原告沅陵县粮食局，住所地：沅陵县X镇X街X号，机构代码证：x-X。
法定代表人李某乙，该局局长。
委托代理人李某丙（特别授权），男，，白族，湖南省沅陵县人，沅陵县粮食局干部。
委托代理人叶叙华（一般代理），湖南天宇律师事务所律师。律师资格证号：湘司律证字第X号。
被告唐某丁，女，苗族，湖南省沅陵县人，退休职工。
委托代理人糜永贵（特别授权），湖南省沅陵县法律援助中心律师。律师资格证号：湘司律证字第X号。
被告唐某戊，男，汉族，湖南省沅陵县人。
委托代理人周某文（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师。律师资格证号：x。
原告沅陵县粮食局与被告唐某丁、唐某戊房屋返还原物纠纷一案，本院于2009年8月24日受理后，依法组成合议庭。本案在审理过程中，原告沅陵县粮食局于同年10月9日向本院提出申请，请求撤回对被告唐某丁提起的要求支付租金x元的诉讼请求。本院于同年10月10日依法作出（2009）沅民一初字第595-X号民事裁定书，准许原告沅陵县粮食局撤回对被告唐某丁提起的要求支付租金x元的诉讼请求。同年11月4日、11月17日本院两次公开开庭对本案进行了审理。原告法定代表人李某乙及其委托代理人李某丙、叶叙华，被告唐某丁及其委托代理人糜永贵，被告唐某戊及其委托代理人周某文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告沅陵县粮食局诉称，2000年8月18日原告与被告唐某丁签订了为期8年的房屋租赁合同，将原告位于沅陵镇X街X号粮食大楼一、二楼房屋，出租给被告唐某丁经营凯帝大酒店。在经营过程中被告唐某丁将二楼部分房屋转租给被告唐某戊经营KTV歌厅。被告唐某丁向唐某戊收取租金，原告按原合同向唐某丁收取租金。合同到期后，被告唐某丁、唐某戊均不肯腾空、返还原告的房屋。两被告强占原告的房屋的行为系侵权行为，应当承担侵权赔偿责任，并立即停止侵权，及时腾空返还原告房屋。根据县委、政府的统一布置，原告的粮食大楼被纳入县龙舟三期折迁工程的配套改建项目，必须折除改建，由于两被告的侵权行为，导致该项目不能实施，严重侵害了原告的合法权益，影响了县龙舟三期折迁工程的建设。原告为维护自己的合法权益，特依法向法院提起诉讼，1、请求判令被告唐某丁、唐某戊立即停止侵权行为、及时腾空返还原告房屋并赔偿强占原告房屋期间给原告造成的损失x元。
原告沅陵县粮食局为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、机构代码证，证实原告单位的基本情况。
2、房屋出租合同书、房屋出租合同补充规定及房屋出租合同补充合同书各1份，证实原告与被告唐某丁签订的租赁合同期限、租金数额、缴纳方式及合同期满后租赁房屋的移交及合同期内添修的土建结构体的处理等进行的相关约定。
3、关于唐某丁交纳租金的情况说明1份，证实被告唐某丁在租赁合同期内的租金只交至2006年8月18日，从2006年8月19日起至2008年8月18日合同期满日止共有两年计x元的租金未交。
4、2008年1月17日会议记录1份，证实原告于2008年1月17日召集唐某丁转租的各位次承租人开会，会上通报了原告与唐某丁的租赁合同将于同年8月18日到期，要求各位次承租人与唐某丁签订的转租合同不要超过2008年8月；各位次承租人均在会议记录上签了字，其中代表被告唐某戊签字的是其KTV歌厅的管理人员董某某。
5、曹振宇关于粮食局大楼房屋门面租赁情况的说明1份，证实沅陵县粮食资产管理公司受原告委托，于2008年1月17日召集唐某丁转租的实际经营户开会，会上通报了原告与唐某丁的租赁合同将于2008年8月18日到期，提醒各位实际经营户与唐某丁签订的转租合同期限不能超过2008年8月。唐某戊KTV歌厅的管理人员董某某到会并签了字及合同到期后，原告多次要求唐某丁的丈夫吉永根将转租给唐某戊的房屋收回，从未承诺对外继续出租，也未指示老吉断唐某戊的水电。
