原告（反诉被告）朱某X，女，X年X月X日出生。
委托代理人贾某，河南达兴律师事务所律师；特别授权。
被告（反诉原告）洛阳豪汇商贸有限公司，住所地：洛阳市X区X路X号。
法定代表人朱某某，该公司总经理。
委托代理人刘辉，河南一得律师事务所律师；特别授权。
委托代理人高某某，该公司职工；特别授权。
原告（反诉被告）朱某X诉被告（反诉原告）洛阳豪汇商贸有限公司（以下简称豪汇公司）为房屋租赁合同及装修款返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱某X及其委托代理人贾某、被告豪汇公司的委托代理人刘辉、高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱某X诉称，2010年3月10日，双方协商并签订一份营业房（场地）租赁合同，合同约定：朱某X将位于涧西区同乐建材市场所属的一号楼二楼X-X号营业房出租给豪汇公司经营建材和办公用房及展厅；租期自2010年3月15日到2011年3月14日，房屋租金为每月3600元；另楼梯前后通道每月租金为1800元。租金按月缴纳，在每月5日前交付；逾期支付，每逾期一日，应按照租金额度5%支付违约金。现豪汇公司已拖欠租金6个月，为维护朱某X的合法利益，请求人民法院依法判令：1、豪汇公司向朱某X支付房屋租金x元、违约金5400元；2、由豪汇公司承担诉讼费用。
豪汇公司辩称，1、豪汇公司不再租赁使用朱某X的房屋的原因，是朱某X出租的房屋严重危及豪汇公司员工的健康。朱某X出租的房屋二楼窗户被广告布蒙堵，导致室内空气不流通，危害了豪汇公司员工的身体健康，致使公司办公室日常只有两人在办公，其他人不敢进去。另朱某X又将一楼的楼梯出租给别人，造成豪汇公司工作人员进出二楼不方便，豪汇公司办公室的东西经常丢失，在此情况下，2010年9月豪汇公司提出与朱某X解除合同，并将房屋钥匙交还给朱某X，朱某X拒不接受。造成双方房屋租赁合同不能履行的原因系朱某X过错。2、根据双方签订的租赁合同中关于拖欠租金的规定，豪汇公司两个月不交房租，朱某X就应收回该出租房，但朱某X直到合同期满业没有收回房屋。3、豪汇公司对朱某X出租的房屋进行了装修，使其租赁的房屋升值，朱某X应偿付豪汇装修花费的装修费。4、因朱某X在合同履行期间解除合同存在过错，其应退还豪汇公司押金3600元。5、豪汇公司与朱某X签订租赁合同时，未见朱某X提供过该房屋的建筑工程许规划许可证，如庭审过程中，朱某X不能拿出该套房屋的建筑工程规划许可证，该租赁合同系无效合同。
豪汇公司反诉称，2010年3月，豪汇公司租赁朱某X位于涧西区同乐建材市场一号楼二楼X-X号营业房，豪汇公司在租房前经被告朱某X同意对该房进行了装修，花去装修费x元。后因该房窗户被广告牌蒙堵，室内空气不流通，闷热难耐，无法办公，加之朱某X将一楼后楼梯间租给他人，后经交涉，朱某X虽答应让承租人搬出，但直到豪汇公司搬出，楼梯承租人仍在使用；期间发生豪汇公司材料丢失的情况。2010年9月上旬，豪汇公司通知朱某X解除合同，并搬走东西腾空了房屋。后朱某X将房屋租给他人，豪汇公司出资装修部分被朱某X继续利用使其房屋升值。请求人民法院：1、判令朱某X向豪汇公司支付装修费x元；2、朱某X退还房租押金3600元；3、反诉费用由朱某X承担。
