河南省高级人民法院
民事判决书
(2000)豫法民初字第X号
原告(反诉被告)河南广汇房地产开发有限公司。住所地:郑州市X路。
法定代表人马某某，该公司总经理。
委托代理人田鸿祥、袁学良均为华光律师事务所律师。
被告(反诉原告)河南职工医学院。住所地:郑州市X路。
法定代表人王某某，该学院院长。
委托代理人李聚奎、田永伟均为河南世纪通律师事务所律师。
原告(反诉被告)河南广汇房地产开发公司(以下简称广汇公司)诉被告(反诉原告)河南省职工医学院(以下简称职工医学院)联合建房合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭审理了本案。广汇公司法定代表人马某某及其委托代理人田鸿祥、袁学良，职工医学院法定代表人王某某及其委托代理人李聚奎、田永伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
广汇公司向本院起诉称，其与职工医学院分别于1996年元月23日和2月7日签订了合作建房合同及补充协议，并于1996年2月8日在河南省公证处进行了公证。合同及补充协议约定，职工医学院以其所具有土地使用权的国有土地作为投资，广汇公司以约6000万元作为投资，双方联合建综合楼一幢。综合楼建成后，职工医学院分得建筑面积9135平方米，其中包括地下室和设备层总建筑面积的30％，其余部分归广汇公司所有。合同签订后，广汇公司即组织进行施工，并代职工医院完成三通一平及配电增容等工作，垫付了相应的资金。目前广汇公司投入建楼资金已达4500万元，大楼主体工程基本完工。但职工医学院至今未能按照合同约定履行办理土地使用权转让手续义务，导致广汇公司对应分得楼房部分的销售工作受到严重影响，经济损失惨重。请求判令职工医学院将合同约定的土地过户给广汇公司并支付土地出让金1000万元，支付违约金799．5万元，返还定金20万元，赔付基础清理费用14．8万元，施工用电增容费（略）元，赔偿利息损失400万元及预售房部分利润800万元，共计（略）元。
职工医学院答辩称:双方土地使用权转让和房屋分割的约定，属附期限房地产转让约定。该土地是河南职工医学院以划拨方式取得的国有土地，使用权证则由河南省人民政府事务管理局统一持有。若履行上述约定，必须首先办理国有土地使用权出让和转让手续。而双方在实际履行中，已变更了原合同中对土地使用权转让和房屋分割的约定，而是选择了以职工医学院单方名义立项、报批的方式进行建设，由于职工医学院是在使用自己依划拨土地享有使用权的地块上建设，故在征得机关事务管理局用地批准，办得建设用地规划许可证，施工许可证等手续后，即可进行建设并办得房屋所有权证，不再需办理国有土地使用权出让和转让手续，即可取得所建大楼的全部房产所有权，职工医学院取得房产所有权后，再将68．5％房屋按照有关规定给广汇公司办理相关手续。目前，房屋还未建成，职工医学院还未取得房屋所有权，双方的约定期限尚未实现，广汇公司请求土地过户诉讼请求，应依法予以驳回。
职工医学院同时提起反诉称:双方签约后在履行过程中，广汇公司采取隐瞒欺诈手段，另搞一份建筑设计图纸，并伪造手续，将建筑面积增至（略）平方米左右，超过原协商面积将近一倍。同时，又将学院大门的位置由整幢楼的中间部位擅自移至一侧。因此，按双方协议精神，广汇公司违法超建部分应按超建部分31．5％分归职工医学院。并按总投资的5％支付违约金304.5万元，赔偿擅自变更学院大门位置及影响DIV教学楼采光损失150万元，要求全部房产归学院所有。