6、证人张宏的证明及书面通知，证实2008年8月8日，原告给凯帝酒家发书面通知，决定合同到期时收回房屋场地，要求凯帝酒家自行做好搬迁工作及原告只与唐某丁、吉永根夫妇发生关系，与唐某戊无关，合同到期只找吉永根收回房屋场地。
7、沅陵县人民政府专题工作会议记要2009年第16期，证实县粮食局大楼被列入沅陵县“龙舟三期拆迁工程”的配套改建项目，必须立即拆除改建。
被告唐某丁在庭审中辩称，被告与原告于2000年8月18、10月14日分别签订了房屋出租合同书、房屋出租合同补充规定及房屋出租合同补充合同书三份合同。原告将自有的办公楼一、二楼出租给被告，期限为2000年8月18日至2008年8月18日。2008年原告以办公楼出资与三鑫公司合作开发修建新楼，被告获悉后，向原告陈述意见，也向三鑫公司作了说明，几方无法达成和解。合同书约定了被告投资风险的保护权和续租优先权。由于被告投入土建、装修资金过大，外欠工程款，收到的营业款都用于支付工程款了，于是被告就欠交2007年一年的租赁费。总之，在双方合同关系没有处理好之前，原告要求被告腾出租赁房屋的做法不恰当，且合同中没有合同到期后就无条件腾空租赁房屋的条款，原告的行为侵害了被告的权益，请求法院依法判决1、被告拥有续租优先权；2、确认原告违约出租房屋；3、原告赔偿违约出租房屋给被告造成的损失。
被告唐某丁为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、投资概况，证实原告承租后的土建、装修、水电安装总计投入121万。
2、照片10张，证实原告投资所建的资产。
3、租赁合同，证实唐某丁将其所承租的部分转包给袁某某。
4、2008沅民一初字第X号民事判决书，证实唐某丁与袁某某的承包关系及其欠唐某丁租金的事实。
被告唐某戊在庭审中辩称，被告于2007年10月从原皇马俱乐部张先国、袁某某等人手中接手经营，后取名金世纪俱乐部。2008年6月底合同到期时，被告准备搬走，到外面另行发展。县粮食局资产办领导得知后，叫被告不要走，原告会同被告续签合同的。于是同年7月中旬被告又投入资金更换了包房所有的木地板。同年8月原告通知所有租赁户到资产办开会，会上明确告之原告同意签租赁合同，并告之在签订正式合同前，不要把租金交给粮食局职工，以后只和原告发生关系，并在12月底前签五年正式合同。会后被告就去北京了。同年11月中旬，原告指使吉永根把被告安装的水、电剪断，为此给被告经营造成了巨大的经济损失。被告当时在北京，听到后立即回到沅陵，找到原告，原告单位局长把资产办曹经理叫到局长室，并一起承认是他们叫人干的，并说还要在大门前修围墙。2009年6月原告打电话到北京被告家中，要被告返回商谈断水电造成的损失问题。同年7月5日被告回到沅陵，6日原告在局长会议室谈被告的赔偿事宜，被告当时只要原告赔损失30万元就行了。原告单位领导也明确表示30万元太多他们要向领导汇报，下次协商时会给被告一个满意结果。同年8月20日原告没有找被告谈赔偿事宜，之后被告回到北京。到现在赔偿也未有结果。合同到期后，原告并未通知被告收回出租房屋，而且还招集了实际租赁经营户开会商讨继续承租门面事宜，从客观上看，原告与被告有继续租赁的事实。被告受损失是成立的，是因与原告协商不成，而不是原告所诉的占用房屋不退，原告仅在2009年6月22日出了一个因改建要求搬迁的通知。本案不是租赁和侵权纠纷，应参照我国关于拆迁的相关法律进行处理。
被告唐某戊为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、转租合同、转让协议，证实唐某戊通过转租取得了皇马俱乐部的使用权。
