上诉人（原审被告）孙某甲。
委托代理人桓某。
委托代理人杨吴煜，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱某。
委托代理人杨吴煜，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人陈召强，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）范某。
被上诉人（原审原告）李某某。
被上诉人（原审原告）宋某某。
三被上诉人委托代理人孙某，江苏尊鼎力律师事务所律师。
上诉人孙某甲、朱某因买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2008）鼓民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人孙某甲的委托代理人桓某、杨吴煜，上诉人朱某的委托代理人杨吴煜，被上诉人李某某及被上诉人范某、李某某、宋某某的委托代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
查明：李某某与范某系夫妻关系，朱某与孙某甲系夫妻关系，孙某甲与范某系同胞姐妹关系。2001年12月14日，徐州市中级人民法院作出（2000）执字第X号民事裁定，裁定将原铜山县大庙供销社位于大庙镇X路以北与商业街以南交叉口的大庙供销社办公楼（面积2201.52平方米）及后一排平房（面积143.4平方米），总占地面积1953.4平方米，过户给中国农业银行铜山县支行所有，以折抵债务。2005年12月13日中国农业银行铜山县支行、铜山县X村信用合作联社委托江苏省拍卖总行有限公司拍卖上述房屋。2005年12月21日孙某甲以x元价格竞拍取得。
后孙某甲欲出售上述房产，范某通过其同事宋某某出面协商买受事宜。2006年3月1日左右，范某、李某某、宋某某与孙某甲签订房屋买卖协议一份，协议约定孙某甲将竞拍所得位于原铜山县X镇供销社所在地的部分房屋出售给范某、李某某、宋某某。为履行该协议，范某、李某某共交付孙某甲、朱某57万元（其中包括17万元定金）。
至于房屋买卖协议的具体内容，庭审中双方存在一定争议。范某称因为是姐妹关系，所以在协议签订后没有拿协议，即范某称自己手中没有协议。孙某甲则称对方持有协议原件，但双方均未向法庭提供合法的协议原件。
一审庭审中，为证明买卖协议书内容，范某、李某某、宋某某主要提供如下证据：证据1、打印的买卖协议书一份（系传真件）。内容为：甲方，孙某甲；乙方，范某、李某某、宋某某。一、房款价格为x元，房屋面积以实际面积为算，此价格为最终价格，包括一切手续费、及其他费用（此价格为最终价格，包括一切手续费及其他费用等内容为手写）；二、付款方式：乙方于2006年3月20日前付甲方房款x元，余款在上房前交清。房款不付清甲方有权不交付房屋使用证，乙方房款不交清房屋使用证归甲方所有；三、乙方上房前应提前三个月通知甲方；四、乙方所购楼房北的巷子使用权归甲方。该协议特别约定，到2006年3月20日本协议的第二条付款方式不兑现，甲方不予退还已交的购房定金x元整，此款以作手续变更费。范某、李某某称该协议原件为孙某甲所持有。证据2、证人孙某乙出庭作证的证人证言。孙某乙到庭陈述：“孙某甲与范某都是我妹妹，她们之间房屋的纠纷有一段时间是我在调解，……在我调解的过程中，范某付了一部分房款，后来为了办证的事情闹纠纷，范某急着要房屋的手续，就开始闹纠纷。当时孙某甲传真了一份她们签的协议，协议上内容为经过协商房屋价格为x元，手写补充了一句话，x元包括过户手续和其他费用，到2005年3月20日前付x元，最后约定3月20日前x元预付款不付清，已付的x元作为违约金不予退还。”范某、李某某以该证据证实x元的价格包括房产证的过户费用。
一审重审时，孙某甲、朱某为证明房屋买卖协议内容，提供购房协议书一份，内容为：甲方，孙某甲、朱某；乙方，范某、李某某、宋某某。一、价格x元（原x元，涂改成x元）；二、付款方式，乙方于2006年3月20日前付甲方x元，乙方余款上房前交清，甲方交给乙方房屋；三、乙方2006年3月20日x元不到位，甲方有权将乙方所交x元作为甲方的损失赔偿金；四、乙方上房前须在三个月时间内通知甲方。当事人在该协议的右下角签字。但该协议的第四条中的“四”由“三”字更改而成，在原第二条与第三条之间增加新的一条作为第三条，原第三条更改为第四条，且该协议的左下角缺少长约8厘米、宽约5厘米（紧靠双方签字之处）。被告称该协议左下角因写有电话号码，就将该部分撕去。范某、李某某对孙某甲、朱某提供的上述购房协议书的真实性提出异议，认为虽然范某、李某某签字属实，但该协议为草稿，且第三条系朱某事后单方涂改，协议左下角原载有“此草稿作废”等内容，被朱某故意剪除。
