原告维桑集团公司破产清算组
委托代理人周芹，江苏金华星律师事务所律师。
被告徐州韩世房地产开发有限公司
委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。
原告维桑集团公司破产清算组诉徐州韩世房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2009年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告维桑集团公司破产清算组的委托代理人周芹、被告徐州韩世房地产开发有限公司委托代理人李敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1998年12月14日，徐州市人民政府限期要求维桑集团公司拆除其办公楼，并批复同意维桑集团公司在淮海西路X号（彭城剧场）筹建维桑办公大楼，给予的补偿金额中有752万元“按徐政发（1998）X号文件，给予维桑集团公司在该项目开发中减免开发费、配套费、土地出让金等所有市有权收取的各项税费作为补偿”。2000年12月8日，徐州市电影剧场公司、徐州市韩世实业集团有限公司、维桑集团公司三方签订了《联合开发彭城剧场改扩建项目协议书》，三方确定了各自的权利、义务。2001年2月15日，徐州市计划委员会以徐计投（2001）第X号文件批复：“维桑大厦由韩世房地产开发有限公司、维桑集团有限公司、徐州市电影剧场公司联合投资建设，韩世房地产开发公司具体组织实施”。徐州韩世房地产开发有限公司因组织实施“维桑大厦”项目，于2001年3月22日成立，承接了徐州市韩世实业集团有限公司在“维桑大厦”项目中的一切权利和义务。在维桑大厦建设过程中，由于被告擅自变更原X层的规划设计，只建成X层，导致752万元的优惠政策只减免了x元的土地出让金，减去后来政府减免的185万元补偿金，维桑集团公司损失x元。另根据2001年1月维桑集团公司与徐州市韩世实业集团有限公司签订的《转让维桑大厦工程项目协议书》的约定“韩世实业公司在维桑大厦另补给维桑公司办公用房200-300平方米，楼层根据双方实际情况和需要协商确定，产权归维桑所有”，被告应向原告交付维桑大厦300平方米的房产。请求判令：1、被告赔偿原告损失x元；2、淮海西路X号维桑大厦300平方米的房屋所有权归原告所有或者被告按目前评估值折价补偿500万元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、原告认为“韩世公司擅自将维桑大厦项目的规划定点面积由X层变更为X层，造成兑现册的752万元的减免税费没有兑现，应赔偿其x元”这一主张不能成立。1、维桑大厦项目的规划定点由X层变更为X层，是因该项目的停车位达不到建设X层的需求，规划部门要求将该工程的层数由X层缩减为X层。规划定点变更后，维桑大厦开发面积减少，被告没有理由损害自己的利益将规划定点变更为X层。2、市政府给予维桑集团减免各种税费752万元的补偿，是因拆迁中山南路X号维桑集团公司办公楼，不是给予维桑大厦项目的补偿。这部分补偿与维桑大厦项目没有任何关联。即使没有维桑大厦项目，维桑集团公司仍享有政府给予减免各种税费的权利。维桑大厦项目不会给政策补偿金带来任何损失。3、维桑大厦由X层变为X层，对兑现册的使用没有任何影响。兑现册没有兑现的原因是各部门为了完成上交政府的费用指标，不愿意给予兑现。2008年8月，维桑破产组仍依据兑现册兑现了185万元现金，说明兑现册在维桑大厦项目之外仍能进行兑现。维桑大厦项目上是否兑现、以及兑现数额的多少，都不会给维桑集团公司造成任何损失。4、根据三方协议，维桑集团公司的投资就是兑现750万元用于项目建设，保证兑现册的兑现是维桑集团公司的义务，不是被告的义务。兑现册在维桑大厦项目中没有全部兑现是维桑集团公司违约，维桑集团公司无权要求被告赔偿。二、维桑破产清算组要求被告给付维桑大厦300平方米的房屋或者折价补偿500万元的请求没有依据。虽然在《转让维桑大厦工程项目协议书》上约定了“甲方（韩世集团公司）在维桑大厦另补给乙方办公用房200-300平方米，楼层根据双方实际情况和需要协商确定。”但这份协议书签订的时间是在三方协议签订之前，不是维桑集团公司退出时签订的，这是一份名为转让实为联合开发的投资协议。协议书所约定的给付房屋是附条件的，维桑集团公司需全额兑现752万元。维桑集团公司在未履行义务的情况下无权要求给付房屋。综上，被告请求法院依法驳回维桑集团公司破产清算组的全部诉请，同时被告保留继续追偿752万元未兑现所造成损失的权利。