2、押金收条一份、租金收条三份，证实唐某戊承租后交纳了押金1万元，并交付了2007年1月1日至2008年6月底的租金。
3、证人周某某、唐某己、林某某、肖某庚、董某某、郝某某证言，均证实原租赁合同到期后，原告2008年8月招集各经营户开会商议续租门面及承诺2008年12月签订合同的事实。
4、林某某交租金的收据，证实2008年12月林某某已与原告续签了合同。
庭审质证时，被告唐某丁、唐某戊对原告提交的1、X号证据的真实性没有异议，原告对被告唐某丁提交的X号证据的真实性没有异议，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告唐某丁对原告提交的X号证据没有异议，但对原告提交的3－X号证据提出异议，认为X号证据，只能反映原告的单方意思，且被告不清楚；4、X号证据中关于证实断水断电不是其所要求的部分与事实不符，是原告要求被告丈夫去剪水电，被告丈夫才去剪的；X号证据被告不清楚。被告唐某戊对原告提交的2－X号证据提出异议，认为X号证据无书写人签名，对其关联性也有异议；X号证据的真实性提出异议，到会人员与签名人员不是同一人，也不能证实原告所要证实的事实；对4、X号证据的真实性提出异议，两位证人均是原告单位的主要领导，与原告有利害关系，且原告提交的原件与被告复印的有出入；X号证据的真实性无异议，但被告作为承租人有优先权，县政府未考虑被告的合法权益。原告对被告唐某丁提交的1-X号证据提出异议，认为X号证据是当事人陈述，其真实性有待于专业机构核实，且该证与本案无关联性；X号证据与本案无关联性；X号证据亦与本案无关联性，只能证明有转租关系；X号证据的真实性无异议，但与本案无关联性。被告唐某戊对被告唐某丁提交的1-X号证据均无异议。原告对被告唐某戊提交的1-X号证据提出异议，认为X号证据中的转租合同，是张军与张先国之间的转租合同，不能证明唐某戊与张先国之间存在转租赁关系，亦不能证明唐某戊与原告之间存在租赁关系，即使唐某戊依据这份合同取得租赁房屋的使用权，也只能使用至2008年6月30日止，因为该合同的期限届满日为2008年6月30日。对于转让协议的真实性原告表示怀疑，没有其它证据证明该协议是客观真实的。另转让协议对房屋租赁何时到期没有约定，因此转让后使用房屋的期限仍应受原告与唐某丁租赁合同期限的制约，不能突破2008年8月18日这个期限；认为X号证据应以原件为准，且该收条的内容，不能证明袁某某收的就是房屋租赁押金，即使袁某某收的是房屋租赁押金，也仅仅只是转租赁关系，唐某戊与原告之间没有直接的民事法律关系。三张租金收条与原告无关，唐某丁的丈夫吉永根收了唐某戊的租金，也只能证明存在转租赁关系的事实，不能证明原告与唐某戊之间存在租赁关系，且三张租金收条只能证明唐某戊缴纳了2007年1月1日至2008年6月30日的租金，并不代表2008年6月30日以后唐某戊仍有权占用和使用房屋；认为X号证据原告从未承诺唐某戊的KTV歌舞厅可以继续签订租赁合同，原转租合同到期后，唐某戊也未缴纳分文租金，周某某、林某某原租赁的范围与唐某戊的KTV歌舞厅无关，地方也不一样，系相对独立的转租关系。唐某己、肖某庚租赁的门面不包含唐某丁八年租赁期限的租赁房屋范围之内。即使原告与他们形成了不定期租赁关系，也不代表原告与唐某戊形成了不定期租赁关系；认为X号证据的来源不明，没有原件证实，即使林某某缴纳了2009年上半年的租金，也与本案没有关系，因为林某某与原告形成的是另一独立的租赁关系。