2006年11月，孙某甲将争议的房产的土地使用权证办理在范某的名下，土地使用权证书号码为铜国用（2006）第X号。注明的土地使用权面积为1490.1平方米。该土地使用权证书附有相关平面图。因房屋价格上涨及其他因素，双方为房屋买卖协议的后续履行问题产生纠纷。孙某甲、范某的哥哥孙某乙多次介入调解未果。孙某乙调解时涉及到土地证办理到范某名下时的8万元土地出让金的问题，后院转给孙某甲、朱某的问题。
2007年9月5日，范某向朱某邮寄一份“上房通知书”，主要内容为：准备于2008年1月15日上房，余下房款准备到位，上房时付清。并要求朱某尽快协助办理房屋产权证。
2007年9月10日，范某、李某某、宋某某向原审法院起诉称：2006年3月1日双方签订房屋买卖协议，约定价格为x元，由两被告方负责办理土地使用证及房屋过户手续并承担相关费用。被告于2006年11月为原告办理了土地使用证。后在办理房屋过户手续时，被告却不愿意履行相应义务，致使过户手续无法完成。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告交付位于徐州经济开发区X镇供销社所在的土地及其附着物；2、两被告履行义务，协助原告办理房产过户手续（使用面积为1490.1平方米上的建筑物），过户在原告范某名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审庭审中，孙某甲、朱某辩称：1、双方诉争的标的物系原大庙供销社办公楼。按照法律规定，被告没有取得房屋所有权，所以没有相应的处分权，双方房屋买卖合同违反法律规定无效；2、物权的转移必须经过依法登记，而诉争房产的物权既未登记在被告名下，也未登记在原告名下；3、原告诉请要求被告履行将标的物交付原告的义务没有依据，因为房屋买卖合同属于双务合同，三原告仅支付被告购房款x元，没有履行完全支付货款的义务，所以无权要求被告交付标的物；4、原告诉请协助办理过户手续，该请求违法。被告不具备将诉争之物过户给原告的能力，农业银行铜山支行取得物权后，具体过户涉及该银行的行为，原告主张协助过户没有证据支持；5、2006年3月6日原、被告签订的协议效力优于2006年3月1日协议的效力，且该协议在房产过户后才生效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
2008年1月8日，原审法院就本案纠纷做出（2007）鼓民一初字X号民事判决，孙某甲、朱某不服提出上诉。2008年6月27日，本院以（2008）徐民一终字第X号裁定发回重审。原审法院重审后，做出本案（2008）鼓民一初字第X号判决。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。三原告与被告孙某甲之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。因二被告系夫妻关系，且被告朱某对被告孙某甲处分诉争房产未提出异议，故被告孙某甲所负合同义务，应由其和被告朱某共同承担。原告在交付了定金后未按照合同约定的付款期限付款，系违约行为，被告在本案未提出反诉，故不予处理，被告可另案诉讼。在合同履行过程中，被告向原告提供伪造的土地使用证并拒绝履行合同，为此双方纠纷成讼，对此被告应承担相应民事责任。对原告范某、李某某要求继续履行合同的诉讼请求原审法院予以支持。被告辩称合同无效的主张与事实和法律不符，本院不予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内原告范某、李某某、宋某某一次性支付被告孙某甲、朱某房款x元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告孙某甲、朱某将坐落于徐州经济开发区X镇X路以北与商业街以南交岔口的原大庙供销社办公楼中的房屋（土地使用面积为1490.1平方米）交付给三原告，并协助办理该处房屋登记在原告范某名下。
