上诉人（原审原告、反诉被告）徐州科XXX
上诉人（原审被告、反诉原告）刘某
上诉人徐州科XXX、刘某因房屋租赁合同纠纷一案，不服铜山县人民法院(2008)铜民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2009年10月19日公开开庭审理了本案，上诉人徐州科XXX的法定代表人张翔飞及其委托代理人赵春祥，上诉人刘某及其委托代理人代品想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2003年3月23日，案外人黄某林与韩桂海签订租赁合同，将其所有的位于铜山新区师大公寓步行街F楼X号门面房上下三层租赁给韩桂海。租赁期内的2005年2月1日，韩桂海与刘某签订《房屋转租合同》，将该门面房转租给刘某，合同约定：“租赁期限自2004年12月1日至2013年5月31日；年租金x元，每年的12月1日-15日一次性交清；乙方（刘某）在租赁期内不得擅自转租，如需转租经甲方（韩桂海）同意……。”
2003年10月10日，案外人岳建国与刘某签订《租房合同》，将位于铜山新区师大公寓步行街F楼X号门面房上面的2-X楼出租给刘某，合同约定：“出租期限五年，即自2003年11月1日起至2008年10月31日止；租金每年x元……。”
刘某租赁上述两处房屋后经营圣泉人家饭店。2006年12月16日刘某等人（甲方）又与徐州科XXX（乙方）签订《合作协议》，将圣泉人家饭店以名为“委托经营”实为“转租经营”的方式转租给徐州科XXX独立经营。协议约定，“（一）、甲方从2006年12月16日将圣泉人家委托给乙方独立自主经营，甲方将店内所有设备和物品转让给乙方，乙方一次付给甲方转让费人民币八万元，房租自06年12月16日开始交付甲方。（二）、甲乙双方按圣泉人家原合同所约定的各条款履约（原合同复印件附在本协议之后，双方在复印件上签字认可）。（三）、在协议期间，双方不得擅自终止协议，如因特殊原因终止协议，需提前三个月通知对方，甲乙双方在协议停止时按实际租用时间房租多退少补。如甲方提出终止协议，原物品转让费原数退还乙方，乙方按原物品退还甲方，如有丢失，照价赔偿（附清单）；如乙方提出终止协议，原物品转让费不退，但原圣泉人家的物品和设备由乙方处理。……（五）、乙方需按时足额交纳房屋租金。……（七）、乙方在本协议期间可委托另一方按本协议条款经营或转让经营。如乙方转让经营权，房租仍由乙方承担。……”
当日刘某交给徐州科XXX原合同复印件两份，即上述刘某与韩桂海签订的《房屋转租合同》及刘某与岳建国签订的《租房合同》。徐州科XXX在该两份合同上均签写“转让承接”字样。
徐州科XXX承租房屋后，进行了部分装修并投入经营。2007年8月18日，徐州科XXX又将承租的房屋转租给案外人王孝权，期限至2012年8月18日。王孝权未能经营期满，2008年1月30日，徐州科XXX将王孝权已交纳的剩余房租（经营一年后剩余房租）退还给王孝权。
徐州科XXX与刘某签订协议后，计给付刘某北屋（韩桂海转租的房屋）租金x元（2006年12月16日-2007年12月15日的租金）；南屋（岳建国房屋）租金x元（2006年12月-2007年12月15日的租金）。
2008年1月9日，刘某给付韩桂海2007年12月16日-2008年12月15日期间的房租x元，该房租徐州科XXX未给付刘某；2007年11月20日和2008年6月5日刘某分两次给付岳建国房屋租金x元（2007年11月1日-2008年10月31日期间的租金），该房租金徐州科XXX仅给付刘某至2007年12月15日，未给付2007年12月16日-2008年10月31日间的租金x元。岳建国房屋未发生纠纷，后徐州科XXX与岳建国、王孝权三方协商直接将房屋返还给岳建国，未经过刘某返还。
