湖南省株洲市X区人民法院
民事判决书
（2011）芦法民一初字第X号
原告尹某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省邵东县人，个体户，住（略），身份证号码：x。
委托代理人尹某义，湖南唯楚律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。
被告株洲天山房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市X区XX路XX号。
法定代表人楼某。
被告肖某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，个体户，住（略），身份证号码：x。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。
原告尹某诉被告株洲天山房地产开发有限公司、肖某租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月7日受理后，依法由审判员张凌担任审判长与代理审判员刘某武、人民陪审员易新能组成合议庭，书记员喻露担任记录，于2011年9月19日公开开庭进行了审理，原告尹某的委托代理人尹某义，被告肖某的委托代理人张如泉到庭参加诉讼，被告株洲天山房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告尹某诉称，2006年12月21日，原告与被告株洲天山房地产开发有限公司签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：……第二条、租赁时间从2007年元月1日起至2010年7月31日止。……本合同到期后在同等条件下，乙方（原告）优先续租。该份合同是原告与株洲市无线一厂于2003年9月28日签订的《房屋租赁合同》置换过来的。合同签订后，原告投入了大量的人力财力把所租的天宏大厦裙楼某楼某造好（当时是毛坯房）。2005年7月8日，原告将该房转租给肖某英(实际经营者肖某，系肖某英的同胞弟弟)，租期五年，从2005年7月8日起至2010年7月7日止。在此期间，被告肖某经常无故拖欠租金且又不足额交纳租金。2008年底，因被告株洲天山房地产开发有限公司股东发生变化（原先的股东全部被现在的股东收购），直到2009年4月才完成股权收购，被告株洲天山房地产开发有限公司才开始正常运作，被告肖某考虑到自己的合同即将到期，期满后的租赁合同将根据市场行情另行签订。由于利益的驱动，被告肖某与被告株洲天山房地产开发有限公司联合起来，恶意串通，被告株洲天山房地产开发有限公司未在法定解除原告尹某的租赁合同，且租赁合同未到期的情况下，重复租赁给被告肖某，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益。根据《合同法》五十二的规定，两被告签订的合同是无效的合同。且原告与被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同约定：本合同到期后，在同等条件下，乙方（原告）优先续租。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院：一、请求依法确认被告株洲天山房地产开发有限公司与被告肖某于2009年12月14日签订的合同编号：株天租字（2009）第X号房屋租赁合同无效；二、请求依法确认原告尹某拥有株洲市天宏大厦裙楼某楼某优先承租权；三、由两被告承担本案的诉讼费。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、身份证复印件、营业执照复印件，证明原告、被告的身份证明及均具有诉讼主体资格；
证据2、房屋租赁合同书复印件，证明原告和被告株洲天山房地产开发有限公司的权利义务关系（合同期到2010年7月31日，租金为每月x元，期满后，同等条件下，原告优先续租权）、原告和被告肖某（肖某英）的权利义务关系（合同期到2010年7月7日，租金为每月x元，期满后，所有装修项目无偿转给原告）；
证据3、房租租赁合同书复印件，证明两被告联合、恶意串通未法定解除原告尹某的租赁合同，且该租赁合同未到期的情况下重复签订的一份严重侵害第三人的无效合同；
证据4、湖南省株洲市中级人民法院（2011）株中法执裁字第X号执行裁定书，证明原告和被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同没有法定解除，合同期限应该延伸到2010年7月31日。
被告株洲天山房地产开发有限公司没有答辩。
被告肖某口头辩称，一、本案审理的纠纷系合同纠纷，根据合同法的规定，被告认为原告将被告肖某列为本案的被告，是不适合的。因为基于合同的相对性，本案的原告和被告肖某没有直接的关系，双方并不存在合同关系，没有合同纠纷，因此，原告将被告肖某列为本案的被告，没有法律依据；二、被告肖某和被告株洲天山房地产开发有限公司签订的租赁合同，是因为原告自身违约造成的，因为原告与被告株洲天山房地产开发有限公司签订合同后，没有按期交纳租金，被告株洲天山房地产开发有限公司才单方面行使解除权，所以本案的原告在合同的履行过程中，自身存在单方违约；第三、被告肖某与被告株洲天山房地产开发有限公司没有像原告所称的恶意串通行为，被告肖某与被告株洲天山房地产开发有限公司签订合同是因为原告单方面违约，因原告违约，导致被告肖某的大碗食府被被告株洲天山房地产开发有限公司要求收回门面，所以被告肖某才和被告株洲天山房地产开发有限公司签订合同；第四、被告肖某和被告株洲天山房地产开发有限公司签订的合同已经在事实上履行，并事实上占据了本案的争议租赁场所。综上，被告肖某认为两被告在签订租赁合同过程中无恶意串通的行为，两被告签订的租赁合同系双方真某意思表示，是合法有效的，且现在被告肖某已经合法占据了租赁场所经营，故请求法院依法驳回原告要求确认两被告签订的租赁合同无效的诉请。
