上诉人(原审被告)洛阳洛升房地产开发有限公司。住所地：洛阳高新技术开发区科技园芙蓉路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人白汉新，河南书剑律师事务所律师，特别授权。
委托代理人白云飞，河南书剑律师事务所律师，一般代理。
被上诉人(原审原告)刘某某，女，汉族，42岁。
委托代理人李少军，开物律师集团(洛阳)事务所律师，特别授权。
原审被告任某某，男，汉族，41岁。
委托代理人宋玉波，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。
上诉人洛阳洛升房地产开发有限公司(以下简称洛升公司)因与被上诉人刘某某、原审被告任某某物权确认纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院(2009)洛开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛升公司的委托代理人白汉新、白云飞，被上诉人刘某某及委托代理人李少军，原审被告任某某的委托代理人宋玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2006年2月24日，原告刘某某与被告任某某结婚。2006年4月8日，被告任某某与被告洛升公司签订《商品房买卖合同》。该合同记载：该房产位于洛阳高新开发区科技园芙蓉路X号，X幢X号房，建筑面积431平方米；其中套内建筑面积431平方米，单价为每平方米2900.20元。分期付款：合同签订之日付房款定金5万元，2006年4月30日付款60万元，剩余房款2006年5月30日付房款60万元。2006年4月8日、2006年6月23日及2007年2月12日，原告刘某某和被告任某某向被告洛升公司交房款共计60万元，被告洛升公司给原告刘某某、被告任某某夫妻开出了以被告任某某为交款人的收款凭据。但对剩余房款，在2007年7月3日，被告洛升公司向被告任某某发出通知：要求被告任某某尽快到该公司缴纳房款和违约金。2007年11月5日，被告任某某给被告洛升公司出具了《声明》，其内容为：本人任某某将洛阳洛升房产公司购房合同一份2006年4月8日签订和收据号x、x、x共叁张，合计60万元整，因丢失，特此声明作废。当日，被告洛升公司与被告任某某签订《退房协议》。另查明：2007年4月20日，原告刘某某为与被告任某某离婚纠纷一案，向洛阳市洛龙区人民法院申请财产保全，要求对其共同财产进行保全，2007年4月25日，洛阳市洛龙区人民法院作出了(2007)洛龙法民初字-1第501-X号民事裁定书，对原告刘某某与被告任某某夫妻共同财产进行了保全。2007年8月24日，原告刘某某与被告任某某离婚纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院以(2007)洛龙法民初字-1第501-X号民事裁定书作出了裁定：准予原告刘某某撤回起诉。而2006年4月8日任某某与被告洛阳洛升房产公司签订的购房合同以及收据号为x、x、x的三张收据丢失，至今尚在原告刘某某处。再查明，2009年5月5日，原告刘某某向本院提出申请，要求撤回对被告宋三民的起诉。本院作出(2009)洛开民初字第X号民事裁定书裁定：准予原告刘某某撤回对被告宋三民的起诉。
原审认为：原告刘某某与被告任某某在夫妻关系存续期间，以被告任某某名义从被告洛升公司处购买了洛阳高新技术开发区科技园芙蓉路X号X幢X号商品房一套。该房产应为夫妻共同财产，夫妻共同财产是指在夫妻关系存续期间各自所得财产，对该财产，夫妻双方共同享有平等的占有权、处分权、收益权、使用权等权利，但同时也应承担共同义务。一方在未征得对方允许的情况下，擅自处分夫妻共同财产的行为，不受法律保护。现被告任某某在未征得房产共有人原告刘某某同意的情况下，单方擅自与被告洛升公司签订《退房协议》，其行为是被告任某某单方的意思表示，而不是夫妻双方的共同意思表示，被告任某某的行为直接侵犯了原告刘某某对该房产拥有的合法权利，故被告任某某退房行为不受法律保护，其与被告洛升公司签订《退房协议》侵犯了原告刘某某的合法权利，故该《退房协议》应属无效协议。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：一、被告任某某与被告洛阳洛升房地产开发有限公司于2007年11月5日签订的《退房协议》应为无效协议。二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告任某某负担。
宣判后，洛升公司不服，提起上诉称：1、原审认定事实有误，所诉房产并非夫妻共同财产。任某某与上诉人签订的合同明确约定了付款时间和付款方式，并约定款付清后办理房产过户手续。由于该房屋的所有权一直在宋三民名下，并没有过户，依据相关法律规定，该房产在过户前任某某夫妻只拥有房款的债权，而非房屋的所有权。2、一审适用法律错误，一审依据民法通则第五十八条之规定，认定退房协议无效，而退房协议的签订显然不符合该法条规定的任某一种情况。任某某做为售房合同的签订者，当然有权签订退房协议，况且，该退房协议并非退房，是任某某无法按时付清房款而不得已解除售房合同的一个协商结果，是双方真实的意思表示，应合法有效。另外，任某某签订售房协议、退房协议，不管其是以个人名义还是以夫妻名义，都有充分的理由相信其有代理权。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，驳回刘某某的诉讼请求。
刘某某答辩称：1、购买所诉房屋是在答辩人与任某某办理结婚登记手续之后，签订购买合同时双方均到场。答辩人已向洛升公司累计支付购房款60万元，并对所购房屋进行了装修且已入住，故该房屋应为夫妻共同财产。2、任某某与洛升公司签订退房协议时，答辩人与任某某离婚诉讼正在洛龙区人民法院审理中，且该房产已由答辩人申请，洛龙区法院对该房产予以查封，因此，任某某与洛升公司签订的退房协议严重损害了答辩人的合法权益，应认定为无效协议。综上，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。
任某某陈述称：争议房产是任某某单方借款所购买的房屋，并不是夫妻共同财产。关于公证书内容，房款是任某某借款购买的，任某已申请撤销公证书。
经审理查明，二审查证与一审认定事实一致。
本院认为：刘某某与任某某于2006年2月24日办理结婚登记手续，任某某在2006年4月8日与上诉人洛升公司签订购买所诉房产的商品房买卖合同，该行为发生在婚姻关系存续期间，依据婚姻法的相关规定，购买该房产的行为应认定为夫妻共同行为，由此获得的房产应为夫妻共同财产。
在刘某某与任某某离婚纠纷一案中，刘某某提出财产保全申请，洛龙区人民法院于2007年4月25日依法查封了包括本案所诉房产在内的财产，该房产到2008年5月13日才予解封，而在此期间即2007年11月5日任某某在未征得刘某某同意，且隐瞒购房合同及三份收据未丢失的事实的情况下，与上诉人洛升公司签订了退房协议，该协议内容损害了夫妻一方的利益，故该退房协议应为无效协议；另外，由于所诉房产在人民法院查封期间，任某某私自处分该房产的行为违反了法律禁止性规定，亦应认定为无效行为。由此，上诉人洛升公司上诉称任某某与其签订的退房协议是当事人的真实意思表示，是合法有效的理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人洛阳洛升房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长孙志勇
审判员邢玉玲
审判员赵国欣
二00九年十一月二十日
书记员李军霞
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