黄某林得知其房屋再次被转租后，于2008年1月向铜山县人民法院起诉，要求解除与韩桂海之间的房屋租赁合同、给付租金并承担违约责任。同年3月19日经双方协商一致解除了黄某林与韩桂海之间的房屋租赁合同。韩桂海起诉刘某要求解除房屋转租合同、支付违约金；王孝权起诉要求徐州科XXX赔偿其经济损失；刘某起诉要求韩桂海返还租赁房屋转让款和租金等，从而引发了多起诉讼。其中韩桂海起诉刘某一案最终经法院调解解除了韩桂海与刘某之间的合同。
另查明，2008年1月12日，刘某以徐州科XXX违反合作协议约定不交租金为由，向徐州科XXX法定代表人张翔飞寄发通知，通知“三日内交纳欠款，否则视为终止合作协议”。2008年4月20日，徐州科XXX以刘某隐瞒相关事实导致多起诉讼为由，提议终止与刘某签订的租赁合同，并将终止合同通知寄发给刘某。
2008年10月6日，徐州科XXX向原审法院起诉，要求终止双方之间的租赁合同并判决刘某返还转让费8万元并赔偿损失x元。在诉讼期间，刘某提出反诉，要求科XXX支付房租x元。
以上事实有徐州科XXX举证的《合作协议》、《房屋转租合同》、《租房合同》、韩桂海诉状副本、交纳租金收条、装修票据、特快专递邮件详情单、通知等；刘某举证的《合作协议》、交纳租金收条、特快专递邮件详情单、通知等证据及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。徐州科XXX和刘某还分别提供录音资料拟证明对方违约等事实。
原审法院认为，韩桂海与刘某之间的房屋转租合同已明确约定刘某“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩桂海同意”，但刘某在本案中提供的证据并不足以证实其转租房屋给徐州科XXX系经韩桂海同意，因此刘某擅自将承租的房屋转租给徐州科XXX，其存在过错；徐州科XXX明知韩桂海与刘某的房屋转租合同上有“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩桂海同意”的约定，仍从刘某处承租房屋，且又将该房屋转租给王孝权，其也存在过错。双方擅自转租的行为是造成房主黄某林提出与韩桂海解除合同、韩桂海提出与刘某解除合同的根本原因，也是科XXX与刘某双方产生纠纷、不能履行合同的根本原因，因此徐州科XXX与刘某之间相互主张的对方违约的理由均不能成立。
综上，对于徐州科XXX要求依法终止其与刘某之间的《合作协议》的诉讼请求，因在2008年1月和4月，双方分别向对方发函提出终止协议，对于协议的终止问题双方已自行处理，因此无需由法院判决终止。对于徐州科XXX要求刘某返还物品转让费x元的诉讼请求，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第二款规定：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”本案中徐州科XXX知道或应当知道刘某未经韩桂海同意转租仍然从刘某处承租房屋，属于上述条款规定的赔偿的除外情形，况且物品转让费x元并不能全部视为其合同不能履行的损失，因此其该项诉讼请求不予支持。关于其要求刘某赔偿装修等损失x元的诉讼请求，根据上述《意见》的规定，装修损失也属于损失的一种，应当属于该条规定的赔偿除外情形，另外该《意见》第二十二条第一款规定：“未经出租人同意，承租人对租赁房屋进行装饰装修，房屋租赁合同履行期限届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。”徐州科XXX提供的证据不足以证实其装修经过刘某同意，因此根据该条规定，其装修损失也不应得到支持，因此本院对于徐州科XXX的该项请求不予支持。
