湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民三终字第X号
上诉人（原审原告）杨某，女，42岁
委托代理人周某某，男，43岁
委托代理人黄某丁
上诉人（原审被告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄某戊，该公司董事长。
委托代理人张某己
委托代理人彭某某
上诉人杨某、永州港隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服零陵区人民法院（2010）零民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员彭某平担任审判长、审判员黎有兵、代理审判员李某参加的合议庭，于2011年8月3日在第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员张海燕担任法庭记录。上诉人杨某及其委托代理人周某某，上诉人永州港隆房地产开发有限公司的委托代理人张某己、彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2006年12月9日，原告杨某为乙方，被告永州港隆房地产开发有限公司为甲方，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告圣马可时尚广场的铺位编号为三层X号的一个商铺，总价款48,299元。合同有两种付款方式，一是银行按揭，另一种是一次性付款，双方约定采用银行按揭付款方式。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付购房总价款的31.5％，计人民币l5,258元；合同第三条2项约定，乙方按甲方通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方；合同第三条3项约定，如乙方不提交相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办理手续的，乙方从收到甲方通知书之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。2006年12月22日，原、被告还签订了一份《租赁合同》，由被告返租原告所购商铺，年租金为所购铺位总价款的9％。其中合同第四条2项(1)约定，以银行按揭方式购买的出租户，在办理好银行按揭手续后，按揭款划到开发商的帐户内，并于签订该商铺的租赁合同当日，承租人一次性将第一年、第二年和第三年的租金支付给出租人，共计人民币13,041元。原、被告签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》后，原告于2007年1月9日实际向被告交首付购房款15,258元，另有13，041元首付购房款以返租三年的租金抵扣。同时，被告给原告出具了一份收到购房款28,299元的收据,原告给被告出具了一份收到返租租金13,041元的收据，2007年2月8日原告向被告交了办理按揭贷款费用210元。另查明，2006年4月27日，被告在中国建设银行永州市分行申请了2,200万元的按揭贷款额，但原告的按揭贷款未能办理好，被告要求原告直接支付购房款余额，原告则认为办理按揭贷款是被告的责任，是被告违约，拒不交纳购房款，且要求被告办理好商铺的房屋土地产权证，故双方酿成纠纷。
原判认为，原告杨某与被告永州市港隆房地产开发有限公司在平等、自愿基础上签订商品房买卖合同，意思表示真实，符合法律规定，该合同已经依法成立并发生法律效力，原告、被告理应按照合同的约定履行各自的义务，违约一方应当承担相应的民事责任。在本案中，商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，被告同意原告选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的被告就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。现商品房买卖合同签订以后，原告依据合同约定交纳了首期购房款、办理按揭贷款的费用以及个人贷款资料且无影响贷款的不良征信记载，被告无法代为办理按揭贷款，那么被告构成了违约。被告辩称不能办理按揭贷款的原因系国家宏观调控政策所致，但是没有提供足够的证据予以证实，被告应当承担举证不能的责任；况且原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2006年12月，被告提交的中国建设银行湖南分行的文件是2007年7月下发，期间有7个月的时间，被告应有足够的时间代为办理按揭贷款，但是被告没有办妥按揭贷款；况且办理按揭贷款业务的银行不止建设银行一家，其他商业银行也可以办理，因此被告提出不能办理按揭贷款系不可归责于任何一方的原因所致的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
由于按揭贷款因被告的原因没能办成，原告拒不交纳下余购房款，况且由于被告出售的是铺面，必须整体才能发挥功能，被告已经收回了部分铺面，本案的商品房买卖合同继续履行已经不能实现合同目的，因此原告提出要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
根据立法本意，法律应当保护守约一方的利益，同时至少不能让违约一方从违约行为获得巨额的利益，如果法律容许违约一方从违约行为中获取巨大的利益，那么法律就等于鼓励恶意毁约，从而获取巨大的利益。因此，原告提出解除合同以后要求被告赔偿经济损失的诉讼请求成立，本院予以支持。由于原告、被告都不愿意对房屋进行评估，本院无法按照购买同地段同样商铺的现价格与原购价的差价计算原告的经济损失，但是考虑到零陵城区商品房在近几年升值较快的实际情况，考虑到原告与被告于2007年1月签订了《租赁合同》，由被告返租原告所购买的商铺的实际情况，根据公平原则，本院酌情以购房合同确定的总金额为基准，双方租赁合同约定的9％年回报率作为被告赔偿原告损失的计算标准，计算时间从原、被告双方购房合同签订之日起至本案一审终结时为止进行确定。