朱某X针对豪汇公司的反诉辩称，1、关于豪汇公司提出的装修费：朱某X认为不应退还。在出租房屋前，朱某X已经对该房屋进行装修，作为办公和展厅使用。豪汇公司承租房屋后在对朱某X的房屋进行拆除和改建，对原有的结构进行了破坏，恶意拖欠租金，损坏屋内设施，给朱某X造成经济损失。根据双方签订租赁合同的第四条约定，如进行改、装修或扩建设备时，应征得朱某X书面同意，但豪汇公司未经朱某X的同意。2、双方约定，朱某X保某房屋使用三年，但是合同为一年一签，如朱某X的原因不能让豪汇公司使用三年，朱某X应退还保某及赔偿其他损失，但本案中豪汇公司拖欠朱某X租金达6个月，又未与朱某X约定延期支付租金。并不是由于朱某X原因而不让豪汇公司继续使用房屋，豪汇公司称其通知了朱某X解除合同，但至今朱某X也未接到豪汇公司的通知，现房屋的钥匙还在豪汇公司处，豪汇公司一直占有该房屋。根据合同约定的租赁时间，朱某X要求豪汇公司支付租金及违约金，应当得到法庭支持。豪汇公司的反诉请求不应得到法庭支持，请法院依法驳回豪汇公司的反诉请求。
在庭审中，朱某X向法庭提交了下列主要证据：1、2010年3月5日，朱某X与豪汇公司签订洛阳市同乐建材市场营业房（场地）租赁合同一份，该合同租赁期限为2010年3月15日至2011年3月14日；合同约定租金为3600元/月，租金以现金形式缴纳，由豪汇公司在每月前五日交付给朱某X；合同第十条约定，朱某X出租（给他人）的前后通道合同到期后，交给豪汇公司使用，租金按1800元/月计算。证实了双方签订租赁合同，约定了租金数额、交付时间及租赁期限，对违约责任、保某、装修费都做了说明。2、2010年8月15日，豪汇公司向朱某X缴纳的8月15日至9月15日租金收据一张，金额3600元；2010年8月15日豪汇公司向朱某X缴纳的水电费收据1张，金额250元。证明朱某X在与豪汇公司签订房屋租赁合同后，已将房屋交付给豪汇公司来使用，且豪汇公司也已向朱某X缴纳租金至2010年9月15日，在2010年9月15日后豪汇公司未再向朱某X缴纳租金。
豪汇公司对朱某X提交的证据进行质证时提出：对证据1，朱某X未举证其所出租的房屋具备建筑工程规划许可证，系违章建筑，是不能出租的；朱某X以违章建筑提供租赁，该租赁合同系无效合同。对证据2的两份收据均无异议。
豪汇公司向法庭提交了下列证据：1、2010年3月15日，豪汇公司向朱某X缴纳2010年3月15日至2010年4月15日房屋租金的收据1张，金额3600元；2、2010年3月12日，豪汇公司向朱某X缴纳前后通道租金及支付原承租户装修费收据1张，金额共计x元，证明豪汇公司将朱某X出租的前后通道及X楼房屋已全部承租。3、2010年3月15日，豪汇公司交给朱某X房屋保某收据1张，金额3600元。4、2010年5月10日，豪汇公司交给朱某x年4月15日至2010年6月15日房屋租赁租金收据1张，金额7200元。5、2010年6月7日，朱某X收取2010年6月15日至2010年7月15日房屋租金，金额3600元。6、2010年8月15日豪汇公司交付2010年7月15日至2010年8月15日房屋租金收据1张，金额3600元。7、2010年8月15日豪汇公司交付2010年8月15日至2010年9月15日房屋租金收据1张，金额3600元。证据1、4、5、6、7证明豪汇公司已将2010年3月15日至2010年9月15日房屋租金全部交给朱某X。
朱某X对豪汇公司提交的证据质证时提出：对证据1、3、4、5、6、7收据的真实性均无异议。对证据2的x元房屋装修费的收据上显示的收款人为王XX，不是朱某X，该证据与本案无关。
豪汇公司向法庭提交了下列证据：1、2010年5月26日，洛阳市X区惠利建材商行给豪汇公司出具的装修费用发票4张，每张发票金额9600元，4张发票金额共计x元。2、与上述4张发票相配套的装修费用清单1份。证据1-2证明：豪汇公司对承租的房屋进行装修所花费x元。
朱某X对豪汇公司提交的证据质证时提出：4张发票的开具单位非正规装修公司，而是建材商行开具的；建材商行是不能收取垃圾清运费、人工费；该4张发票与本案无关。