经审理查明：1998年12月14日，徐州市人民政府办公室下发徐政办发【1998】X号文件《市政府办公室关于维桑集团自行拆除办公楼的通知》，通知内容为：“维桑集团，因市政建设需要，请将中山南路X号你单位办公楼在本周内自行拆除，市政府给予适当补偿。”文件下发后，维桑集团公司如期拆除了办公楼。
1999年1月22日，铜山县人民政府向徐州市人民政府报送《关于我县维桑集团办公楼拆迁费用补偿和选址的请示》，请求市政府将淮海西路X号（彭城剧场）划给维桑集团作为综合办公楼，并请求市政府将维桑集团办公楼及其配套设施（资产价值约1000万元）拆迁补偿费尽快划拨到位。后经市政府研究决定，维桑集团公司拆迁补偿费用为956万元，其中204万元以现金方式支付，余款752万元市政府同意给予维桑集团公司在今后项目开发中减免开发费、配套费、土地出让金等所有市有权收取的各项税费作为补偿。
1999年12月30日，徐州市计划委员会以徐计投（1999）第X号文，批准由维桑集团公司按照市政府统一部署和城市总体规划要求，实施淮海西路X号（彭城剧场地块）改造工程，建设维桑大厦，总建设面积x，包括文化、商贸、办公及配套服务等设施。
2000年5月17日，徐州市规划局通知维桑集团公司，同意规划用地九亩九分，并向维桑集团公司送达了规划定点图(拆迁用地)。
2000年12月8日，徐州市电影剧场公司（甲方）、徐州市韩世实业集团有限公司（乙方）、维桑集团公司（丙方）签订联合开发彭城剧场改扩建项目协议书，约定的合作形式为：1、甲方提供所属单位彭城剧场土地使用面积约5亩（所属以外的用地，拆迁安置由乙方负责）。2、乙方承担该项目立项、定点、征地、拆迁到工程竣工过程的全部费用；建筑规模初步计划为X层（含地下室部分），争取开发x以上；设计要求设计图纸经甲乙丙三方协商认可后上报规划和政府专家组审定批准作为有效投资依据。协议中分配原则项下只约定了由甲乙双方按比例分得建筑面积。项目实施项下约定甲方、乙方积极配合乙方争取文化设施的优惠政策范围内的各项税费减免工作。并约定关于维桑集团参与该项目建设及利益分配问题，由乙方与维桑集团另行签订协议确定，其中包括工程建设有关手续的办理，及相应的承办责任等。
徐州市韩世实业集团有限公司（甲方）和维桑集团公司（乙方）又另行签订了《转让维桑大厦工程项目协议书》，协议书约定乙方同意把维桑大厦项目转给甲方，具体内容：一、工程项目由甲方开发、实施。甲方按市政府要求和计划进度进行实施；建设资金、拆迁费及其他相关费用由甲方负责筹措，并确保资金到位，顺利实施。二、乙方应向甲方及时提供相关材料及手续，积极配合项目的申报、批准、筹建等。三、从双方友好合作、共同发展角度考虑，甲方应分期分批支付市政府拆迁维桑办公楼政策补偿资金柒佰伍拾万元左右（以实际兑现金额为准）。支付办法为：协议签字生效之日起一周内先期支付壹佰伍拾万元；为使乙方新区项目尽快运转，甲方2001年3月初支付壹佰伍拾万元；余款根据甲方的资金情况分期分批支付或用房屋相抵（房屋价格以优惠价计算）。四、甲方在维桑大厦另补给乙方办公用房200——303，楼层根据双方实际情况和需要协商确定。产权归乙方所有。五、根据转让协议精神，该项目由甲方独立建设，乙方不干涉项目的建设、经营，不承担盈亏责任，一切责任由甲方负责。六、本协议双方签字盖章并待与电影公司彭城剧场签定合同后生效，同时乙方把相关手续转给甲方。合同生效后，双方应严格遵守执行。如有违约，协商解决，并视违约情况予以相应赔偿。七、本协议未尽事宜签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。八、本协议一式四份，双方各执二份。该协议中未签署签订时间，原告主张该协议签订时间是2001年1月，被告认为该协议签订时间应在三方协议之前。
2001年2月3日，徐州市韩世实业集团有限公司以徐州韩世房地产开发公司的名义向市政府、市计委申请变更维桑大厦工程项目由韩世房地产开发公司负责实施。徐州市计划委员会于2001年2月15日作出关于变更维桑大厦项目实施单位的批复，同意该工程由韩世房地产开发公司、维桑集团公司、徐州市电影剧场公司联合投资建设，韩世房地产开发公司具体组织实施。