被告肖某为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、2009年3月28日株洲华夏物业管理有限责任公司通知，证明原告在与被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同履行过程中，原告没有按照合同约定按时交纳租金，存在违约行为；
证据2、2009年7月9日被告株洲天山房地产开发有限公司向原告发的通知，证明因为原告存在逾期拖欠租金，而且被告株洲天山房地产开发有限公司经催缴后，原告拒不缴纳，因此被告株洲天山房地产开发有限公司按照合同约定，单方行使了解除合同的权利，说明原告与被告株洲天山房地产开发有限公司签订的租赁合同在2009年7月9日已经终止履行；
证据3、2010年8月2日被告株洲天山房地产开发有限公司向株洲市仲裁委员会出具的情况说明，证明：⑴、本案中原告在与被告株洲天山房地产开发有限公司签订租赁合同后，存在逾期未交租金，而且经催缴后仍拒不缴纳，因此被告株洲天山房地产开发有限公司行使了单方解除合同的权利，解除了原告和被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同；⑵、被告株洲天山房地产开发有限公司在解除与原告的租赁合同后，继而将该租赁物出租给本案的被告肖某。因此，本案两被告签订的租赁合同是在原告与被告株洲天山房地产开发有限公司解除合同后签订的；
证据4、被告肖某与被告株洲天山房地产开发有限公司租赁合同和收据一张，证明：⑴、两被告签订合同是在被告株洲天山房地产开发有限公司单方面解除与原告的合同，并收回门面后，再和被告肖某签订的；⑵、该合同是两被告协商一致，平等自愿签订的，没有违反相关法律规定；⑶、两被告签订租赁合同后，被告肖某已经交纳了租金给被告株洲天山房地产开发有限公司，已经占据了租赁物，该合同已经在实际履行。
经庭审质证，被告肖某对原告提交的证据质证认为：对于证据1、无异议；证据2、真某没有异议，但是在合同里有约定，如果在租赁期内15天逾期不交租金，则按违约处理，出租方有权收回房屋；证据3、真某没有异议，关联性没有异议，但是对原告的证明内容有异议，单凭单份租赁合同不能认定合同的双方有恶意串通行为，因为被告肖某签订该份租赁合同是在被告株洲天山房地产开发有限公司单方面解除与原告的合同后才签订的；证据4、真某、关联性都没有异议，但对原告的证明内容有异议，从该份裁定书来看，没有确认或者否定的含义，没有确定原告与被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同还未解除，也没有确定两被告的租赁合同是无效合同。
原告对被告肖某提交的证据质证认为：对于证据1、质证如下:⑴、真某有异议，这份通知原告自己没有收到过，通知对象是被告肖某，被告肖某和本案有利益关系，原告有理由怀疑两被告恶意串通，事后补发的通知；⑵、对被告的证明目的有异议，是否延期交租金，和本案没有关联性，原告延期交租金，是有正当理由，因为被告株洲天山房地产开发有限公司从2008年10月至2009年4月一直处于合并、改制过程中，因为原告在被告株洲天山房地产开发有限公司还有十多万的押金，原告多次找被告株洲天山房地产开发有限公司沟通；⑶、本案的被告肖某，没有按照原告和被告肖某的合同履行，经常拖欠租金，至今还有租金没有支付给原告。证据2、真某有异议，原告至今没有收到过被告株洲天山房地产开发有限公司的解除合同通知，原告可以怀疑是两被告恶意串通，这份通知至今没有到达原告手上，也只是在庭上才看到这份通知；证据3、质证如下：⑴、真某无异议，但是对其客观性有异议，不符合事实，也就是情况说明中的，被告通知过原告交租金，通知过原告解除合同是虚假的，原告没有收到过该通知；⑵、合法性有异议，原告怀疑两被告恶意串通，损害原告的合法利益；⑶、对原告的证明目的提出异议，原告在合同履行中拖欠租金违约，与本案没有关联性，原告和被告株洲天山房地产开发有限公司的合同并没有合法解除，被告肖某与原告的租赁合同是2009年7月7日到期，被告肖某也知道原告与被告株洲天山房地产开发有限公司是在2009年7月31日到期，两被告恶意串通，损害原告合法权益。证据4、质证如下：⑴、真某无异议；⑵、证明目的有异议，原告和被告株洲天山房地产开发有限公司的租赁合同没有合法解除，合同应该持续到2009年7月31日，并且被告株洲天山房地产开发有限公司没有收回该租赁场所，该场所一直是被告肖某在经营；⑶、对被告肖某陈述两被告之间的租赁合同合法签订有异议，因两被告恶意串通，损害了原告的合法利益，这份合同应确定为无效合同。
结合全案对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提交的证据1、2、3、4因被告对其真某无异议，本院对其真某予以认定，被告对证据3、4的证明目的有异议，本院对其证明目的综合认定。因原告对被告提交的证据1、3、4的真某有异议，对证据2真某无异议，本院对被告的证据2的真某予以认定，其他证据综合认定。
