原告侯某，女，汉族，X年X月X日生。
委托代理人杨某某，男，汉族，X年X月X日生。特别授权代理。
委托代理人潘胜超，河南金明园律师事务所律师。特别授权代理。
被告马某某，女，汉族，X年X月X日生。
委托代理人曹某，女，汉族，X年X月X日生。特别授权代理。
委托代理人李某某，男，汉族，X年X月X日生，。特别授权代理。
原告侯某诉被告马某某其他买卖合同纠纷一案,原告于2008年12月10日来院起诉。本院受理后，依法由审判员徐跃、孙丽平、李某琴组成合议庭，于2009年6月4日、2010年1月14日两次公开开庭进行了审理，原告侯某及其委托代理人杨某某、潘胜超，被告马某某及其委托代理人曹某、李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称，2005年11月，经人介绍被告将位于开封市X街金明花园X号楼X单元X号房屋（含车库及附属设施）以x元的价格卖给原告，当时言明，房产证下发后的合适时机被告配合原告过户，过户的一切费用由原告负担。上述款项于2005年11月13日一次性汇入被告个人账户，被告也将房屋及车库房门的钥匙均交于原告。之后，原告开始管理并交纳物业管理费（另替被告补交了8个月物业管理费）。由于被告与原告亲戚（介绍人）同在一个单位工作，介绍人多次让原被告双方签订购房协议，被告声称“你还不相信我吗”，故双方一直未签订协议。被告却不讲诚信，将房门锁换掉。2008年12月7日，原告以为锁长期不开生锈，就换了一新锁。可被告又换一新锁后，竟向派出所报案。现双方为此发生纠纷。原告要求法院依法判令被告就争议房屋到房地产交易部门协助原告办理房屋产权过户手续。如逾期未办理，原告可凭法院判决向法院申请执行办理房屋过户手续。如法院认定原被告买卖协议无效，原告要求被告退还原告购房款并按争议房屋的现值与购房时的差价赔偿原告损失，被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称，被告在2005年底领取工资时发现其账户中已转入x元钱属实，但并不知此款的来历。原告所诉不是事实，原被告之间从未有过房屋买卖协议，被告也从未将房屋卖于原告。且双方诉争的房屋为被告单位分给被告的经济适用房，法律法规规定不准私下交易。原告现起诉已过时效。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据：1、2005年11月13日中国建设银行转账凭条一份，证明双方买卖关系且原告已经足额支付被告购房款；2、2007年4月11日、2007年10月23日收款收据2份，证明原告购得被告房屋后，便对该房屋已经占有和使用并将物业费从2005年3月交至2008年8月（包括替被告补交的8个月）；3、房屋发票及房产交易登记证1份，证明诉争房屋同一小区的房屋价值，原告所付被告价款合理；4、诉争房屋单元门、车库、入户门钥匙共8把半，证明被告已将房屋交付。
被告对原告以上提供的证据1，真实性无异义，确实有该笔款，但不能证明是购房款，因为原被告素不相识；证据2真实性无异义，但不能证明本案事实；证据3有异议，诉争房屋为经济适用房，不能作为证据使用；证据4有异议，不能证明就是该房钥匙。
被告为支持其答辩意见，向本院提交证据：1、房地产权证一份，证明诉争房屋为经济适用房，法律法规规定不准私下交易；2、发票3份、收款通知单2份、收款收据2份；3、完税证1张，以上证据证明双方不存在事实买卖关系；4、QQ信箱复印件1张，证明该房一直由被告实际占有和使用。
原告对被告以上提供的证据1、2、3的真实性无异议，以上证据印证了双方买卖的事实，原被告缴纳的物业费正好是买卖协议前的和纠纷发生后的费用，买卖协议履行期间的费用一直由原告缴纳。对证据4有异议，不能证明设计的标的是诉争房屋。
原被告提交的证据经庭审质证，因双方对证据的真实性均不持异议，故本院对双方提交的证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据，本院可以确认以下事实：2004年12月29日，被告以房价x元、配套设施费用x元（其中包括地热水初装费2800元、管道安装费3150元、地下室费4323元）的价格购买了金明花园X号楼X单元X号住房一套，该房屋面积为142.08平方米。为此被告于2004年8月30日缴纳了装修垃圾清运费100元、2004年9月至2005年2月的物业管理费178元。2005年11月13日原告通过中国建设银行转账转入被告账号x元，被告即将该房屋的钥匙交于原告。2006年被告取得房屋所有权证。原告分别于2007年4月11日缴纳了该房屋2005年3月至2007年8月的物业管理费855元、2007年10月23日缴纳了该房屋2007年9月至2008年8月物业管理费342元。2008年12月8日，马某某报警称其门锁被原告的舅舅杨某峰更换，宋城路派出所经调查，被告马某某与杨某峰因房屋买卖发生纠纷。当时特告知双方去法院解决。原告于2008年12月10日来院起诉，被告于2009年2月17日缴纳了该房屋2008年9月至2009年12月的物业管理费456元。
本案在审理过程中，原告申请对诉争房屋的价值差价进行鉴定，经开封市中级人民法院委托，河南方迪土地房地产估价公司于2009年11月19日至2009年11月25日对原被告诉争的房屋进行估价，2009年11月25日分别作出汴方迪房2009[估]字第X号、X号评估报告，结果为：开封市金明花园X号楼X单元X号房地产2005年11月13日市场价值总价x元。2009年11月19日市场价值总价x元。原告支付评估费7711元。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。本案中，原告支付被告x元购房款、被告已将房屋交于原告，事实清楚、证据充分。但被告所有的该房屋属经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后的五年内，购房人只拥有有限产权，故不得进行处分。被告将该房卖于原告时，尚未领取房产证且并未取得该房屋所有权。故被告无权处分该房产，原被告双方的买卖合同违反了国家规定，双方的交易也不符合有关经济适用房上市交易时限的规定。该交易不仅扰乱了经济适用房的管理秩序，也侵害了社会公共利益，买卖协议应属无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。原告应当把该房产返还给被告。被告将购房款退还原告。现因该房产经依法评估后已增值，被告应依照该房产现值中的增值部分对原告进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。对被告关于原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，因协议无效属自始无效，故其抗辩意见不予采信。被告辩称被告曾在2005年底领取工资时发现账户中经转入x元钱属实，但并不知此款的来历的理由有悖常理，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第五十二条第四项第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告侯某与被告马某某之间的房屋买卖协议无效；
二、原告侯某将位于金明花园X号楼X单元X号住房一套（含车库及附属设施）退还被告马某某；
三、被告马某某退还原告侯某购房款x元；
四、被告马某某给付原告侯某赔偿款x元。
以上二、三、四项内容双方于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5397元、诉讼保全费1886元、评估费7711元，共计x元，由原被告各承担7497元（此款原告已预交，本院不再退还，待双方结款时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于开封市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长徐跃
审判员孙丽平
审判员李某琴
二0一0年二月二十日
书记员蔡某静
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