湖南省常宁市人民法院
民事判决书
（2009）常民一初字第X号
原告段某甲，男，X年X月X日生，汉族。
原告段某乙（原告段某甲之子），X年X月X日生，汉族。原告段某辉（原告段某甲之子），X年X月X日生，汉族。
上列二原告的共同代理人段某甲，男，X年X月X日生，汉族，湖南省常宁市人，退休干部，住常宁市X路X号。
被告曾某某，男，X年X月X日生，汉族。（缺席）
被告邓某丙，女，X年X月X日生，汉族。
第某某邓某丁（原告段某甲之妻），X年X月X日生、汉族、湖南省常宁市人，退休教师、住址同段某甲。
原告段某乙、段某辉、段某甲为与被告曾某某、邓某丙、第某某等满秀房屋买卖纠纷一案，于2009年7月16日向本院提起诉讼。受理后，依法组成合议庭于2009年9月22日公开开庭进行了审理。原告段某甲、被告邓某丙及第某某邓某丁到庭参加了诉讼，原告段某乙、段某辉、被告曾某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告段某乙、段某辉、段某甲诉称：1993年5月，段某甲、邓某丁夫妻与儿子段某乙、段某辉合资购买了常宁市X路X号房屋（原建及扩建面积共100平方米）。购买后，一直由段某辉在居住。该房屋是我们的共同所有。邓某丁事先没有与我们父子商量，于2008年10间，与曾某某、邓某丙夫妻发生了该房屋买卖关系，并收到曾某某夫妻所谓的购房款x元。对此，三原告认为，原群英路X号房屋是我们的共同财产，邓某丁与曾某某夫妻之间的买卖行为，纯属邓某丁的个人与曾某某夫妻之间的行为。这一行为侵犯和损害了原告的权利。为此，特特提起诉讼，请求处理。
原告为支持自已的主张，提举了如下证据：
被告曾某某、邓某丙辩称：原告所诉不属实，我买原告方的房屋是应我姑邓某丁的电话回来购买的，双方当时商定的价格是x元，因我家经济比较困难，我要求先付x元，原告方不同意，没办法我只好将x元一次性付给了原告方，在付清购房款后原告方将房屋钥匙交给了我，在对房屋进行了简单的装修后，我们已经过火入住，原告方现在已经将房屋产权证交给了我们。
经审理查明，双方无争议的事实有：本案第某某邓某丁与段某甲、段某乙、段某辉系夫妻、母子关系，原群英路X号房屋（现群英路X号）房屋系房改房，系段某甲、邓某丁夫妻于1993年5月购买，购买后一直由段某辉在居住，2008年10间，第某某邓某丁与曾某某、邓某丙夫妻经口头协商以x元将该房屋卖给了被告曾某某、邓某丙夫妻，被告曾某某、邓某丙夫妻在将上述购房款交给了邓某丁后，邓某丁将房屋钥匙交给了被告方，被告方在对该房屋进行简单装修后搬入居住至今，邓某丁在收到该购房款后亦将房屋产权证交给了被告方。发上述事实有原、被告陈述和相关证据证实，并经庭审质证，双方当事人无异议，本院予以确认。
对双方争议的事实，本院作如下分析认定：1、原告段某甲、段某乙、段某辉提出，本案所买卖的房屋是共同共有财产，共有人享有共同处置权、优先购买权；上述权力的行使均应征得财产全体共有人同意，然而第某某邓某丁在未与三原告商量取得一致意见的情况下，擅自将房屋卖给了被告曾某某、邓某丙。因此该房屋买卖行为无效。被告邓某丙则辩称，因为双方是亲戚关系，平时相互之间亦有往来，按常理第某某在处置家庭财产时不存在不与原告商量，况且我在交清房款后，房屋产权证是原告段某甲交给我的，因此不存在原告方不知情，还有就是，被告在进行房屋装修之前，该房屋一直是原告段某辉在居住使用，我要装修房屋原告方必须将原存于房屋中的财产搬出，我对房屋已经进行了装修就可以推定原告方是知情的，因此该房屋买卖行为应该是合法有效的房屋买卖行为。
2、原告段某甲、段某乙、段某辉提出房屋系不动产，买卖系要式有偿合同，依照法律规定应该签订书面的房屋买卖合同，现原被告之间就常宁市X路X号房屋买卖至今没有签订书面合同或协议，《城市房地产管理法》第40条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同；《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：申请房屋转移登记权属人应当提交权属相关合同、协议等文件；《中华人民共和国合同法》第10条规定：法律、行政法规规定采用书面的，应当采用书面形式；《中华人民共和国民法通则》第56条规定：法律规定用特殊形式，应当依照法律规定。被告虽然交清了原与等三人商定的购房款，但房屋至今没有办理过户手续，从上述法律规定可以看出，该房屋买卖关系应是无效的买卖关系，被告邓某丙则主张，房屋买卖行为已经发生且已完毕，至于没有签订房屋买卖合同，是因为原告方当时讲双方系亲戚关系，房屋买卖完成后不存在反悔的行为，况且原告方在收到购房款后不久就将房产证交到被告手中，所以被告方也就没有要求双方签订书面的房屋买卖合同了，至于房屋过户的问题，因原告方所卖的房屋有一部分面积是未经规划部门重新规划，自己添加的，被告方在去房产部门办理过户手续时被告知不能办理过户手续，被告方考虑上述因素，所以也未再要求原告方补签合同。对上述争执问题，原被告双方均未向法院提交相关证据，被告方唯一能证实房屋买卖时第某某未征得三原告的同意这种情况的证据只有第某某邓某丁，考虑该起案件所争议的房屋买卖双方关系的特殊性，应该认定被告所诉的真实程度要高一些。
本院认为：房屋买卖系要式有偿合同，因此双方当事人在进行房屋买卖合同时，应当签订书面的房屋买卖合同，而该案原被告之间至今没有签订书面的房屋买卖合同，虽然争议的房屋已经交付使用，但该房屋买卖行为不符合法律的强制性规定，因此应当确认该房屋买卖无效，由第某某退回原所收被告方给付的购房款，并承担相应的损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第10条、《中华人民共和国民法通则》第56条、《城市房地产管理法》第40条、《城市房屋权属登记管理办法》第17条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
第某某邓某丁与被告邓某丙、曾某某之间的房屋买卖行为无效。
本案受理费1600元，由原告段某乙、段某辉、段某甲负担1000元，由被告邓某丙、曾某某负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判长谷文军
审判员谭彦嗣
代理审判员易晖
二0一0年三月二十五日
书记员刘莉
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