2001年3月22日，徐州韩世房地产开发有限公司核准开业。
2001年9月20日，徐州市规划局经研究同意按照规划定点图所示位置、尺寸、层数新建韩世维桑文化大厦，其中商业x，公寓式办公x，总建筑面积为x(不包括地下室面积)。
2002年2月29日，为兑现拆迁补偿金，徐州韩世房地产开发有限公司（甲方）又与维桑集团公司(乙方)签订协议书，约定乙方所享有的市政府政策兑现款柒佰伍拾贰万元人民币，乙方同意作为投资用于甲方望景小区工程，抵扣甲方应上交的土地出让金。甲方同意用望景小区办公房偿还乙方上述代交资金，具体单价按实际售价优惠10%计算，金额具（据）实结算。但该协议并未实际履行。
2002年8月16日，徐州韩世房地产开发有限公司向市规划局申请调整维桑大厦规划定点，内容：我公司就维桑大厦的规划方案、设计、施工等相关事宜进行了数次专家论证，一致认为该项目受诸多条件影响，停车、消防、人防均无法满足规划设计要求。我公司经过慎重研究，决定将维桑大厦改为多层商业综合楼，特申请调整维桑大厦规划定点。
2002年8月26日，徐州市电影剧场公司和徐州市韩世实业集团有限公司签订关于项目变更改建六层的补充协议，对双方的利益分配进行了补充约定。
2002年9月23日，徐州市规划局经研究同意按照规划定点图所示位置、尺寸、层数调整维桑大厦，建筑面积为x，地下停车库面积为2143，总计x。原二期商业综合楼规划用地及定点取消。
2003年1月15日，江苏省铜山县人民法院裁定宣告维桑集团公司破产。
2003年10月28日，徐州市规划局向徐州韩世房地产开发有限公司颁发了建设工程规划许可证，建设规模为x（含一层地下室）。
2003年12月23日，徐州韩世房地产开发有限公司、徐州市文化局、维桑集团共同向市计委出具关于维桑集团请求退出合作投资兴建维桑文化大厦的请示，说明维桑集团公司因资金周转困难，确实无力投资合作兴建，特决定自动退出，并同意项目由徐州韩世房地产开发有限公司和市文化局影剧公司两方合作投资兴建。但该请示中落款“徐州市维桑集团”并加盖的是“维桑集团”字样的公章，原告不予认可。同日，徐州市发展计划委员会批复同意维桑文化大厦由韩世房地产开发有限公司和文化局影剧公司实施，项目其他内容不变。
2004年，徐州韩世房地产开发有限公司领取了维桑文化大厦的产权证书。
2004年8月12日，徐州市人民政府发出《关于解决市政重点工程政策兑现遗留问题的通知》，提出处理意见：有在建建设项目（包括欠费的已建成项目）的单位，按应兑现额的50%在其在建项目应缴规费中予以兑现。没有在建建设项目的单位按其应兑现额的30%一次性给予现金兑现，收回原《兑现册》。若在建项目兑现后还有余额的，则余额按本款规定兑现现金。
2008年5月9日，铜山县人民法院向徐州市韩世实业集团有限公司和徐州韩世房地产开发有限公司发出清偿债务通知书，认为徐州韩世房地产开发有限公司以维桑集团公司的名义减免的132.4855万元土地出让金是市政府对维桑集团公司拆除办公楼的补偿，应当属于维桑集团公司的破产财产。且维桑文化大厦已建成，徐州市韩世实业集团有限公司未按合同约定在维桑大厦补给维桑集团公司办公用房200——303，已构成根本违约，现维桑文化大厦的房产仅剩负一层出售（但已设定抵押），根据协议约定，维桑集团公司可主张维桑文化大厦负一层303的房产(设定抵押权时每平方米的评估价为2.286万元)，要求徐州市韩世实业集团有限公司和徐州韩世房地产开发有限公司于收到通知后七日内向维桑集团公司破产清算组清偿132.4855万元及延迟履行债务利息50.58万元，并交付维桑文化大厦负一层303的房产。如不能交付应按每平方米2.286万元的价格折价赔偿685.8万元，并支付迟延履行债务利息186.42万元。
2008年6月11日，徐州市建设局向市政府就其批转的铜山县政府《关于兑现原维桑集团公司中山南路办公楼拆迁补偿的请示》提出回复意见：原维桑集团公司因承担中山南路X号营业办公楼拆迁项目，市政府给予重点工程兑现政策共752万元。2003年，在韩世集团承建的维桑大厦工程中土地出让金兑现了132.4855万元，兑现政策余额为619.5145万元。2004年市政府清理市政重点工程政策兑现遗留问题，徐政发【2004】X号文规定:有工程项目的，兑现册按50%冲抵应缴规费；没有工程项目的，兑现册按30%兑现现金。因该企业处于破产阶段，未能及时收到市政府文件，故其政策余额未能按徐政发【2004】X号文件进行兑现，建议市政府考虑该企业未能按时兑现政策余额的特殊情况，同意该企业政策余额619.5145万元继续按徐政发【2004】X号文件兑现30%现金，计185万元。