广汇公司针对反诉辩称:职工医学院请求增建部分按31．5％比例分成的诉讼请求毫无根据。双方签订合同及补充协议时，只约定了职工医学院应分得的面积，而未约定综合楼的建筑总面积，由广汇公司依据自身投资能力确定建筑面积多少，双方也从未对按比例分配面积进行过任何协商。变更职工医学院大门位置是应职工医学院自己的要求而变更的，不存在广汇公司擅自改变设计的问题。在大楼开工建设直至大楼封顶期间，职工医学院从未提过此事，现突然提出损失无理无损，关于影响DIV教学楼采光问题，实际惟一涉及的是沿纬五路的X层楼部分，该部分楼房完全是按照规划部门批准的设计方案严格掌握，施工中并未增加高度，如影响采光，规划部门就不会批准建高X层的方案。同时，合同中也明确约定，最终以有关部门批准方案为准，职工医学院要求广汇公司赔偿损失没有任何依据，请求依法驳回职工医学院的反诉请求。
经本院审理查明:1996年1月31日，职工医学院与广汇公司签订了一份合作建房协议。该协议约定:1．职工医学院以经三路以西，纬五路以北，在道路红线以内占经三路长约112米，宽28米，占纬五路长约81米，宽30米以具有土地使用权的国有土地作为资本，广汇公司投入建设资金约6000余万元，合作建一幢高层办公、商业、公寓等多功能综合楼。2．产权分配原则，大楼竣工验收后，职工医学院分得沿经三路沉降缝北半部的1—X层部分，建筑面积为8700平方米(其中包括地下室和设备层总建筑面积的30％)，其产权归职工医学院所有。广汇公司分得除职工医学院分得面积以外的所有建筑面积，其产权归广汇公司所有。楼前场地扣除双方公共交通所必须的通道以及公共设施所需的场地外，按双方拥有的建筑面积所占的比例进行分配。3．双方责任，职工医学院提供建设报批手续所需证件，证明和资料。若证件，资料等不齐全所引起的责任由职工医学院承担。广汇公司严格按照国家的有关规范和建设标准组织对该建筑进行设计，设计应根据市规划部门对此建筑物的要求和国家高层建筑规范进行。4．工程进度，自合同签订之日起，职工医学院应在三个月内完成三通一平工作后，一个月内做完地质勘探等设计前期准备工作，并在三个月内将建设用地使用权转让给广汇公司，土地使用权期限为七十年。5．略。6．竣工后的物业管理，……公共设施产权归双方拥有，即其产权多少根据双方所分得建筑面积按比例分配。本协议自双方签字盖章后生效，除不可抗拒因素外，任何一方不遵守本协议的有关条款或单方终止合同，由违约方按工程总投资6090万元的5％的违约金赔偿对方。同时，双方又签订了一份补充协议，其中第三条约定:职工医学院分得建筑面积9135平方米(其中包括过街楼道216平方米和新增面积219平方米)。同年2月7日，双方又签订第二份补充协议，其中第一条约定，根据违约处罚对等原则，如职工医学院在合同签章之日起三个月内没有完成施工场地三通一平工作，每逾期一天，职工医学院应支付逾期罚金0．5万元，逾期15天，除支付罚金外，还应在3日内将30万元合同保证金退还广汇公司。如职工医学院在合同签章之日起，三个月内没有将建设用地使用权转让给广汇公司，每逾期一天，应支付逾期罚金0．5万元，若逾期超过15天，广汇公司将不再向职工医学院支付60万元保证金，1996年9月9日，职工医学院与广汇公司协商决定，由该院配合，全权委托广汇公司负责办理该工程自开工至竣工验收及产权过户的所有权报批手续。1996年11月27日河南省计划委员会下达了豫投资(1996)X号关于“河南成人医学教育中心”大厦商品房屋开发项目可行性研究报告的批复。内容为:一、为了改善投资环境，改变郑州旧城面貌，促进河南成人教育事业的发展，同意广汇公司与职工医学院联合开发建设<河南成人医学教育中心)项目。二、建设地点位于郑州市X路以西、纬五路以北交叉口处，建设用地5533．36平方米。三、建设面积为（略）平方米，需要用于医学成人教育及培训、商贸、金融。四、总投资6700万元，资金来源全部由广汇公司解决。广汇公司在全权委托期间，以职工医学院的名义办理了各种手续。其中，1996年11月29日，向郑州市规划局申请，拟开发高X层河南成人医学院教育中心大厦，经省事务管理局同意，郑州市规划局审定，同意基础工程建设。1997年9月15日，经市规划局批准，并发了证，建设河南成人医学教育中心，层数X层，总高55米，结构框架，建筑面积（略）平方米。