人史密斯公司。第三人李某甲在合同履行过程中，已向被告金穗公司给付了400余万元的租赁费用，现欠被告金穗公司租金180余万元。2002年9月10日，被告金穗公司将从原告处租赁取得的商业用房，与第三人新视听公司法定代表人马某某签订了房屋租赁合同，约定被告金穗公司将成都市X路X号王某井裙楼C座北面第三层，房屋面积738平方米的房屋租给第三人新视听公司。第三人新视听公司取得被告金穗公司交付的租赁房屋后，对租赁房屋进行了装修。
本案开庭审理完毕后，原告向本院表示在被告与第三人史密斯公司和新视听公司的租赁合同解除后，原告愿与第三人史密斯公司和新视听公司建立房屋租赁合同关系。
本院认为，合法成立的合同对合同双方具有约束力。根据本案查明的原、被告签订房屋租赁合同及合同签订后双方履行合同约定义务的案件事实，已能够确认原告美琳公司、海螺公司与被告金穗公司签订的租赁合同和补充协议是双方真实意思的表示，合同内容也不违反法律、法规强制性规定，应属有效合同，原、被告均有义务按合同约定履行自己的义务。被告金穗公司在租赁合同履行过程中，只在合同履行前期履行了给付房屋租金的义务，从2002年1月起至今，被告金穗公司未按租赁合同约定履行给付房租的义务。被告金穗公司虽辩称被告金穗公司未履行给付租金义务，是因为第三人李某甲欠被告金穗公司的房屋租赁费用造成的，被告金穗公司拖欠原告房屋租赁费用的行为不是恶意，不属违约行为。但被告辩称的不给付房租的事由并不符合我国《合同法》关于不履行合同义务可免责条件的规定，双方签订的合同中也没有将该事由约定为可免责的条件。因此，被告金穗公司辩称不给付房租的行为不是违约行为的辩称意见不能成立。被告金穗公司不按合同约定履行给付租赁费用已近3年，且在原告向其发出催款通知后，仍不履行给付房租的义务，其行为已构成违约，原告有权按双方签订合同的约定，解除与被告签订的房屋租赁合同。现原告以被告违约为由，提出解除与被告签订的房屋租赁合同；并由被告给付欠付的租金234.9375万元的诉讼请求，本院予以支持。
被告金穗公司所提交的授权书，就其内容看，虽有双方进行联营的文字说明，但被告公司并没有提出证实双方已签订了联营协议并已实际履行了联营协议的证据，故被告金穗公司辩称主张与原告存在租赁合同关系的同时，还存在原告以租赁合同标的物作为出资，与被告建立了联营关系的主张不能成立。被告提交的该授权书只能作为原告同意被告转租房屋的证据使用。
被告金穗公司辩称，被告金穗公司取得租赁房屋后，对房屋进行了装修共花费了170余万元，而合议庭经审理查明的事实为:租赁房屋的装修现状均为第三人与被告金穗公司建立房屋转租关系后，对租赁房屋进行的装修。且原告与被告签订的房屋租赁合同被解除是因被告的违约行为造成的，被告既使在取得租赁房屋后对租赁房屋进行了装修，在租赁合同被解除后对房屋装修物残余价值不能继续使用的损失，也应由被告自己承担。现被告金穗公司依据自己辩称主张的事实，提出的如租赁合同解除，原告应对被告金穗公司的装修损失进行补偿的辩称请求，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
被告金穗公司在得到原告同意的情况下，将从原告处租赁的房屋转租给第三人李某甲和新视听公司符合我国《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人的规定，被告可以与两个第三人签订房屋租赁合同。第三人李某甲、史密斯公司、新视听公司作为本案诉争租赁房屋的实际使用人，因原告与被告签订的房屋租赁合同解除后必然涉及到第三人对诉争房屋的租赁使用的权利。参照建设部1995年4月28日发布的城市房屋租赁管理办法第三十一条:转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止的规定，第三人在本案中的诉讼地位只应是无独立请求权的第三人，作为无独立请求权的第三人在本案中只负有在原、被告的房屋租赁合同解除后，协助腾退房屋的义务。第三人因与被告签订的房屋租赁合同被终止后所遭受的损失不是本案审理范围，第三人李某甲和新视听公司可向被告金穗公司主张。按照我国《合同法》第二百三十五条的规定，原告与被告签订的房屋租赁合同被解除后，被告负有返还租赁房屋的义务，但鉴于原告提出的诉讼请求只要求解除与被告签订的房屋租赁合同，而未要求被告金穗公司和第三人史密斯公司、新视听公司腾退租赁房屋，且结合原告在本案审理过程中所作的，在被告与第三人李某甲和新视听公司的转租合同终止后，愿与史密斯公司和新视听公司另行建立租赁合同关系的意思表示进行审查，原告不将返还租赁房屋作为诉讼请求提出，是原告在本案中对我国《合同法》第二百三十五条的规定的出租人享有的租赁返还权利的处分。因此，在对本案作出判决时，应当尊重原告的意思表示，对被告和第三人史密斯公司、新视听公司应在租赁合同解除后返还租赁房屋的事项不作判决处理。本案审理过程中，原告向本院提出先予执行申请，要求被告金穗公司先行支付房租。本院以(2004)锦江民初字第56-X号民事裁定，先予执行被告金穗公司向原告给付房屋租金220.00万元。本院该项民事裁定正确。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)项和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第二百一十七条、第二百二十四条第一款的规定以及参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条的规定，判决如下:
一、解除原告美琳公司、海螺公司与被告金穗公司之间的租赁合同。
二、从本判决发生法律效力之日起十日内，被告金穗公司向原告美琳公司、海螺公司支付租金234.9375万元。
三、终止被告金穗公司与第三人李某甲之间的租赁合同。
四、终止被告金穗公司与第三人新视听公司房屋租赁合同。
案件受理费（略）元，其他诉讼费（略）元，两项共计（略）元，由被告金穗公司承担(此款已由原告美琳公司垫付，被告金穗公司于判决生效之日起十日内付给原告美琳公司、海螺公司)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判长杨自强
审判员张金国
代理审判员蒋英姿
二00四年四月三十日
书记员刘某生
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