2009年1月，原告以诉称理由诉至本院，被告以其辩称理由进行抗辩，并提供了原告原法定代表人肖某的录音资料一份，证实兑现册内容没有兑现与维桑大厦的规划变更没有关系，是因为相关部门不予兑现。原告质证对该证据不予认可，认为不能证实是肖某本人的录音。本院出示铜山县人民法院民二庭在审理破产案件时对肖某（峰）的询问笔录一份，原告质证认为，1、肖某所说退出开发不是事实，“关于维桑集团请求退出合作投资兴建维桑文化大厦的请示”中的公章不是上诉人的公章。2、肖某陈述兑现了750万元后才给办公用房是其个人观点，他和被告有恶意串通行为。被告质证认为，这份笔录证实：1、维桑大厦项目的土地是电影公司的，与维桑集团没有任何关系，维桑集团参与到项目中来的目的就是兑现兑现册内容。2、因为被告使用兑现册可以减少资金投入，才同意给原告办公用房。现兑现册未能完全兑现，被告不应再给房产。3、原告已自行退出合作开发，不应再要求被告给付房产。4、肖某作为原告的原法定代表人，认可约定的房产是办公用房、价格是2500平方米左右。
本案在审理过程中，原告申请对涉案房产1—X层在2003年12月和2008年11月两个时点的均价进行评估，被告对此提出异议，认为双方约定的房产是办公用房，应按照办公用房的标准评估房产均价，并且认为涉案房产一层为商铺，不应纳入评估范围。本院根据《转让维桑大厦工程项目协议书》中的约定“甲方在维桑大厦另补给乙方办公用房200——303，楼层根据双方实际情况和需要协商确定”，结合涉案房产一楼为商铺的事实，致函鉴定部门，明确评估范围为涉案房产的2——X层，评估标准为办公用房。徐州市价格认证中心于2010年3月5日作出鉴定结论：1、维桑文化大厦2——X层（2003年12月）房地产均价为每平方米5060元；2、维桑文化大厦2——X层（2008年11月）房地产均价为每平方米6050元。原告质证认为，维桑大厦包括负一层在内都是商铺，不应按照办公用房的标准计算均价，应当按照该大厦的实际使用情况整体评估该大厦的均价。被告质证认为评估价格偏高。
本案争议焦点为：1、原告未能兑现752万元拆迁补偿款与被告是否有关，被告有没有补足兑现款差额部分损失的责任。2、原告能否要求维桑大厦部分房屋的所有权，在房屋不能得到实际交付时，房屋面积或补偿款如何确定。
本院认为，本案确定双方当事人权利义务的主要依据是徐州市电影剧场公司、徐州市韩世实业集团有限公司、维桑集团公司三方签订的《联合开发彭城剧场改扩建项目协议书》及徐州市韩世实业集团有限公司和维桑集团公司另行签订的《转让维桑大厦工程项目协议书》。这两份协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，且经过相关行政部门的审批，项目开发也早已完成，双方当事人均应按照协议约定，履行自己的权利义务。虽然协议的签订主体并非本案的被告，但被告实际开发建设了维桑大厦项目，也享有了维桑大厦项目所带来的收益，实际承接了徐州市韩世实业集团有限公司在该项目中的一切权利义务，对上述两份协议，被告均应依约履行。
关于双方争议的问题：
一、关于原告未能兑现752万元拆迁补偿款与被告是否有关，被告有没有补足兑现款差额部分损失的责任的问题。
对此，本院认为，原告的主张不能成立，理由如下:第一、根据市政府在兑现册中的意见，同意给予维桑集团公司在今后项目开发中减免开发费、配套费、土地出让金等所有市有权收取的各项税费作为补偿。本案中，虽然维桑文化大厦最终只建成六层，但在建设过程中，兑现册仅兑现了土地出让金一项，其他开发费、配套费等项目并未得到减免，说明兑现册上记载的权利并不是有项目就必然能实现，能否实现客观上要取决于各种因素。原告主张的损失和被告的规划变更行为之间没有必然的因果关系。第二、根据2004年8月12日徐州市人民政府《关于解决市政重点工程政策兑现遗留问题的通知》的意见：有在建建设项目（包括欠费的已建成项目）的单位，按应兑现额的50%在其在建项目应缴规费中予以兑现。