由于在赔偿原告损失部分已经计算了返租合同前三年的回报，因此，虽然被告出具了收到购房款28，299元的收据，但是其中所包含的返租金13,041元不予重复计算，被告应当返回原告实际支付的购房款15,258元以及办理按揭贷款的费用210元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如军：一、解除原告杨某与被告永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》；二、被告永州港隆房地产开发有限公司返还原告杨某购房款15,258元及办理按揭贷款费用210元；三、被告永州港隆房地产开发有限公司偿付原告杨某损失19,561.1元(时间从2006年12月1O日算至2011年6月9日)；四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。上述二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。原审原告杨某上诉称：1、永州港隆房地产开发有限公司不讲诚信，一审判决对永州港隆房地产开发有限公司的严重违约行为惩处力度不够，收款收据证实杨某交纳房款28,299元，而不是l5,258元。只计算给了19,561.1元的损失款不足以补偿其损失。2、要杨某承担50元诉讼费毫无道理。请求撤销原判决第三项，改判由永州港隆房地产开发有限公司赔偿损失5万元。
永州港隆房地产开发有限公司上诉称：1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。请求二审法院撤销原判。
杨某答辩称：1、一审法院认定事实清楚。开发商在合同中作出了代办好银行按揭的承诺，且开发商之所以愿意代办按揭是因为可以从中收取代办费用等其它好处。另，双方当事人签订的商品房买卖合同是由开发商提供的格式合同，即便开发商不是明确承诺代办，但约定不明时，应当做出不利于开发商的解释。2、本案不存在两个法律关系，因为合同中明确约定了办理银行按揭是开发商的义务之一。
永州港隆房地产开发有限公司答辩称：1、合同明确约定办按揭是购房户的义务，而非港隆房地产开发有限公司的义务；2、对方说港隆房地产开发有限公司代办可以获得利润没有任何依据，港隆房地产开发有限公司代办按揭并没有任何报酬。
二审期间，杨某向本院提供一份新证据：港隆房地产开发有限公司传给有关购房户的通知，拟证明对方要求与购房户协商，说明港隆房地产开发有限公司有错误。
永州港隆房地产开发有限公司质证认为此证据与本案无关，通知所涉及的两个人并非是本案当事人，且通知的内容不能证明港隆房地产开发有限公司存在过错。
永州港隆房地产开发有限公司向本院提供一份新证据：银企合作协议，证明其已积极协助对方办理按揭相关事宜，已经履行了相关义务。
杨某质证认为该证据不能作为新证据提交，应在一审时提交。协助办理与协助办好是两个不同的概念，只能证明对方有协助办理的行动，没有办好。且该协议签订时间在2005年，后港隆公司的诚信有问题，银行才中止了与港隆公司的合作。
经审查,本院认为永州港隆房地产开发有限公司传给有关购房户的通知的两名购房户并非本案当事人，其通知也是说明要与购房户协商，不能证明永州港隆房地产开发有限公司存在过错。而永州港隆房地产开发有限公司提供的银企合作协议的时间为2007年7月7日，远远落后于双方合同签订时间。对于双方提供的新证据，本院均不采信。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案的关键点在于是否存在两个法律关系，即买卖合同关系与银行按揭关系，办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。根据双方当事人《商品房买卖合同》中第十一条之约定：合同签订之日，乙方（即杨某）支付购房总价款的50%，计人民币28,299元（其中13,041元为开发商返租给购房户的租金，杨某实际支付人民币l5,258元）。并约定杨某三日内备齐办理银行按揭手续的资料，十日内办清银行按揭手续。杨某按揭人民币2万元整，按揭期限为5年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。买受人杨某选择了办理银行按揭手续，并将办理银行按揭手续的资料交永州港隆房地产开发有限公司，根据法律之规定，永州港隆房地产开发有限公司应当办理银行按揭手续，这是其应尽的义务。且从该合同条款约定来看，未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由上诉人永州港隆房地产开发有限公司提供，且其收取了上诉人杨某代办按揭的费用，至二审开庭时并未退还上诉人杨某，可以推定办理银行按揭是开发商永州港隆房地产开发有限公司应尽的义务之一。现永州港隆房地产开发有限公司未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行，买受人杨某要求解除合同于法有据。
杨某上诉提出：1、永州港隆房地产开发有限公司不讲诚信，一审判决对永州港隆房地产开发有限公司的严重违约行为惩处力度不够，收款据证实杨某交纳房款28,299元，而不是l5,258元。只计算给了19,561.1元的损失款不足以补偿其损失。经查，上诉人杨某实际交纳的购房款即为l5,258元，收据上标明的购房款28,299元中包括了永州港隆房地产开发有限公司返给购房者的租金13,041元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现由于双方都不愿作评估，该商铺的市值无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，双方签订的返租协议中确定的年回报率为杨某可期待利益，一审法院以双方签订的返租协议中确定的年回报率作为上诉人杨某的损失依据基本恰当。杨某实际交付的房款为l5,258元，一审法院确认永州港隆房地产开发有限公司返还杨某实际出资并无不当。2、要杨某承担50元诉讼费毫无道理。诉讼费由哪方当事人负担，哪方负担多少可以由法院根据案件实际情况予以确定。故上诉人杨某的上诉理由不能成立。
永州港隆房地产开发有限公司上诉提出：1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。如前所述，办理好银行按揭是开发商应尽的义务之一，本案并不存在两个不同的法律关系。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。双方当事人的签订的房屋买卖合同，办理银行按揭是开发商的义务，而非合同关系之外的委托代理关系。正因为开发商未能及时办理银行按揭导致了杨某不能通过银行按揭的方式付款。因此，上诉人永州港隆房地产开发有限公司的上诉理由亦不成立。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,526元，由上诉人杨某负担850元，上诉人永州港隆房地产开发有限公司负担676元。
本判决为终审判决。
审判长彭某平
审判员黎有兵
代理审判员李某
二○一一年九月十六日
代理书记员张海燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
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