上诉人孙某甲、朱某不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、请求人民法院依法查明事实并裁决撤销（2008）鼓民一初字X号民事判决，重新改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决认定证据及案件事实错误。（一）双方诉争的是上诉人未取得所有权、物权的案件。（二）一审判决对涉案两份买卖合同的认定是错误的。1、从证据的形式上看，应该以上诉人提供的合同原件来作为认定案件事实的依据。2、一审判决对两份合同的认定理由是错误的。即使上诉人提供的原件存在添加的内容，被上诉人提供的传真件也存在添加内容。上诉人的合同中将130万改成143万，与双方商谈中的143万不矛盾。被上诉人不否认其签名。证人孙某乙的证言不足以推翻书面买卖合同的效力。证据原件缺失部分不能作为认定证据存在重大瑕疵的理由。被上诉人对该证据原件的质疑不成立。（三）、一审判决认定事实错误，采信部分证据显失公平。1、一审法院采信孙某乙证言，但仅采信了有利于被上诉人的部分，对其中有利于上诉人的部分没有采信。如孙某乙陈述的土地为出让性质时，被上诉人应增加8万元；另外，后院归上诉人所有。2、一审对2007年8月范某与朱某的录音认定存在过错。在该录音中，被上诉人承认其无法付出约定的房款。同时，在该录音中，被上诉人认可过户费用由其承担。3、涉案房屋其土地面积不是1490.1平方米。二、一审裁决理由错误。本案被上诉人违约在先，在被上诉人明确表示无法付出约定房款后，上诉人才表示不履行合同。在对方不履行合同情况下，上诉人享有同时履行抗辩权。三、判决结果错误。（一）买卖合同买方是三个人，原审判决“登记到范某一人名下”没有法律依据。（二）、判决土地面积为1490.1平方米是错误的。（三）、一审将17万元作为已付款，判决错误。四、诉讼费用分担违反法律规定。原审判决判令上诉人承担四分之三的诉讼费由，不合法律规定。
被上诉人范某、李某某、宋某某答辩称：上诉人上诉理由不能成立。首先上诉人与被上诉人所涉及的房产是由拍卖所得，同时双方办理了相关的手续并且将土地过户到被上诉人范某名下，部分履行了合同，只是没有将房屋所有权进行移交。一审法院对于事实的认定、法律的适用都是正确的，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求
经双方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：1、双方房屋买卖协议的内容如何确定；双方房屋买卖协议是否有效。2、房屋买卖协议后续履行问题。
二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。
本院认为：1、关于双方房屋买卖协议的内容如何确定；涉案房屋买卖协议是否有效。
关于房屋买卖协议内容，双方各提交一份协议证明自己的主张。一审重审时，上诉人孙某甲、朱某提交了一份2006年3月6日孙某甲、朱某与范某、李某某、宋某某签订的房屋买卖协议原件。但上述被裁剪的协议不符合法律规定的证据形式，且对方当事人对其中部分内容提出异议。孙某甲、朱某在案件原一审、原二审过程中均未提供过购房协议书原件，该协议明显存在添加内容。该证据存在重大瑕疵，故对此协议的证据效力不予认定。
范某、李某某提交了房屋买卖协议的传真件，该传真件系孙某甲传真给其哥哥孙某乙的（孙某甲在本院2009年10月13日组织当事人谈话时也认可是其传真给孙某乙，让孙某乙调解的）。双方对房屋买卖协议的传真件上的打印部分内容没有异议，但上诉人朱某认为该传真件上手写部分内容“此价格为最终价格，包括一切手续费及其他费用”系李某某后补的。本院认为，根据证人孙某乙证言及孙某甲的陈述，孙某甲在将协议传真给孙某乙时，手写部分内容就已经存在。传真给孙某乙的协议由孙某甲持有，故上诉人孙某甲主张的手写部分内容系被上诉人李某某后补的，不合常理。证人孙某乙系范某、孙某甲之兄，双方均未提出孙某乙与对方存在矛盾或其他利害关系，证人证言相对客观。双方对证人孙某乙证言证实的内容也无实质性异议。证人证言与传真件协议内容也可以互相印证。故对该传真件上表述的协议内容予以认定。经审查有关双方认可的录音书面材料，其中并无上诉人所称的范某自愿承担过户费用的明确表述，故本案中的过户费用应该由孙某甲、朱某承担。孙某甲、朱某应负担将房产过户到买受人名下的过户费用。