关于刘某的反诉请求，刘某诉请的两处房屋租金，其中南屋（即岳建国房屋）租金徐州科XXX仅给付刘某至2007年12月15日，未给付2007年12月16日-2008年10月31日的租金x元。徐州科XXX对于该房的承租期至2008年10月31日，该房不存在纠纷，正常情况下，徐州科XXX应当给付刘某承租期内的房租，但该房的租赁目的是与北屋合并一起经营酒店，且事实上该房也必须依赖于北屋才能达到经营的目的（酒店的入口在北屋一楼），科XXX与岳建国、王孝权三方协商直接将房屋返还给岳建国，也是基于南屋无法继续经营的原因，而产生该后果的根本原因是科XXX与刘某双方擅自转租北屋导致北屋房主提出解除合同造成的，对此双方均有过错，应当各自承担相应的责任，因此确定南屋的租金x元由科XXX给付刘某一半即x元，另一半租金损失由刘某自行承担。对于刘某主张的北屋（即韩桂海房屋）租金，该房一直存在纠纷，擅自多次转租导致房主与韩桂海先行解除了合同，客观上造成科XXX与刘某之间的合同不能履行，刘某对此存在过错，如其有租金损失也应自行承担，故对于刘某的该项主张不予支持。遂判决如下：（一）、驳回本诉原告徐州科XXX的诉讼请求。（二）、反诉被告徐州科XXX给付反诉原告刘某南屋（岳建国房屋）租金x元，于本判决生效后十日内付清。（三）、驳回反诉原告刘某的其他诉讼请求。
上诉人徐州科XXX不服上述民事判决，向本院提起上诉称：撤销原审判决，改判被上诉人刘某返还上诉人8万元物品转让费，并赔偿损失x元。理由如下：原审法院认定事实不清、适用法律错误。1、原审仅凭上诉人看到过韩桂海与刘某签订的“在租赁期间不得擅自转租，如需转租需经出租人同意”的条款，认定上诉人“知道或者应当知道刘某未经韩桂海同意转租仍然从刘某处承租房屋”的事实错误。除该合同条款外，无任何证据证明上诉人“知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租”。2、一审回避了刘某转租房屋是在取得韩桂海同意的前提下进行的事实。上诉人在与刘某签订协议时曾对该条款提出过疑问，刘某始终告诉上诉人“已经过出租人韩桂海的同意”，且其在法庭陈述中也坚持该说法。3、一审将8万元物品转让费认定为上诉人诉求的损失，并将其作为《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》中赔偿的除外情形，属认定事实错误，从而也导致了法律适用错误。首先，上诉人在诉求中写到：一是返还8万元物品转让费，二是赔偿损失x元。因此，8万元就是物品转让费，不属于是损失的范畴。因此，将该笔款项适用《若干意见》调整是错误的。其次，原审认定上诉人与被上诉人双方之间的合同已自行解除。那么，根据合同法规定，合同解除并不影响合同结算和清理条款的效力。本案中，双方在《合作协议》第三条约定如果刘某提出终止协议，原转让费退还乙方，这句话的含义是只要是因为甲方原因导致合同不能履行，甲方就应当将合同转让费退还乙方，在多起诉讼中，甲方违法转租导致合同不能履行，是符合双方合同第三条含义的，无论是否提出合同终止，客观导致合同不能履行了，对这一条的认识我们认为一审法院认识错误。本案导致合同无效的原因是被上诉人违法转租，这与被上诉人单方终止协议具有同样的法律效果，因此，对于8万元转让费，应适用协议调整。4、一审判决上诉人给付刘某南屋一半即x元的租金，没有事实和法律依据。法院既然已认定本案双方的合同从2008年1月就自行解除，那么对于上诉人而言就意味着：一不能继续租用房屋，二无需继续交付租金。而刘某反诉的租金是2007年12月16日至2008年10月31日的租金，因此，自合同终止后的房屋租金与上诉人无任何联系。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
