原告：丁某某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略），系甘州区妇幼保健站医生。
委托代理人：杨发军，甘州区X街道法律服务所法律工作者。
被告：张掖市某某房地产开发公司。
法定代表人：史某某，该公司总经理。
委托代理人：管某，该公司会计。
原告丁某某与被告张掖市某某房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁某某的委托代理人杨发军、被告张掖市某某房地产开发公司的委托代理人管某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁某某诉称：2007年3月27日，原、被告签订一份房屋商品房预售合同，约定原告预购被告准备开发的商品房五楼的一套住房，价款x元。同时原告向被告预付房款x元。后被告开发的商品楼只批准修建四层，无法向原告交付房屋，其行为构成违约。现诉讼要求被告返还购房款x元，承担违约损失x元，并承担本案诉讼费用。
被告张掖市某某房地产开发公司辩称：原告与我公司签订商品房预售合同及原告预付x元房款属实，但我公司开发的某某B#楼原规划修建五层，后因相邻楼房的居民以影响采光权为由上访，规划局要求我公司修建四层，现在我公司无法交付房屋。同意返还原告x元，并承担相应贷款利息损失。
经审理查明：2007年3月27日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，约定由原告预订被告开发的某某B#住宅楼东单元五楼西套住宅一套，预订面积133，单价1600元3，总价款x元，被告于2007年12月31日交付房屋，并约定了其他的权利义务。合同签订的当日，原告向被告预付购房款x元。2007年8月30日，被告与甘肃宝隆建筑工程有限责任公司签订了建设工程施工合同，该住宅楼由甘肃宝隆建筑工程公司承建，但该楼只许可规划建设四层。现原告以其无法实现合同目的，故引起诉讼。
另查明：被告开发的某某B#住宅楼自始未取得商品房预售许可证。
上述事实，由原、被告陈述及原告提供的书证在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：我国《城市房地产管某法》第四十五条规定，商品房预售必须具备四个条件：……（4）向县级以上人民政府房产管某部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据上述法律及司法解释的规定，房地产开发经营者取得预售许可证是其进行商品房预售的必要条件，本案被告自始未取得商品房预售许可证，在无预售许可证的情形下与原告签订商品房预售合同的行为违反了法律强制性规定，应当认定合同无效。由于被告的上述行为导致合同无效，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷解释第九条的规定，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，对原告主张的利息，被告应按中国人民银行公布的贷款利息确定。对原告主张的x元损失，应依据被告的主观过错程度、所得利益大小、造成损失大小等因素综合确定赔偿数额，本案中，被告开发的某某B#楼原规划建设五层，因故被许可建设四层，非其主观原因所致，被告也无从获取更大的利益，故应合理确定赔偿数额，但因被告的欺诈销售行为给原告造成了一定的房产市场升值损失，本院认为，被告承担惩罚性赔偿数额以x元为宜。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管某法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《商品房预售合同》无效；
二、被告张掖市某某房地产开发公司向原告丁某某返还购房款x元；
二、被告张掖市某某房地产开发公司向原告丁某某承担利息x元（中国人民银行在2007年3月18日公布的1-3年的贷款利率为6.57%，月利率为5.48‰。2007年3月27日至2009年10月27日，共计31个月，计算方式为：x元×31月×5.48‰）；
三、被告张掖市某某房地产开发公司向原告丁某某承担x元的赔偿责任。
上述二、三项合计x元，限被告于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由被告张掖市某某房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。
审判长刘艳
审判员王勇
代理审判员侯红梅
二○○九年十一月十二日
书记员张文君
【本案适用的法律法规】
《中华人民共和国城市房地产管某法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（四）向县级以上人民政府房产管某部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十二条二款调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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