原告周×丰。
原告顾×妹。
上列二原告的共同委托代理人张洪玲，上海旭灿律师事务所律师。
被告周建×。
委托代理人张耀，上海市虹口区欧阳法律服务所法律工作者。
被告蒋××。
委托代理人何国平，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人胡晓丹，上海新望闻达律师事务所律师。
被告上海中虹（集团）有限公司。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人邓××，该公司员工。
委托代理人顾××，该公司员工。
原告周×丰、顾×妹与被告周建×、蒋××、上海中虹（集团）有限公司（以下简称中虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周×丰、顾×妹的委托代理人张洪玲，被告周建×及其委托代理人张耀，被告蒋××及其委托代理人何国平、胡晓丹，被告中虹公司的委托代理人邓××、顾××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周×丰、顾×妹诉称：讼争的上海市X路×弄×号X室房屋原系周×丰承租。1998年起，原告夫妇俩搬出该房。2003年初，两原告与儿子周建×商量决定买下该房，产权人为两原告。当时周建×的恋人蒋××表示其兄做房产中介，对购房流程较熟悉，可以代办购买讼争房屋事宜，故两原告将私章、周×丰的工龄证明等交给周建×，周建×将购房材料交给蒋××办理。2003年12月，蒋××称该房产权证已办好，但两原告未见过产权证,一直以为产权人是其两人。2008年8月，周×丰因患重病打算出售讼争房屋筹钱治病，周建×、蒋××却称两原告对该房没有权利，两原告才知道该房的产权人为周建×、蒋××。两原告认为，周建×、蒋××未征得两原告同意，将讼争房屋买在其两人名下，且《本户人员情况表》中将蒋××、周×平登记为同住人不符合事实，《职工家庭购买公有住房协议书》（以下简称《协议书》）中两原告的签名不具真实性；中虹公司在出售该房时未严格审核，存在过错。现两原告起诉要求确认三被告于2003年12月10日签订的购买讼争房屋的《上海市公有住房出售合同》（以下简称《出售合同》）无效，该房恢复为原告周×丰承租。
被告周建×辩称：两原告所述属实。2001年起，讼争房屋由周建×和蒋××两人居住。2003年两原告决定买下该房，因蒋××称其兄做房产中介，熟悉购房流程，故周建×将两原告的私章、身某某等材料交给蒋××办理，购房款系用周建×的公积金支付。办好产权证时，周建×与蒋××已结婚，产权证一直由蒋××保管，周建×没有见过，平时由其两人支付该房物业管理费。直至2008年底与两原告产生矛盾时，周建×才得知讼争房屋的产权人并非两原告。周建×认为，《协议书》中周建×的签名、盖章均不具真实性，且将其姓名误写成“周健×”；其兄周×平已于2001年去世，购房时不应将周×平列为同住人，周×平的签名、盖章均系伪造；购房时蒋××户籍尚未迁入讼争房屋，故蒋××不具购房资格。周建×同意两原告的诉请。
被告蒋××辩称：蒋××与周建×自2001年7月起共同居住讼争房屋，2003年购房是家庭协商为其两人结婚所用，两原告对蒋××、周建×买下该房并各占1/2份额完全知情、同意，并提供了私章、身某某、工龄证明、户口簿等交由周建×办理。蒋××及其兄均未代办过购房手续。周建×用公积金支付购房款，蒋××付清了所欠的房租8,000余元。房产证由周建×保管，蒋××从未见过。蒋××认为，购房时其已在讼争房屋实际居住近两年，且在本市无其他住房；公房共同居住人不受有无本市常住户口限制；蒋××与周建×于2003年12月9日登记结婚，2003年12月10日签订《出售合同》时，蒋××已具备购房资格；蒋××、周建×于2003年12月15日取得讼争房屋房地产权证，至两原告起诉时已有五年之久，期间原、被告从未发生过产权争议，故两原告起诉时已超过诉讼时效；蒋××、周建×购买该房有效，蒋××不同意两原告的诉请。
被告中虹公司辩称：购房时，蒋××户籍尚未迁入讼争房屋，不符合购房同住人条件；周×平已于2001年去世，不是该房的同住人，更不可能在《协议书》上签名、盖章。中虹公司在审核中确有瑕疵。
