上诉人（原审原告）南阳市和鑫投资咨询有限公司。
法定代某人温某，任公司总经理。
委托代某人叶鹏，男。
委托代某人鲁德国，河南怡和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孔某，男。
被上诉人（原审被告）杨某，女。
被上诉人（原审第三人）代某，男。
上诉人南阳和鑫投资咨询有限公司（以下简称和鑫公司）与被上诉人孔某、杨某、代某物权确认纠纷一案，宛城区人民法院于2011年4月27日作出（2010）宛民初字第X号民事判决书，和鑫公司不服原判，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人和鑫公司的委托代某人叶鹏、鲁德国，被上诉人代某到庭参加了诉讼。被上诉人孔某、杨某将经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定，2010年10月5日和11日，被告孔某、杨某夫妇两次到原告公司借款共计x元，以自己名下位于人民北路三杰六号公寓的宛市房权第（略）号房产作为借款抵押担保，原、被告双方未到房管部门办理抵押权登记手续。2010年11月2日，二被告与第三人签订买卖房产协议书，将位于人民北路三杰六号公寓的宛市房权证字第（略）号房屋以x元卖于第三人，其中x.08元用于支付二被告在建行南阳分行的贷款，建行将二被告房产证退回，二被告与第三人到房管部门办理了解除抵押登记手续。同日二被告及其父母、女儿和第三人共同到南阳市宛都公证处办理了买卖房产公证，被告将房屋钥匙及宛市房权证第（略）号房权证、共有权证原件一并交给第三人。现该房由第三人实际占有。现原告认为被告和第三人的行为侵犯了自己的合法权益，诉至法院，请求依法确认被告和第三人签订的房屋买卖协议无效。
原审认为，1、二被告将自己所有的宛市房权证字第（略）号房屋以高于评估价格卖于第三人，符合市场交易规则，第三人也不清楚被告在原告处有借款，此房屋属善意取得，且二被告和第三人对其签订的《买卖房产协议书》进行了公正，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，本院对二被告和第三人于2010年11月2日签订的《买卖房产协议书》的效力予以确认。2、不动产的抵押应依法办理抵押手续，依法不能对抗善意取得的第三人。原告诉请证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审判决：驳回原告南阳市和鑫投资咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2000元，公告费600元，由原告负担。
南阳市和鑫投资咨询有限公司上诉称：一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律也严重错误。望二审法院查明事实后依法判如所请，以维护上诉人的合法权益。
代某辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求维持原判。
根据诉辩双方意见，本院归纳争议焦点如下：被上诉人孔某、杨某与被上诉人代某之间的房屋买卖合同是否合法有效。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，被上诉人孔某、杨某与被上诉人代某所签订的《买卖房产协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，并进行了公正，该合同合法有效。被上诉人购买该房的款额高于评估价，符合市场交易规则。被上诉人孔某、杨某是否在上诉人和鑫公司处借有款项并以房抵押，被上诉人代某并不知情。关于房产抵押效力问题，依照有关法律规定，不动产的抵押应依法办理抵押登记，被上诉人孔某、杨某在上诉人和鑫公司处以房产抵押借款却未在房管部门办理登记手续，依法不能对抗善意取得的第三人。故上诉人和鑫公司的上诉理由不能成立，本案依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理适当，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，公告费500元，由上诉人南阳市和鑫投资咨询有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长屈云华
审判员李晓梅
审判员周飞
二0一一年九月二十二日
书记员张南
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