针对徐州科XXX的上诉，刘某答辩称：1、韩桂海对合作协议的事实是知道并且认可的，作为徐州科XXX也是知道的，但是上诉人却予以否定这一事实。2、引起本案的最根本的原因是由于徐州科XXX拖延交付房租违约导致。刘某以特快专递的形式催促上诉人缴纳房租或者不缴房租交房子，但上诉人均予以拒绝。3、韩桂海与房主协议解除房屋租赁合同，是双方自愿协商的，但并没有确定刘某存在转租的行为，而且韩桂海在调解案件审理中也否认有转租的行为。可见由于韩桂海的行为导致韩桂海与刘某的房屋转租合同在客观上不能履行，因此刘某不存在违约和过错。4、韩桂海与房主解除合同真正的原因是韩桂海在转租给刘某之前已经转租过一次，韩桂海与刘某之间是二次转租，韩桂海已经违约在先，协议解除合同的目的是掩盖其二次转租的事实真相。5、上诉人提出的8万元的转让费问题，合作协议已经很明确的约定，上诉人有过错、违约在先，因此一审法院认定8万元转让费不予返还是正确的。6、对于案件涉及到的南屋租金问题，南屋在整个案件中并不是案件的争议焦点，也不存在纠纷，但是上诉人仍然不按期缴纳租金，此租金应当由上诉人全部承担。7、上诉人在整个案件的处理中也多次提出拒绝向刘某缴纳房子，也有相关的证据在本案卷中，也就是说上诉人对此房屋的交付是拒绝交给刘某的，很显然上诉人拒绝缴房子又拒绝缴租金违约在先，明显有过错，因此上诉人的主张无事实和法律依据。
上诉人刘某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。主要理由如下：原审法院认定事实错误。1、原审判决上诉人承担南屋一半的房租，无事实依据。本案的争议房屋时北屋，对于该房屋不存在争议。被上诉人对于南屋承租期至2008年10月30日是事实，因此应由其承担该房屋的全部租赁费。之所以造成现在的后果是因为被上诉人违约拖欠房租，是被上诉人过错在先，上诉人不存在过错。而且对于上诉人与被上诉人之间的合同韩桂海是知道的。2、原审认定擅自多次转租导致房主与韩桂海先行解除合同，造成上诉人与被上诉人之间的协议不能履行的后果，上诉人存在过错，判决北屋的房屋租金损失由上诉人自行承担错误。上诉人与被上诉人之间的协议是在韩桂海的协助下完成的，且韩桂海转租给上诉人已经是第二次转租了，根据韩桂海与房主的约定，韩桂海只能转租一次。韩桂海为隐瞒事实真相恶意与房主协议解除合同，导致韩桂海与上诉人之间的合同无法履行，进而上诉人与被上诉人之间的合同亦无法履行，因此上诉人不存在过错，不应由上诉人自行承担损失。相反应当由被上诉人承担该房屋租金。因为上诉人已经缴纳了北屋的房屋租金，但是韩桂海在与房主解除合同的时候隐瞒了上述事实。综上，请求二审法院依法判决。
针对刘某的上诉，徐州科XXX答辩称：刘某存在违约行为，无论南屋还是北屋租金都不应当由科XXX承担。具体意见同上诉状。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、科XXX要求刘某返还8万元物品转让费并赔偿损失x元的请求是否应予支持。2、刘某是否应该承担南屋租金x元的一半，科XXX是否应承担北屋租金x元。
二审期间，双方当事人对一审查明部分均无异议，本院对事实查明部分与一审一致，予以确认。
一、科XXX要求刘某返还x元物品转让费并赔偿损失x元的问题。
本院认为，根据本案查明的事实，韩桂海在与刘某签订的房屋转租合同中明确约定刘某“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩桂海同意”，但刘某擅自将房屋转租给科XXX，其虽然主张转租得到韩桂海的准许，但其在一审期间提供的证据并不足以证实韩桂海同意其将房屋转租给科XXX，因此，刘某存在过错。科XXX明知韩桂海与刘某的房屋转租合同上有“在租赁期内不得擅自转租，如需转租经韩桂海同意”的约定，仍然从刘某处承租房屋，并将房屋再次转租给王孝权，其虽然主张刘某告知其转租已得到韩桂海的同意，但是其在未看到韩桂海同意转租证据的情况下，仍然与刘某签订租赁协议，未尽到谨慎的注意义务，其本身也存在过错。