广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市东迅房地产发展有限公司，住所地：广州市天河区X路天河体育中心棒球馆。
法定代表人何某某，职务：董事长
委托代理人乐某某，男，X年X月X日出生，该公司职员，联系地址同公司。
委托代理人谢某，女，X年X月X日出生，该公司职员，联系地址同公司。
被上诉人(原审被告)徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)任某某，女，1969年12月13出生，汉族，住（略）。
上列被上诉人的共同委托代理人甘勇，广东金山石律师事务所律师。
上诉人广州市东迅房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：广州市东迅房地产发展有限公司(以下简称东迅公司)依据广州市国土资源和房屋管理局核发的穗房预字第（略）号《广州市商品房预售许可证》，预售海珠区X路X-X号海珠广场花园(自编：汇景阁D栋)房屋。徐某某、任某某与东迅公司于1998年5月4日签订《房地产预售契约》(编号：穗房预契字第（略）号)及《广州市海珠广场花园房地产预售补充协议书》，订明由徐某某、任某某以港币（略）元向东迅公司购买广州市海珠区X路X-X号(自然层X层)汇13-A号房屋，建筑面积125平方米；东迅公司应于1998年5月4日前将上述房地产建成并正式交付给徐某某、任某某使用；除特殊情况外，东迅公司还应于一九××年××月××日前为徐某某、任某某办理《房地产证》的手续；东迅公司在楼宇建造竣工并开始办理房地产登记手续后30天内，以书面通知徐某某、任某某，并协助徐某某、任某某办领《房地产证》；徐某某、任某某联系地址：天河东路X号天顺阁1808房；等。该《房地产预售契约》经广州市房地产交易所监证。徐某某、任某某按约定的方式支付了人民币（略）元(包括按揭款)给东迅公司，并于1998年5月8日接收上址房屋。2004年8月26日东迅公司收到徐某某、任某某递交的上述房屋的《房地产预售契约》及《海珠半岛花园补充协议书》一套，用于办理《房地产证》。房管部门于2004年10月9日向东迅公司出具收取徐某某、任某某上述房屋办证资料的《房地产申请登记回执》。2004年10月14日广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为两徐某某、任某某的上述房屋的《房地产权证》，该证记载房屋现址为海珠区X路X号X楼A房，建筑面积131.22平方米。
在诉讼中，东迅公司向一审法院提交以下证据，以证明其公司已向徐某某、任某某发出过办理房产证的通知：1、东迅公司1999年4月14日的《交寄大宗挂号函件收据》。其中记载收件人之一有徐某某，寄达地名为广州，备注H13A；并附东迅公司1999年4月6日向业主发出的《通知》，主要内容：根据广州市房地产测绘所近期颁发的海珠半岛花园第二期(雍景阁、湾景阁、汇景阁)楼宇的测绘结果，请根据《房地产预售契约》对照实测面积前往我公司办理差价退补手续；如所有楼款(包括面积差价)已交齐或将于近期交齐，请将所有楼款收据交我司财务部换开发票；我司将于近期统一办理所购楼宇之《房地产权证》及有关手续，须具备以下文件：业主所持已经交易监证的《房地产预售契约》、所有购房者的身份证及复印件一式两份；等。2、东迅公司于2004年3月2日发出的《催办产权证》特快专递第五联(寄件留存)。其中记载收件方为徐某某、任某某，地址为广州市X路X号海珠半岛花园汇景阁13A；并附东迅公司2004年3月1日向业主发出的《通知》，主要内容：阁下购买了海珠半岛花园汇景阁13A单元，现请携带售楼合同、业主身份证，速来我司办理该单元房产证；鉴于你的房产证一直未来办理，我司已多次通知，现最后一次通知，10天内如不来办理，视为主动放弃办理房产证，由此造成的一切后果请阁下自负；等。徐某某、任某某否认收到上述通知，并表示东迅公司应按契约中约定的联系地址向其发通知。
2004年7月26日，徐某某、任某某向广州市海珠区人民法院提起诉讼称：其向东迅公司购买海珠广场花园汇景阁13A房屋，已如约支付了全部房款，并于1998年5月8日接收该房屋使用，但东迅公司迟延至2004年10月14日才办妥上述房屋的房产证。故请求：1、东迅公司向其支付从2002年7月27日起至房产证核发之日止的迟延办理房产证的违约金(按购房款人民币（略）元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2004年7月27日为（略）.96元)；2、东迅公司将所购房屋的房产证交付给其；3、东迅公司负担本案诉讼费。
东迅公司辩称，其司已分别在1999年4月14日及2004年多次向徐某某、任某某发出办理房产证的通知，但徐某某、任某某迟延至2004年8月26日才将办理房产证所需资料交给其司，也没有补交增大面积的房款，故逾期办证的责任某在其司，不同意支付违约金给徐某某、任某某。现房产证已办好，可以交付给徐某某、任某某。
一审法院认为，徐某某、任某某与东迅公司签订的《房地产预售契约》合法有效。现房管部门已核发了徐某某、任某某所购房屋的《房地产权证》，故东迅公司应将之交给徐某某、任某某。因当事人没有在合同中约定办理房产证的期限和逾期办证的违约责任某承担，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，东迅公司应承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。东迅公司在1998年5月8日将房屋交付徐某某、任某某使用后，没有积极履行协助办理房产证的义务，应承担违约责任。因此，徐某某、任某某要求东迅公司按上述标准支付从2002年7月27日起的迟延办证的违约金合法有理，予以支持，但违约金应计至东迅公司为徐某某、任某某办理《房地产证》手续之日即2004年10月9日止。徐某某、任某某要求违约金计至房产证核发之日止不符合合同约定，故对徐某某、任某某该部分诉请，不应支持。