经审理查明，2006年12月21日，被告株洲天山房地产开发有限公司（甲方）与原告尹某（乙方）签订《房屋租赁合同书》（该份合同是原告与株洲市无线一厂于2003年9月28日签订的《房屋租赁合同》置换过来的），合同约定：一、甲方将天宏大厦南裙楼某楼（不含汽车道，可以无偿使用）租赁给乙方经营，2008年7月31日前每月租金人民币x.00元；二、租赁时间从2007年元月1日起至2010年7月31日止，租金从2008年8月1日起开始递增，即2008年8月1日至2009年7月31日每月租金为x元，2009年8月至2010年7月31日每月租金为x.80元，本合同到期后，在同等条件下，乙方优先续租，协议另订；三、合同签订之日乙方须向甲方缴纳租赁抵押金10万元整（租赁期内不计息），租赁期满或本合同终止，甲方一次性将租赁抵押金人民币10万元退还给乙方；……七、乙方必须在每月X号前缴纳当月租金和水费，乙方不得拖欠，每逾期一天，甲方加收乙方滞纳金人民币50元，依此类推；逾期十五天不交，按违约处理，扣除租赁抵押金，收回所租房屋；水电费按表按相关部门规定的市场价计算收取……。2005年7月8日，原告（甲方）将该房屋转租给肖某英（乙方），双方并签订了《租赁合同》，合同约定：一、租赁年限：从2005年7月8日起至2010年7月7日止，共计五年；二、租金及交付：签订合同之日起前三年（X-X-X号至X-X-X号）每月租金欠民币x元，第四年（X-X-X号至X-X-X号）每月租金x元，第五年（X-X-X号至X-X-X号）每月租金人民币x元，租金按月缴纳，在每月六号前付清；……五、合同签订之日，乙方向甲方缴纳租赁保证金10万元（租赁期内不计息）及首月租金x元，租赁保证金在合同期满或合同终止后三天内，甲方必须一次性退还乙方；……。肖某英将该房屋交由其弟即被告肖某用于经营“大碗食府”。2009年7月9日，被告株洲天山房地产开发有限公司向尹某发出了通知，其内容为“尹某先生：你未按合同的约定，向我公司交纳租金。为此，我公司多次向你主张权利，要求你交纳租金，但你一直未交，基于以上的理由，我公司，即日起解除与你的租赁合同，收回房屋，依法提起诉讼追缴租金。”并将该通知送达到了大碗食府处（租赁场所），被告肖某陈述已经通知了原告尹某。2009年12月14日，被告株洲天山房地产开发有限公司将本案争议的房屋租赁给被告肖某，租期两年，从2010年1月8日起至2012年1月8日止。租金为每月两万元，保证金为四万元。
另查明，2010年7月26日原告尹某以肖某英为被申请人向株洲委员会申请仲裁，要求肖某英支付原告尹某租金x元，承担违约金x元。2010年11月10日，株洲市仲裁委员会作出了[2010]株仲裁字第X号裁决书。2011年5月17日，湖南省株洲市中级人民法院作出（2011）株中法执字第X号执行裁定书，裁定对株洲仲裁委员会[2010]株仲裁字第X号裁决不予执行。
还查明，原告存在没有按合同约定及时向被告株洲天山房地产开发有限公司交纳租金的情形。2009年12月14日，被告肖某直接向被告株洲天山房地产开发有限公司交纳了本案争议场所2009年6月6日至2009年12月6日的租金x元，原告认为是被告肖某代其交纳的，但被告肖某认为是被告肖某按与被告株洲天山房地产开发有限公司签订的《租赁合同》中确定的租金，直接向被告天山房地产开发有限公司补交的未签租赁合同前（2009年6月6日至2009年12月6日）使用租赁场所的租金。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于本案争议焦点是被告株洲天山房地产开发有限公司与被告肖某于2009年12月14日签订的合同编号为：株天租字（2009）第X号《租赁合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益规定。被告肖某在因原告尹某没有交纳租金，被告株洲天山房地产开发有限公司要求收回房屋的情形下，为了避免损失的进一步扩大而与被告株洲天山房地产开发有限公司签订《租赁合同》，并不属于恶意串通的行为，且该合同是双方当事人的真某意思表示，又不违反的法律、行政法规的强制性规定，所以被告株洲天山房地产开发有限公司与被告肖某于2009年12月14日签订的合同编号为：株天租字（2009）第X号《租赁合同》是合法有效的，且被告肖某合法占有了本案争议的房屋。即使原告享有在同等条件下对争议房屋的优先租赁权，现被告株洲天山房地产开发有限公司也已无法履行。原告尹某与被告株洲天山房地产开发有限公司于2006年12月21日签订的《租赁合同书》是否已经解除，不属于本案审理的范围，原告尹某另寻其他途径解决。因此本院对原告请求法院确认被告株洲天山房地产开发有限公司与被告肖某于2009年12月14日签订的合同编号：株天租字（2009）第X号房屋租赁合同无效；确认原告尹某拥有株洲市天宏大厦裙楼某楼某优先承租权的诉讼请求依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告尹某的诉讼请求。
本案案件受理费80元、公告费560元，共计640元，由原告尹某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：市X区支行交通分理处，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长张凌
代理审判员刘某武
人民陪审员易新能
二0一一年九月十九日
书记员喻露
附适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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