双方擅自转租的行为是导致房主与韩桂海解除合同、韩桂海与刘某解除合同的根本原因，也使科XXX与刘某因此产生纠纷、致双方之间的合同无法继续履行，对此，双方当事人均有过错，相互主张对方违约的理由均不能成立，因此造成的损失应自行承担。由于双方互相发函要求解除合同，房屋已经返还房主，原审法院认定事实上双方已经自行解除了合同，无需法院再行判决终止亦无不当。
科XXX要求刘某赔偿的x元损失，主要是由添置的物品及装修改造两部分费用组成，刘某对科XXX提交的所有收据的真实性不予认可，认为购买电视机等物品发生在双方签订合作协议之前，其他改造装修未经其同意，且以上证据不能证明存在所谓的损失。本院认为，科XXX在一审期间提交的证据不足以证实确实存在装修改建的事实，即使存在上述事实，科XXX也没有证据证明装修改建经过刘某同意，且添置的可移动物品是为其经营所用，亦不能视为损失，因此原审法院根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十二条第一款的规定，对其要求的装修损失不予支持，并无不当。科XXX要求刘某返还的8万元物品转让费，是基于双方之间转让圣泉人家饭店内物品支付的费用，科XXX支付对价后已经取得受让物品的所有权，其已经实际用于饭店的经营，后又转租给他人经营使用。如前所述，导致房屋转租合同无法继续履行，双方当事人均有过错，因此，科XXX要求按照双方协议第三条约定由刘某返还其转让费，并不符合该条约定的条件，且转让的物品尚在科XXX处保管，因此，科XXX的上述请求，本院亦不予支持。
二、刘某是否应该承担南屋租金x元的一半，科XXX是否应承担北屋租金x元。
本院认为，根据案件查明的事实，科XXX支付刘某南屋（即岳建国房屋）租金至2007年12月15日，未支付2007年12月16日-2008年10月31日的租金x元。由于南屋不存在纠纷，且科XXX已正常使用到2008年10月31日，正常情况下科XXX应当全额支付承租期内的房租，但由于租赁该房是为了和北屋一起经营酒店，且事实上该房也必须依赖北屋才能达到经营目的（酒店的入口在北屋一楼），科XXX与岳建国、王孝权三方协商直接将房屋返还给岳建国，也是基于南屋无法单独经营，而导致这种后果产生的根本原因是科XXX与刘某双方擅自转租北屋导致北屋房主提出解除合同造成的，对此双方均有过错，应当各自承担责任，因此，原审法院确定南屋的租金x元由科XXX及刘某各自承担一半并无不当。关于科XXX是否应承担北屋（即韩桂海房屋）租金x元的问题，自2008年1月北屋房主发现房屋被转租，起诉韩桂海要求解除租赁合同起，该房一直存在纠纷，由于房屋多次擅自转租导致房主与韩桂海的租赁合同首先被解除，客观上造成科XXX与刘某之间的合同不能履行，虽然刘某及科XXX对此均存在过错，但是相比较而言，刘某的过错更大一点，因此，北屋如存在租金损失也应其自行承担，故对于刘某要求科XXX承担北屋2008年以后租金的请求，本院不予支持。
综上，由于本案转租合同不能继续履行，双方当事人各自存在损失，原审法院考虑到双方当事人对此均有过错，相比较而言，刘某的过错比科XXX更大一些，因此，原审法院判决科XXX及刘某对其损失各自承担并无不当。两上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6646元，由科XXX负担4750元，刘某负担1896元。
本判决为终审判决。
审判长郭宏
审判员岳涛
代理审判员尹杰
二○○九年十二月九日
书记员权冠亚
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