四川省成都市武侯区人民法院
民事判决书
(2002)武侯民一初字第X号
原告蔡某，女，X年X月X日出生，汉族，系四川骏业制作有限公司文员，住（略）。
委托代理人兰晓东、刘某甲，均系四川华夏之光律师事务所律师。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司(以下简称武侯房产公司)。住所地:成都市X路X号。
法定代表人万某，董事长。
委托代理人(特别授权代理)周平，系海德律师事务所律师。
委托代理人李星，系海德律师事务所律师助理。
第三人中国农业银行成都市成华支行(以下简称农行成华支行)。住所地:（略）。
法定代表人刘某乙，行长。
委托代理人(特别授权代理)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系农行成华支行员工，住（略）。
第三人中国人民保险公司四川省分公司(以下简称中保四川省分公司)。住所地:（略）。
法定代表人庞某某，总经理。
委托代理人于某，男，X年X月X日出生，汉族，系中保四川省分公司职员，住（略）。
原告蔡某与被告武侯房产公司预售商品房合同纠纷一案，本院于2002年4月3日受理后，依法组成合议庭并通知农行成华支行和中保四川省分公司作为本案第三人参加诉讼，于2002年7月23日公开开庭进了审理。原告蔡某及其委托代理人兰晓东、刘某甲，被告武侯房产公司的委托代理人周平、李星，第三人农行成华支行的委托代理人张某某，第三人中保四川省分公司的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某诉称，2001年1月20日，原被告签订了《成都市商品房买卖(预售)合同》及补充协议，约定原告购买被告位于某都市武侯区X路G型房屋一套，建筑面积82．79平方米(套内面积71平方米、公摊面积11．79平方米)，价款共计（略）元；原告向被告付款（略）元，余款（略）元向银行申请按揭。合同签订后，原告按约支付了首付款（略）元并于2001年3月29日向银行申请办理了按揭手续。同年9月，当原告前去查看房屋时，发现房屋套型、面积明显不符合合同约定，便当即向被告提出了异议，被告在同意原告延期付款的同时表示愿对原告作出补偿，但其一直未予兑现。原告多次交涉未果，提出退房并向被告发出了书面通知，但仍遭被告拒绝。由于某告的行为已违反法律规定，构成了根本性违约，故请求法院依法解除双方签订的买卖合同和补充协议；判令被告返还原告购房款（略）元、房屋按揭款（略）．18元、其他费用3336．9元并从2001年1月20日起按照银行同期贷款(一年期)利息支付违约金。
被告武侯房产公司辩称，房屋结构示意图中载明的面积与合同约定的面积不一致，讼争房屋结构与其他房屋结构不一致，这些情况原告一直是非常清楚的，被告从未对规划设计图纸擅自进行过更改，况且房屋结构示意图、照片等不是合同的附件，不能约束合同双方，所以被告没有违约行为，原告的主张无事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
第三人农行成华支行述称，第三人不针对本案原被告之间的纠纷发表意见，第三人没有独立的诉讼请求并尊重法院的判决。
第三人中保四川省分公司述称，原告与第三人之间签订有保险合同，如果原告退保，第三人将在扣除前期保费后退还其剩余款项。
经审理本院认定，武侯房产公司系从事房地产开发、房屋买卖、房屋出租的有限责任公司，就开发成都市武侯区X路X—X号、24—X号房屋(幢数为X幢、项目名称为牡丹名苑)于2000年9月4日取得成都市房地产管理局颁发的成房(2000)预售证第X号《商品房预售许可证》。该事实，有武侯房产公司的营业执照和《商品房预售许可证》予以证明。