经审理查明：原告周×丰与顾×妹系夫妻关系，育有周×平、周建×二子。被告周建×与蒋××系夫妻关系。讼争的上海市X路×弄×号X室公房原系周×丰自1997年11月起承租，有两原告、周×平、周建×的户籍。1998年后，两原告搬出该房至上海市浦东新区X镇X路×弄×号X室居住。2001年7月起，讼争房屋由周建×、蒋××共同居住。2001年8月9日，周×平死亡。2003年，家庭成员协商买下该房，两原告将私章、周×丰工龄证明等交给周建×办理。签署日期为2003年11月24日的《协议书》中载明：讼争房屋确定为周建×、蒋××共有，周建×50%，蒋××50%。《协议书》中六十周岁以上承租人、受配人或同住成年人一栏有“周×丰”、“顾×妹”字样的签名，盖有其两人的私章；同住成年人一栏有“周×平”、“周建×”、“蒋××”字样的签名和盖章，其中周建×的印章字样为“周健×”。同日,讼争房屋的《本户人员情况表》上登记有周×丰、顾×妹、周×平、周建×和蒋××五人，其中蒋××一栏载明：2002年9月25日从张家巷路×弄迁来本处。2003年12月9日，周建×与蒋××登记结婚。签署日期为2003年12月10日的《出售合同》约定：周建×、蒋××向出售人中虹公司购买讼争房屋，实际付购房款17,047元和房屋首期维修基金1,481元，合计18,528元。合同中盖有中虹公司的代理人上海宏苑物业管理经营公司和被告蒋××、周建×的章，其中周建×的印章字样为“周健×”。2003年12月12日，讼争房屋办出《上海市房地产权证》，载明：该房权利人为周建×、蒋××，各占1/2份额。当月15日，蒋××因夫妻投靠将户籍从上海市X路×号X室迁入讼争房屋。2008年10月16日,两原告户籍从讼争房屋迁入前哨路房屋。2009年7月24日，两原告以2008年得知被告周建×、蒋××擅自将讼争房屋买在其两人名下为由涉讼。当月起，周建×与蒋××分居。
另查明：2009年12月2日，讼争房屋因周建×所涉（2009）虹执字第X号案被本院查封。
上述事实，有两原告提供的讼争房屋《出售合同》、《上海市房地产权证》、周×平户籍证明、周建×和蒋××户籍资料摘抄，被告周建×提供的讼争房屋户口簿，被告蒋××提供的讼争房屋房租账单、付款凭证、《出售价格计算表》、结婚证、两原告户籍资料，被告中虹公司提供的讼争房屋《住房调配单》、《租用公房凭证》、《协议书》、《本户人员情况表》、周×丰工龄证明，以及当事人陈述等证据佐证。
本院认为：购买成本价公有住房的对象应为具有上海市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。其中“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的人。首先，讼争房屋的《本户人员情况表》中所列被告蒋××的户籍迁入情况不实；《出售合同》签订于2003年12月10日，当时蒋××户籍尚未迁入该房，不符合可以购房的同住人条件。蒋××关于公房共同居住人不受有无本市常住户口限制的辩称意见，因该界定系针对公房承租人死亡或者变更租赁关系而言，并非适用购买公有住房的情况，故本院对该辩称意见不予采纳。其次，《本户人员情况表》和《协议书》中所列的周×平已于购房前死亡，根本不具购房主体资格。再者，《协议书》和《出售合同》中被告周建×的印章字样竟为“周健×”。故上述购房材料存在瑕疵，且不能反映出周建×、蒋××买下讼争房屋系该房同住成年人协商一致的意思表示。被告中虹公司根据缺乏真实性的购房材料，将该房出售给周建×、蒋××的行为无效。两原告要求确认三被告于2003年12月10日签署的《出售合同》无效的诉请，与法不悖，本院应予支持。被告蒋××关于两原告于2003年就知道该房产权人是周建×、蒋××，其起诉已超过诉讼时效的辩称意见，因两原告系老年人，处于相对弱势地位，且长期不居住讼争房屋，不能排除购买该房过程中存在违背其两人真实意思表示的可能性，故本院对蒋××该节辩称意见不予采信。无效合同自始没有法律约束力，讼争房屋应恢复由原告周×丰承租；至于周×丰应补付的房租，被告中虹公司可另行主张，本案对此不作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、签署日期为2003年12月10日、出售人为被告上海中虹（集团）有限公司、盖有“周健×”、被告蒋××印章的上海市X路×弄×号X室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；
二、自本判决生效之日起15日内，被告上海中虹（集团）有限公司将上海市X路×弄×号X室房屋的租赁户名恢复为原告周×丰；
三、自本判决生效之日起15日内，被告上海中虹（集团）有限公司应返还被告周建×购房款17,047元和房屋首期维修基金1,481元，合计18,528元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,800元，由被告周建×负担2,000元、被告蒋××负担2,000元、被告上海中虹（集团）有限公司负担1,800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长程美珍
审判员李勤彦
代理审判员金国宝
书记员陆兆
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