1997年9月2日，河南省计划委员会给广汇公司下达了开发投资计划通知，广汇公司即开始建设河南成人医学院教育中心。1998年11月10日，职工医学院致函广汇公司经理马某某，你们已严重违约，请马某某总经理11月13日前来我院协商，逾期不到造成的一切后果，由贵公司负责。因职工医学院一直未办土地使用权转让手续，1999年2月1日广汇公司起诉我院，要求职工医学院按联建合同给其办理建设用地使用权转让手续，并要求职工医学院赔偿违约损失（略）元。职工医学院反诉要求分割超建面积30％，并赔偿其损失150万元，支付违约金304．50万元。1999年2月大楼主体基本完工，建筑面积约为（略）平方米，目前大楼整体工程基本完工，总投资1亿元以上。
另查明:1．1999年5月14日，郑州市城市规划管理局，根据《河南省城市规划法实施办法》的规定，对广汇公司、职工医学院扩建部分（略）平方米进行了处罚。审理中，职工医学院认为广汇公司在代办1996年12月17日、1997年5月23日申请书，1997年4月18日向地税局出具固定资产登记表时，申报表上的公章是假的。广汇公司认可因时间紧迫而套用了职工医学院的公章进行申请。2．经本院走访郑州市土地管理局，答称:允许用国家划拨土地进行联建，但应交纳出让金，按照《出让管理办法》应由出土地方交纳，如未办理，一是处罚，二是允许补办，如果法院判决，下协助执行通知书，我们可补予办理手续。
本院认为:本案联建合同是双方经过充分协商后而订立的，是双方真实意思的表示。联合建房所占用的土地，是职工医学院合法取得使用权的国家划拨土地，联建综合楼项目是经职工医学院上级主管部门卫生厅、省机关事务管理局同意，业经省计委立项批准，市规划部门颁发了规划许可证后开始承建的，联建手续俱全。但职工医学院以国家划拨土地与他人联建，应首先交纳土地出让金，才能取得土地转让资格，而其虽在合同中承诺办理相应手续，但至今仍未办理，导致本案合同尚不能生效，对此，职工医学院应承担主要责任。鉴于双方所签订合同目的是为更好地发挥现有土地效益，职工医学院自己未按合同条款约定履行办理土地转让手续义务，却积极主张联建合同系广汇公司欺诈没有事实根据，其行为有悖社会公平原则，其理由不能成立，职工医学院应按照规定补办土地转让过户手续。本案市规划部门批准建筑面积为（略）平方米，广汇公司在建设中超建约（略）平方米，已经市规划部门处罚。因双方所签合同未约定总建筑面积，仅约定了职工医学院应分得的面积，酿成分配纠纷，双方均有责任。对于超建部分的处理，根据双方投资情况及公平原则和双方均有分割超建面积的意思表示，本着交易安全，社会稳定，按照法律效果与社会效果统一原则，根据联建大楼现状，对超面积部分，扣除广汇公司建楼的成本，由双方按原拟分配比例分享，按以上原则，职工医学院应分得联建大楼总面积22．65％为（略）平方米(其中包括地下室和设备层总面积为30％，公共设施面积为22．65％，房屋面积为22．65％)。鉴于双方在履行合同中，均有不当行为，双方损失应各自承担。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、职工医学院应在本判决生效后三个月内给广汇公司办理土地转让过户手续。
二、职工医学院在办理上述过户手续后应分得联建大楼建筑面积（略）平方米(其中地下室和设备层总面积为30％，公共设施面积为22．65％，剩余房屋面积为22．65％，经三路由北向南从X层至X层进行分割处理)。其余部分归广汇公司所有。
三、驳回双方的其他诉讼请求。
一审案件本诉费（略）元由广汇公司负担，反诉费（略）元由职工医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长杨万松
代理审判员韦贵云
代理审判员天悦
二○○○年五月二十九日
书记员王某飞
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