2000年12月20日，蔡某就购买武侯房产公司开发的牡丹名苑A座X楼X号G型房屋向武侯房产公司交纳定金2000元。2001年1月20日，双方签订了《成都市商品房买卖(预售)合同》(以下简称《商品房预售合同》)。合同约定:蔡某所购房屋位于某都市武侯区X路X—X号、24—X号，房号为A幢X楼X号，建筑面积82．79平方米(其中套内面积71平方米、公摊面积11．79平方米)，房屋价款共计（略）元，蔡某首付30％即（略）元，余款（略）元申请银行二十年按揭；武侯房产公司须于2001年12月30日前将竣工验收合格的房屋交付蔡某；房屋面积与产权监理机关实测面积有差异，则按实测面积结算房款。当日，蔡某与武侯房产公司还签订了一份《牡丹名苑商品房购销合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。协议约定:蔡某所购房屋为A幢X楼X号G型；蔡某如采用分期付款的方式。则应在签订合同时支付房款（略）元，2001年10月1日前支付（略）元(由武侯房产公司无息借款给蔡某)；蔡某必须于2001年2月16日前按按揭银行之规定向武侯房产公司提供完整的申请按揭贷款所必备手续和资料并积极配合有关信用调查。合同和协议签订后，蔡某在预先交纳定金2000元的基础上于某天另支付了购房款（略）元。2001年9月29日，蔡某再行支付了购房款（略）元。该事实，有《商品房预售合同》、《补充协议》及蔡某付款票据予以证明。
2001年3月29日，蔡某作为被保险人向中保四川省分公司投保，中保四川省分公司出具了NO．（略）号“个人抵押贷款房屋保险单”，保险单载明保险房屋详细地址为成都市武侯区X路X—X号24—X号牡丹名苑A—3—7，贷款银行为农行成华支行，建筑面积为82．79平方米，保险期限自2001年3月30日至2021年9月29日，保险金额为（略）元，年保险费率为0．06％，保险费为2761．9元。另外，保险单还以加盖印章的形式特别约定“本保险单第一受益人为贷款银行”。保险关系成立后，蔡某于某日向中保四川省分公司交纳保险费2761．9元。该事实，有“个人抵押贷款房屋保险单”和蔡某的付款票据予以证明。
2001年3月30日，以农行成华支行为贷款人(甲方)、蔡某为借款人(乙方)、武侯房产公司为保证人(丙方)签订《个人住房按揭(抵押)借款合同》(以下简称《按揭借款合同》)。合同中除对乙方所购房屋的位置、面积、价款、借款金额、期限等内容的约定与《商品房预售合同》中的约定一致外，还约定借款利率按年利率5．58％执行；每月等额还本息金额为1107．86元。另外，合同第六条“借款划拨”约定:在办妥本合同抵押登记／抵押预登记，取得他项权利证书／抵押预登记证明书后的30日内，甲方直接依据乙方预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房存款账户内。第十一条“房产抵押”约定:乙方委托甲方或甲乙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关房地产所有权证明文件在房地产管理机关先后办理预购商品房和商品房的抵押预登记和抵押登记手续；抵押的房地产所有权证明文件、抵押登记的《他项权利证书》及其他有关文件须交予甲方收执和保管。第十二条“回购保证责任”中约定:丙方的保证责任为连
带保证责任，保证期限为借款到期日起两年。丙方的其他义务是:1.在房屋竣工交付使用通知书发出后，协助乙方办理有关申领房地产所有权证明文件，并与甲、乙方共同办理抵押登记手续，办妥《房地产权证》和《他项权利证》正本移交甲方保管。2。在发生购房合同规定的任何情形致使购房合同提前解除时，丙方将全力配合甲方，退还乙方已缴纳的房屋预付款及甲方发放的贷款，并按照约定分别向甲方和乙方支付利息。《按揭借款合同》于2001年4月5日经成都市公证处公证，蔡某则交纳了公证费300元。合同签订后，农行成华支行按约将（略）元购房款划入