没有在建建设项目的单位按其应兑现额的30%一次性给予现金兑现，收回原《兑现册》。若在建项目兑现后还有余额的，则余额按本款规定兑现现金。市政府这一新的政策规定本身就说明了兑现册的实际兑现情况，即无论被告按照原规划建房还是只建六层，兑现册的内容都不一定能够得到实现。第三、根据《转让维桑大厦工程项目协议书》中的约定“甲方应分期分批支付市政府拆迁维桑办公楼政策补偿资金柒佰伍拾万元左右”，已经注明了“以实际兑现金额为准”，在实际兑现金额没有变现的情况下，被告并没有享受到相应的利益，要求被告履行与兑现金额完全变现情况下相同的义务，是没有合同依据的。综上，原告主张752万元拆迁补偿款未能兑现是因为被告变更规划设计的观点不能成立，对于兑现册金额没有实际足额变现，被告没有责任，原告据此要求被告赔偿其损失x元的理由不能成立，本院不予支持。当然，原告的办公楼被拆除是事实，相应的拆迁补偿款没有实际得到也是事实，客观上影响了破产企业、职工的利益，但通过民事诉讼的方式并不能真正解决问题，原告可通过向有关部门反映情况等方式申请解决。
二、关于原告能否要求维桑大厦部分房屋的所有权，房屋面积或补偿款如何确定的问题。
对此，本院认为，鉴于客观上交付房屋已经不具有履行条件，因此该争议问题转化为被告是否应当赔偿原告损失以及损失范围及标准应当如何确定。在双方对协议理解出现分歧时，应当首先从协议内容上进行文义解释。从《转让维桑大厦工程项目协议书》中关于“……甲方应分期分批支付市政府拆迁维桑办公楼政策补偿资金柒佰伍拾万元左右（以实际兑现金额为准）。……甲方在维桑大厦另补给乙方办公用房200——303，楼层根据双方实际情况和需要协商确定。产权归乙方所有。……”的约定来看，补偿款的兑现与交付房屋是分属两项独立的权利义务内容，从文义条款的关系上看，拆迁补偿款的兑现和补给办公用房的约定之间没有必然的联系，被告将兑现款的实现作为交付房屋的前提条件，合同依据不足。至于被告提出的原告主动退出合作开发的问题，原告并不认可，且即使该事实存在，也不能证明原告在退出的同时放弃其约定应当享有的权利，被告以此主张不应给付原告房产，亦不能成立。
由于双方当事人均认可维桑大厦1—X层已被出售、负一层已被抵押，故现要求被告交付房屋已经无法履行，只能通过折价给付货币的方式来赔偿原告的损失。对价款的确定应结合双方的协议约定、维桑大厦的实际建设情况、协议未能及时履行的原因等方面综合考虑。双方协议约定“甲方在维桑大厦另补给乙方办公用房200——303，楼层根据双方实际情况和需要协商确定”，说明了双方预见的合同利益是办公用房的价值、楼层也不会安排在一层、负一层等商业价值较高的楼层；维桑大厦没有按照约定的30多层建设，实际只建成X层，这客观上只能以2—X层作为可选范围；被告至今坚持认为不应给付原告房产，说明被告拒不履行合同义务，故房产延期交付的责任在于被告，在确定原告应获得的房产价值的时候，可以按照其起诉时的时点作为鉴定基准。房屋面积由于双方未予协商，本院酌定250平方米。综上，根据鉴定报告确定的维桑文化大厦2——X层（2008年11月）房地产均价为每平方米6050元，被告应支付原告x元。被告虽主张鉴定报告评估的房产价值偏高，但未提供足以推翻该鉴定结论的证据，本院不予支持。
综上，原告要求被告赔偿其兑现册未能兑现的损失x元没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告补偿其房屋折价款500万元，根据查明的案件事实，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告徐州韩世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告维桑集团公司破产清算组x元。
二、驳回原告维桑集团公司破产清算组的其他诉讼请求。
一审案件受理费x元，鉴定费x元，共计x元，由原告维桑集团公司破产清算组负担x，被告徐州韩世房地产开发有限公司负担x元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农业银行江苏路分理处，帐号：x。
审判长刘建航
审判员刘春华
代理审判员单雪晴
二0一0年四月二十日
书记员周曙
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