至于涉案房屋买卖协议是否有效的问题。本院认为，孙某甲通过拍卖买受了争议房产，孙某甲系争议房产合法权利人。房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定。根据相关法律规定，现房产是否登记在孙某甲名下，并不影响本案中的房屋买卖合同的效力。故本案中出卖人孙某甲、朱某与买受人范某、李某某、宋某某签订的买卖合同有效。
房屋买卖合同虽是孙某甲、朱某与范某、李某某、宋某某签订的，但宋某某庭前及到庭陈述时均表示自愿退出买卖合同关系，且孙某甲、范某在宋某某退出后，就协议履行相关事宜进行了多次协商，故应认定最终的买受人为范某、李某某。
2、关于房屋买卖协议后续履行问题。
范某、李某某通过上房通知书的形式表达了给付余款，继续履行合同的意愿。庭审中，双方均表示在弄清楚协议内容的情况下，愿意继续履行协议。
根据协议约定，孙某甲、朱某2006年3月20日之前应该给付60万元，否则17万元定金将作为手续变更费计算。因孙某甲、朱某未在2006年3月20日之前付足60万元，存在违约行为，故本案中买受人已付款数额应计算为57万元-17万元=40万元。双方房屋买卖合同中的未付款项为143万-40万=103万元。此外，在本院2009年10月13日组织双方谈话过程中，范某承认双方在土地办理过户过程中，就增加8万元土地过户费用达成了一致意见。故范某、李某某还应给付土地过户费用8万元。综上，范某、李某某应给付的房屋余款为103万元+8万元=111万元。
范某称双方口头约定，在交付余款的同时，对方给付办好的房产证，但范某对此主张未提供证据予以证明。根据房屋买卖协议第二条“乙方余款上房前交清，甲方交给乙方房屋”的约定，范某、李某某应在上房“前”付清余款。不管双方对“上房”二字如何理解（范某认为“上房”表示给付房产证，孙某甲、朱某则认为“上房”表示交付占有），本案中应该先由范某、李某某给付剩余价款，然后由出卖人孙某甲、朱某交房及办理过户手续。按照协议约定，范某、李某某付清房款之前，孙某甲、朱某还享有房屋使用权。
此外，双方协议第四条中约定“楼房北的巷子使用权归甲方孙某甲、朱某”，故本案中对此楼房北的巷子（现厕所位置）使用权问题应一并予以处理。
上诉人在庭审中主张的本次买卖标的仅为办公楼及其土地（不包括后院）的主张不能成立。根据本案双方签订的协议，买卖标的包括楼房及后院等房产。实际上，双方后来就后院问题曾另行签订过协议（即范某将后院再转让给孙某甲的协议）。就后院转让问题，双方在庭审中存在一定分歧，鉴于双方就后院买卖另行签订了转让协议，孙某甲、朱某就后院协议问题曾另行提起诉讼。故本院认为后院转让问题系另一法律关系，本案不予理涉。当事人若认为存在其他违约损失，亦可另行处理。
综上，上诉人孙某甲、朱某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2008）鼓民一初字第X号民事判决。
二、本判决发生法律效力之日起十日内，范某、李某某一次性支付孙某甲、朱某剩余购房款x元；
三、上述第二项内容履行完毕之日起三十日内，孙某甲将其拍卖所得的位于徐州经济开发区X镇X路以北与商业街以南交岔口的原大庙供销社的办公楼等全部房产及附属物（不包括楼房北巷子，即现厕所位置）交付给范某、李某某使用（应交付的土地使用面积约为：土地使用权证书标明的1490.1平方米-楼房北巷子即现厕所的面积；具体面积以现场实际测量为准），并协助办理上述房产过户登记至范某名下。后续过户费用由孙某甲、朱某负担。
四、上述原大庙供销社办公楼房北巷子（现厕所位置，面积以现场实物为准）使用权归孙某甲和朱某。
一审案件受理费6000元，由范某、李某某负担6000元，孙某甲、朱某负担x元。二审案件受理费x元，由范某、李某某负担7670元，孙某甲、朱某负担x元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长邱德祥
审判员裴运栋
代理审判员苏团
二○○九年十一月二十日
书记员赵静
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