武侯房产公司的存款账户内；蔡某则按约在农行成华支行办理了“农行银信卡”并从2001年4月起以1107．86元／月向农行成华支行支付按揭款(该款每月仍在扣划)。该事实，有《按揭借款合同》(含公证书)、中国农业银行活期储蓄存折、蔡某的付款票据及当事人的陈述记录在案予以证明。
另查明，1．蔡某于2001年3月29日还先后向武侯房产公司交纳工本费200元、抵押登记费75元。2．房屋竣工验收后，蔡某与武侯房产公司因就房屋结构和面积存在争议，故一直未办理房屋的交接手续。该事实，有蔡某的付款票据及双方当事人的陈述记录在案予以证明。
本案在审理过程中，蔡某为了证明所购房屋实际结构和面积与约定不一致的主张，向法庭出示了以下X组证据:1．由武侯房产公司向蔡某提供的“牡丹名苑”售楼宣传画册(彩色)一本和G型房屋的销售平面图一张。2.由武侯房产公司制作的“牡丹名苑”楼盘模型的照片2张和G型房屋模型的照片1张。3．“牡丹名苑”实景照片4张。上述证据均显示，“牡丹名苑”一、二楼为营业用房，三楼及三楼以上为住房，三楼G型房屋的东面(主卧室外侧)与二楼延伸的屋顶相连接。由武侯房产公司提交的宣传资料和制作的楼盘(房屋)模型显示，三楼及三楼以上的G型房屋在主卧室外侧的东南方向有一环绕主卧室的阳台，但实物照片显示，建成后的三楼G型房屋却仅有南侧阳台，而无东侧阳台。
针对以上证据，武侯房产公司质证后对其真实性未表示异议，但认为由公司提供的宣传资料及蔡某拍摄的照片不属于某同附件，对双方当事人不具有约束力。武侯房产公司为了证明自己房屋建设符合规划设计要求及蔡某对房屋的实际情况知晓的主张，向法庭出示了以下X组证据:1．三楼房屋的平面图(规划设计资料)。该图显示三楼G型房屋在主卧室外侧仅有南侧阳台，而无东侧阳台。2．成都市房屋产权监理处于2002年4月28日就“牡丹名苑”出具的“面积测量报告”并附有分层平面图。该报告载明蔡某所购房屋的实测面积为套内面积67．77平方米、公摊面积15．7平方米；分层平面图也显示三楼G型房屋在主卧室外侧仅有南侧阳台，而无东侧阳台。3．蔡某于2001年11月21日向武侯房产公司书写的申请。该申请的主要内容是:“……因三楼阳台与四楼阳台不一致(略小)，希望公司协助处理，扩大阳台与四楼一致，费用自理……”
针对上述证据，蔡某质证后对其真实性未表示异议，但认为自己从购房以来从未见过规划设计图，虽曾多次索要，但武侯房产公司出具的仍是宣传用的平面图。申请书是按照武侯房产公司售楼处一经理的口述书写的，不能证明自己一直知道房屋的实际情况。
本院认为，建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十五条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”蔡某与武侯房产公司签订《商品房预售合同》和《补充协议》的时间虽然在该管理办法施行之前，但《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日起施行)和建设部《关于某强商品房销售管理的通知》(1998年1月24日)中均对房地产开发企业的销售宣传行为作了相应的规定，即房地产开发企业在进行商品房销售宣传时要实事求是，不得进行虚假宣传，凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
像其他商业广告一样，商品房销售广告除非包括了合同的主要内容从而成为要约，一般只属于某约引诱，意在邀请购房者提出购房要约，而作为要约引诱的广告是没有拘束力的，但在要约引诱(广告)中包含的具体和明确的许诺，事后房地产开发商与购房者在要约、承诺以致达成书面购房合同的过程中不再重新约定，这些许诺应当作为购房合同的条款而对双方当事人具有拘束力。并且，民事活动应当遵循诚实信用的原则，它要求民事主体在从事民事活动时诚实无欺，恪守信用，以善意的方式履行其义务。这也决定了具体和明确的广告承诺，当事人应当予以
遵守。