经审理查明，2010年3月10日，朱某X与豪汇公司协商并签订一份洛阳市同乐建材市场营业房（场地）租赁合同，合同第一条约定朱某X将位于洛阳市X区同乐建材市X区二楼X-X号营业房（场地）出租给豪汇公司经营建材做办公用房及展厅使用。合同第二条约定租赁期限为2010年3月15日到2011年3月14日；每月租金为3600元，租金按月以现金形式交纳；豪汇公司在签订合同时以现金形式向朱某X交纳租赁保某3600元，若豪汇公司违约导致朱某X解除本合同，该保某不予退回；豪汇公司发生下列情况之一的，朱某X收回其租赁房产，其余租金及租赁保某不予退还，合同同时终止：……5、拖欠租金及其它管理费用达二个月以上的……。合同第五条违约责任约定：豪汇公司逾期未缴付租金，每逾期一日，由朱某X按租金额度5%收取违约金；若豪汇公司违约，朱某X不退还豪汇公司交纳的保某；合同第十条约定朱某X将出租（给他人）的楼梯前后通道待合同到期后，交由豪汇公司使用，租金按每月1800元计算。合同签订后，朱某X依约履行了交房义务，豪汇公司依约向朱某X缴纳了房屋租赁保某3600元。豪汇公司按月支付了2010年3月15日至2010年9月15日的房屋租金共计x元。2010年9月30日，朱某X出租给他人的楼梯前后通道合同到期后，将楼梯前后通道依约交付给豪汇公司使用，租金每月1800元。此后，豪汇公司以承租的房屋窗户被广告牌蒙堵，造成室内空气不流通威胁员工健康及朱某X将一楼后楼梯间租给他人，导致豪汇公司材料丢失等为由，拒绝支付房租并要求解除租赁合同。双方协商未果，产生纠纷，引发本案。
本院认为，朱某X与豪汇公司在平等自愿的基础上签订洛阳市同乐建材市场营业房（场地）租赁合同书，双方建立房屋租赁关系，且合同的内容不违反法律的禁止性规定，该合同书合法有效，本院予以确认。双方对所签合同书应严格遵照执行。豪汇公司在租赁使用朱某X的房屋期间，应当依照约定按期足额向其支付房屋租金。豪汇公司在没有正当理由的情况下不履行支付房屋租金的义务，侵害了朱某X的合法权益。朱某X要求豪汇公司支付拖欠的房屋租金x元（其中房屋租金x元，楼梯租金9900元）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。因朱某X向豪汇公司出租的房屋在使用过程中，允许其他企业在豪汇公司的房屋窗外悬挂广告布，导致豪汇公司承租的房屋空气流通不畅，造成豪汇公司无法按照约定的期限继续使用房屋，存在过错，应承担相应责任；故朱某X要求豪汇公司支付违约金5400元的诉讼请求，本院不予支持。豪汇公司提出反诉要求朱某X赔偿装修等费用x元，因双方未对装修的费用如何承担进行约定，且其提交的证据不能证明系装修房屋的支出，因此豪汇公司的反诉请求，本院不予支持。豪汇公司向朱某X交纳的房租押金3600元，应从豪汇公司拖欠的房屋租金中扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（二）款、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下:
一、洛阳豪汇商贸有限公司在本判决生效后十日内，向朱某X支付拖欠的房屋租金x元。
逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二、驳回朱某X的其它诉讼请求。
三、驳回洛阳豪汇商贸有限公司的反诉请求。
本案本诉诉讼费722元，朱某X承担122元，洛阳豪汇商贸有限公司承担600元。反诉费425元，由洛阳豪汇商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长胡晓光
人民陪审员胡宝红
人民陪审员焦治泓
二0一一年七月二日
书记员李冰冰
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