东迅公司提交的1999年4月14日的《交寄大宗挂号函件收据》和《通知》，并不能充分证明东迅公司已向徐某某、任某某发出办证通知的内容和具体地址，也无法证明徐某某、任某某已收到该通知；东迅公司于2004年3月2日发出的《催办产权证》特快专递和《通知》，并没有按双方合同约定的联系地址发给徐某某、任某某，在诉讼中，东迅公司也未能举证证明徐某某、任某某已签收该通知。因此，对东迅公司以徐某某、任某某迟延递交办证资料为由，不承担违约责任某作辩解，不予采纳。房屋实际面积应以房管部门核发的房产证为准，而东迅公司在当时并未为徐某某、任某某办理房产证，故东迅公司提出徐某某、任某某没有支付增大面积房款而不同意支付迟延办证违约金的抗辩意见无理，不应采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2004年11月19日作出判决如下：一、广州市东迅房地产发展有限公司在本判决生效之日起7日内，将广州市海珠区X路X号X楼A房的《房地产权证》交给徐某某、任某某。二、东迅公司在本判决生效之日起30日内，支付从2002年7月27日起至2004年10月9日止的迟延办理房产证的违约金(按徐某某、任某某已付购房款人民币（略）元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)给徐某某、任某某。三、驳回徐某某、任某某的其他诉讼请求。案件受理费6200元，由东迅公司负担。
一审宣判后，东迅公司不服，向本院提起上诉称：根据上诉人与徐某某、任某某签订的《房地产预售契约》及《房地产预售补充协议书》，现房产证办妥后经登记部门核准，房产地实际建筑面积比合同约定面积增加了6.2155平方米，增加面积在合同约定的5%范围以内，徐某某、任某某应该相应增加购房款港币（略）元，折合人民币（略）元。另徐某某、任某某尚未支付交易税和印花税。按照国家政策计算，其尚欠交易税和印花税共计港币2239元，折合人民币2385元。到目前为止，徐某某、任某某尚欠其司购房款、交易税合印花税共计（略）元，其司多次催缴，徐某某、任某某均未给付，其行为已构成违约。因此，其司不能将房产证交给徐某某、任某某，也不能赔偿违约金。故上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由徐某某、任某某承担。
徐某某、任某某答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。上诉人以其没有缴纳面积差房款作为不支付违约金的理由是不能成立的。首先，上诉人一直没有通知其所购房屋面积增大，直到一审期间上诉人出示有关证据材料时才知；其次，其在二审期间也已补交面积差房款及相关税费。综上，上诉人上诉无理。
二审期间，东迅公司补充提交《海珠半岛花园住宅单元商品装修申请登记表》，用以证明徐某某、任某某一直在讼争房居住，其变更住所后，联系地址还是讼争房的地址。徐某某、任某某认为东迅公司在一审期间没有提交该证据，已过举证期限，故不予质证；另外，其实际居住的地址与联系地址不能画等号，东迅公司所述收楼便居住在滨江东路X号汇景阁13A的说法不能成立，其有多处房产，没有居住在滨江东路X号汇景阁13A是正常的；如变更联系地址应以明示的方式确认。另东迅公司二审期间确认徐某某、任某某已于2004年12月14日补交面积差房款及有关税费，并于同日领取了所购房屋的房地产证。本院查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人东迅公司与被上诉人徐某某、任某某自愿签订的《房地产预售契约》意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同约定东迅公司应为徐某某、任某某办理《房地产证》的手续，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单据，并转移标的物所有权的义务”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因此，东迅公司为徐某某、任某某办理所购房屋产权登记手续，是其合同义务和法定义务。由于双方当事人没有约定办理房产证的具体期限和逾期办证违约责任某承担，因此一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决东迅公司按徐某某、任某某已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付从2002年7月27日起至2004年10月9日止的迟延办证违约金给徐某某、任某某，适用法律正确，本院予以维持。协助徐某某、任某某办理所购房屋产权登记手续是东迅公司独立的合同义务，东迅公司以徐某某、任某某没有支付面积差房款为由，不同意支付迟延办证违约金是不成立的。还有，上述预售契约已明确约定东迅公司办证时需书面通知徐某某、任某某，并以徐某某、任某某在该契约约定的联系地址为准，由于东迅公司未能充分举证证明其已按合同约定履行通知义务，故其以徐某某、任某某迟延提交办证资料为由，主张免除逾期办证违约责任某上诉请求，亦缺乏事实依据。至于东迅公司提交的《海珠半岛花园住宅单元商品装修申请登记表》，该证据材料形成在本案诉讼前，不属于新证据，东迅公司二审才提交已超过举证期限，且徐某某、任某某不同意质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款和第四十三条的规定，本院不予采纳。综上所述，东迅公司的上诉请求，均缺乏理据，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6200元，由上诉人东迅公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO五年八月八日
书记员朱琳
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