广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)何某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)郭某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两上诉人的委托代理人廖凯波，广东德邦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市顺德区嘉诚创展房产有限公司，住所地：佛山市顺德区X街道办事处容奇大道中X号四楼。
法定代表人：杨某某。
上诉人何某、郭某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
原审判决认定：2002年12月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买海诚名轩H座X层X号的商品房，价格（略）元，原告在2002年12月6日前付清全部房价款，双方约定实际付款额为（略）元，同日，原告通过支付现金及银行贷款方式将（略）元支付了被告。合同第九条约定“被告须于2002年10月1日前依照国家、省和市人民政府的有关规定，将经竣工验收合格，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用”；第十六条约定“商品房的产权登记按如下处理：该商品房属于预售商品房，合同经双方签字后三十天内，由被告向顺德市土地房产交易中心申请备案，在取得《顺德市商品房权属证明书》后必须协助原告向顺德市土地房产交易中心申请办理《房地产权证》。原告委托被告办理《房地产权证》”；“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按以下处理：原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金”。在合同签订前，被告于2002年10月1日已将房屋交付原告使用，但至今未为原告办理好《房地产权证》，原告因此向本院提起诉讼。
原审判决认为：原、被告之间的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合国家法律的规定，合法有效，本院予以确认。关于原告请求的逾期办证的违约金，因双方已在合同中明确约定了逾期办证的违约责任，该约定是双方真实的意思表示，因此逾期办证的违约金应严格按照双方的约定执行，即被告应支付的逾期办证的违约金为（略）元×0。2%=286元。原告要求以利率万分之二点一每日，以（略）元为基数，从2003年3月5日起计至2005年2月4日，以后顺延至被告出卖的商品房具备办理房地产权证的条件之日止，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，缺席判决如下：被告佛山市顺德区嘉诚创展房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金286元给原告何某、郭某某。本案受理费937元，由原告承担887元，被告承担50元。
宣判后，上诉人何某、郭某某不服，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误，判决不当。上诉人与被上诉人虽然在商品房买卖合同中约定了违约金的计算方式即“已付房价款的0.2％”。但上诉人已付购房款是（略）元，按照约定违约金是（略）元×0。2％=286元。上诉人至今无法取得房产证，而且何某取得也不能确定，被上诉人开发的该楼房能否办证也无法确定，上诉人所购房屋无法获得确权，导致上诉人无权处分，原告的损失显然超出了286元。如果原告的损失是可以确定的法院应依据合同法第一百一十四条第二款规定，增加违约金以达到弥补上诉人损失的结果。现在何某能办理房产证无法确定，上诉人对所购买的房屋的权属状态始终不能确定，因此上诉人的损失显然无法确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准计算”。这一规定解决了合同虽然约定了违约金但损失数额难以确定的情况下出卖人如何某担违约责任的问题。上诉人正是基于此项请求是有法律依据的。一审法院在上诉人的损失明显超过合同约定的违约金数额的情况下不按上述司法解释第18条的规定来处理，而是按合同约定的违约金标准判决被上诉人承担责任，显然是错误的。而且本案由于被上诉人的原因，导致上诉人无法取得房屋所有权登记，已超过限期一年，依法该商品房买卖合同可以解除。现上诉人不要求解除合同，而是要求被上诉人承担损失赔偿，要求按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，理据是充分的。请求二审法院撤销一审判决，依法该判。
被上诉人佛山市顺德区嘉诚创展房产有限公司未作答辩。
上诉人何某、郭某某，被上诉人佛山市顺德区嘉诚创展房产有限公司在二审期间均未提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合国家法律规定，合法有效。该合同约定了逾期办证的违约金。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称：司法解释)十八条第二款规定的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，而“损失数额难以确定”应以造成损失为前提。在本案中，上诉人请求逾期办证违约金，原审法院依据双方合同约定予以判令正确，应予维持。上诉人认为本案适用司法解释第十八条第二款依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费937元，由上诉人何某、郭某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨某康
代理审判员罗凯原
二00五年八月十五日
书记员区翠莹
书记员林彦
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