本案中，武侯房产公司没有在合同或协议中附有所售房屋的平面图，也未在合同或协议中约定房屋结构发生变化后的处理方式，而蔡某基于某房地产开发公司的信任，依据其具体、明确的宣传资料及楼盘模型对房屋的户型、面积、结构等作出选择，武侯房产公司即应按照其承诺(无论是《商品房预售合同》中的承诺还是商品房销售宣传资料中的承诺)全面地履行自己的义务，否则就构成违约。虽然武侯房产公司建成的三楼G型房屋在结构上与规划设计图相一致，但因无证据证明武侯房产公司在签约时向蔡某出示过；并且蔡某书写的申请不能证明其在签约时即已
知晓所购房屋的实际结构，故蔡某在宣传资料上所载明的房屋结构与实际房屋结构不符的情况下，要求解除与武侯房产公司签订的《商品房预售合同》和《补充协议》，理由正当，应当予以支持。由于某某向武侯房产公司支付的2000元定金已转为其购房款，故武侯房产公司应将该款一并退还蔡某。
采取银行按揭方式购房，购房者是购买尚在建设的房屋。购房者将预购房产及其项下的权益抵押给银行作为其偿还贷款的担保，银行才与购房者签订《按揭借款合同》并提供贷款；购房者在支付部分购房款(即首付款)后，其余款项是向银行贷款并由银行按照《划款扣款授权书》的约定直接支付给房地产开发商，因此，该款项在法律关系上应认定为银行代购房者向房地产开发商支付的购房款。所以，当《商品房预售合同》及《补充协议》解除后，武侯房产公司应当将该款返还给蔡某并按照《按揭借款合同》约定的利率计付利息。
《按揭借款合同》是基于某房者与房地产开发商所签订的《商品房预售合同》及《补充协议》的存在而签订的，相互之间虽具有关联性，但两份合同的签约主体并不相同，前者的签约主体是购房者与房地产开发商，后者的签约主体是购房者、房地产开发商及银行，合同的内容也不同，产生的是不同的法律关系；并且，在本案中，农行成华支行虽然参加了诉讼，但因其并未提出明确的主张，故根据民事诉讼“不告不理”的原则，本院对当事人签订的《按揭借款合同》不予一并处理，当事人若对该合同的履行产生争议，可另案讼争解决。由于某某已付的按揭款是基于《按揭借款合同》的约定而与《商品房预售合同》没有直接的关系，故根据合同的相对性原则，本院对蔡某要求武侯房产公司返还该款的诉讼请求不予支持。
由于某某尚未办理退保手续，实际支付的保险费金额无从确定；并且保险关系与《按揭借款合同》相辅相成，在《按揭借款合同》未处理的情况下，保险关系亦不宜先行处理。因此，蔡某要求武侯房产公司返还保险费缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条第二款、第十六条第一款、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下:
一、自本判决生效之日起，解除蔡某与武侯房产公司于2001年1月20日签订的《商品房预售合同》和《补充协议》。
二、武侯房产公司于某判决生效之日起十日内退还蔡某支付的购房款（略）元并比照银行同类贷款利率计付利息(其中2000元的利息从2000年12月20日起计付、（略）元从2001年1月20日起计付、（略）元从2001年9月29日起计付)。
三、武侯房产公司于某判决生效之日起十日内退还蔡某银行贷款（略）元并从2001年3月30日起按5．58％／年计付利息。
四、武侯房产公司于某判决生效之日起十日内退还蔡某工本费、抵押登记费、公证费共计575元并从2001年3月29日起比照银行同类贷款利率计付利息。
五、驳回蔡某的其他诉讼请求。
案件受理费2213元，其他诉讼费1107元，共计3320元，由武侯房产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于某川省成都市中级人民法院。
审判长赵光强
审判员黄奕
代理审判员马俐
二○○二年八月十二日
书记员汪海莹
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