被告唐某丁对被告唐某戊提交的1-X号证据均没有异议，本院认为，原告提交的X号证据具有真实性，且被告唐某丁当庭认可，本院予以采信；原告提交的X号证据记录的会议内容，具有真实性，虽然到会人员与签名人不是同一人，但是通过庭审调查，董某某是唐某戊经营歌舞厅的管理人员，其到会参加会议的行为应当视为唐某戊已知晓，本院予以采信；原告提交的5、X号证据中证人曹振宇、张宏虽然与原告单位有利害关系，但是两人证明的事实能够与原告提交的X号证据相互印证，能够形成证据锁链，具有真实性，本院予以采信；原告提交的X号证据具有真实性，本院予以采信。被告唐某丁提交的1、X号证据与本案没有关联性，本院不予采信；被告唐某丁提交的X号证据具有真实性，本院予以采信；被告唐某丁提交的X号证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告唐某戊提交的X号证据中张军与张先国之间签订的转租合同及唐某戊与张军等人的转让协议内容客观真实，本院予以采信；被告唐某戊提交的X号证据内容客观真实，本院予以采信；被告唐某戊提交的X号证据因涉及唐某戊反诉主张的实体权利与义务，在本案中本院对其反诉未作实体处理，故对该证据不作认定，本院不予采信；被告唐某戊提交的X号证据系沅陵县粮食资产经营管理有限公司收取林某某交缴的租金，与本案没有关联性，本院不予采信。
根据采信的证据及当事人陈述的事实，本院可以确认以下案件事实。
2000年8月18日原告沅陵县粮食局作为甲方与被告唐某丁作为乙方签订为期8年的房屋租赁合同。合同约定，“甲方将其所属办公大楼的一、二楼楼梯间、二楼（不含东头三间房及走廊）、二楼会议室、东头一间临街门面、机关食堂（包括一间小车库房，另一间车库甲方暂不出让，待小车处理后交乙方使用）承租给乙方，作经营服务业使用，承租期限为8年，从2000年8月18日至2008年8月18日止。在承租期间，未经甲方同意，乙方不得擅自以任何形式将承租范围房屋转让给第三方使用。乙方如果要求将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方同意。甲方同意后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享受原乙方的权利，承担原乙方的义务”。合同签订后，被告唐某丁在其承租的范围内开始经营凯帝大酒店。2006年6月16日唐某丁未征得原告同意作为甲方与袁某某作为乙方签订转租合同，“承包范围为粮食局凯帝大酒店的一楼休闲部、二楼客房部及一个大厅，经营所需要的配套设备和设施承租给袁某某，承包期限为2006年6月30日至2008年6月30日。双方还约定，乙方可根据经营需要对经营场地进行装修，未经甲方同意，乙方不能在主体建筑进行打墙、开门、打厅(打大厅的墙)工程施工，本合同到期后，乙方可搬走购置的经营设备，但装饰、装修的门窗、墙体、墙面应保持现状，不得拆除、破坏；粮食局将房屋续租，甲方在同等条件下，优先转租给乙方”。在袁某某没有实际取得承租权，亦未征得原告同意的情况下，袁某某的合伙人张先国在袁某某与唐某丁签订合同之前即2006年6月12日，与张军签订了转租合同。双方约定，张先国作为乙方，张军作为丙方，将其即将承租的粮食局凯帝大酒店的一楼大堂、二楼客房部8个房间及一个大厅转租张军，承包期限为2006年6月30日至2008年6月30日，双方还约定，丙方可根据经营需要对经营场地进行装修，未经乙方同意，丙方不能在主体建筑进行打墙、开门、打厅工程施工，本合同到期后，丙方可搬走购置的经营设备，但装饰、装修的门窗、墙体、墙面应保持现状，不得拆除、破坏。张军在承租期间与李某辉、张建华、李某方合伙经营皇马俱乐部。同年9月26日张军等4人在未征得原告同意的情况下，与唐某戊签订了转让协议，将其承租的经营范围全部转让给唐某戊经营金世纪俱乐部，双方没有签订书面的转租合同。2006年12月29日袁某某收取唐某戊交2007年元月1日至同年6月30日租金x元，2007年8月14日袁某某收取唐某戊交2007年7月1日至同年12月31日租金x元。2008年元月因袁某某拖欠唐某丁租金，唐某丁的丈夫吉永根就直接到唐某戊手中收取了2008年元月至同年6月底的租金x元。2008年6月30日唐某丁与袁某某签订的转租合同及唐某戊的经营期限均已到期。在此期间，唐某丁未转租给袁某某的部分承租房屋，其转租给周某某经营无名火锅城，袁某某未转租给张军的部分承租房屋，其一直在经营洗脚城。2008年8月8日原告向唐某丁发出书面通知，在合同到期后原告将终止合同，收回使用权，并要求凯帝酒家停止经营活动，做好搬迁工作。2008年8月18日原告与唐某丁之间签订的合同到期后，袁某某没有向唐某丁缴纳所欠租金，唐某丁也未向原告缴纳租金。唐某丁将其转租给周某某经营的无名火锅城及袁某某经营的洗脚城退还给了原告，转租给唐某戊经营金世纪俱乐部的承租范围因原告与唐某戊就相关损失没有达成合意，至今由唐某戊实际占有。2009年4月17日沅陵县政府决议将原告粮食局办公大楼纳入县龙舟三期拆迁工程，对该楼进行改建。同年6月22日原告在办公楼张贴门面进行拆除的通知，要求所有经营户在同年7月15日前停止经营活动，将经营物品、装修材料等财产全部搬走，并决定次日停止供水供电，实施对大楼及门面的拆除工作。由于唐某戊对租赁物的实际占有，同年8月24日，原告以两被告侵权为由向本院提起诉讼。
本院认为，本案是一起因房屋租赁引起的物权保护纠纷。原告与被告唐某丁签订的房屋租赁合同合法有效，合同履行过程中，被告唐某丁未经原告同意，将其承租的部分租赁物转租他人，致使合同到期后，被告唐某丁不能按约定将租赁物全部返还给原告，对此，被告唐某丁应承担违约责任。但本案原告起诉选择的是追究对其所有的房屋的侵权责任，依法应由实际占有、使用原告房屋的侵权人承担侵权责任，因被告唐某丁在租赁合同到期后并未占有、使用本案争议的房物，故原告以侵权之诉要求被告唐某丁返还房屋并赔偿损失的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。
被告唐某戊是经多次转租后获得金世纪俱乐部所占房屋的使用权，这些转租行为均未得到出租人原告的同意，但原告在六个月内对这些转租行为均未提出异议，应当视为原告对转租的认可，唐某戊的转租合同合法有效。但唐某戊的转租合同是与张先国、袁某某之间发生，基于合同的相对性原则，唐某戊与原告并未成立租赁合同关系，因而转租合同到期后，即使唐某戊继续占用租赁物，也不能与原告形成不定期租赁关系，故唐某戊在转租合同到期后未经原告同意对租赁房屋的占有是一种无权占有，构成对原告房屋所有权的侵害，应当承担侵权责任。唐某戊的转租合同于2008年6月30日到期，但原告在本案中只主张赔偿2008年8月19日起至房屋返还之日止的损失，本院按原告主张的日期进行计算，原告的损失应为被告唐某戊所占用的房屋的出租租金损失。因原告主张的损失数额是x元，未超过唐某戊原转租合同约定的年租金6万元，本院以原告的主张为准。原告要求被告唐某戊返还占用的房屋及赔偿损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告唐某戊于本判决生效后五日内将其经营的金世纪俱乐部所占用的房屋腾空并返还给原告沅陵县粮食局。
二、被告唐某戊赔偿原告沅陵县粮食局从2008年8月19日起至房屋返还之日止的损失x元。
三、驳回原告沅陵县粮食局对被告唐某丁提起的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2928元，由被告唐某戊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长李某
审判员余连兴
审判员赵智泉
二0一0年一月二十八日
书记员刘霞
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