原告何XX与被告戴XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:重庆市开县人民法院

原告何XX，男，汉族，生于X年X月X日，务农，初中文化，公民身份证号：x，住重庆市开县XXXX。

委托代理人李XX，重庆XX律师事务所律师。

被告王XX，女，汉族，生于X年X月X日，初中文化，公民身份证号：x，住重庆市开县XXXX。

委托代理人谭XX，重庆XX律师事务所律师。

被告戴XX，男，汉族，生于X年X月X日，小学文化，公民身份证号：x，住重庆市开县XXXX。

原告何XX与被告戴XX、王XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何XX及其代理人李XX、被告王XX及其代理人谭XX到庭参加了诉讼，被告戴XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告何XX诉称：2009年11月6日，我经与被告戴XX、王XX夫妇协商，购买被告戴XX、王XX自己修建的开县X组团MB-X号房屋一套，当时协商房屋总价款为x元，并签订了房屋买卖协议书。协议签订后，房屋还没有安装门窗，我与被告协商了由我自己安装门窗，门窗款折价为4800元。之后，我就支付了x元给被告，其中x元是支付的现金，另外12万元是通过转账到被告王XX在中国邮政储蓄银行的账户某的，余下的5000元约定的是办房产证后支付给被告戴XX。同时，还约定了违约金为总价款的10%。被告王XX、戴XX也将房屋交给了我，我也对该房屋安装了门窗。2010年9月，我又与开县供电公司签订了居民供用电合同。2010年9月16日，我请人去装修该房屋时，被告戴XX、王XX无理阻挡，经双方协商未果。我诉至法院，请求：1.确认我与被告戴XX签订的房屋买卖协议有效。2.被告戴XX、王XX支付给我违约金x元。

被告王XX辩称：我与戴XX系夫妻关某。本案争议的房屋是开县X组团MB－16－X号套房，戴XX将这个房子卖给原告时我不知道，我大概是在2009年12月份才知道的，马上就开始干涉此事。房子是只允许修X楼X底，但是我们修成了X楼X底，房子是移民联建房，我家分得了2套，由于我们加层了，就另外多分了半套，X号房屋是分给我家的，X号房屋连底楼实际上是第X楼。关某证据反映出原告将钱打在我卡上的事情，但是当时我只是去了一下就走了的，卡在戴XX手上。我们两夫妻因为卖房子的事情有分歧，还闹到居委会去调解的，戴XX是擅自将我留给我儿子戴维的房子出卖给原告的，房屋产权人除我们夫妻外，还有我儿子戴维，卖房子当时我儿子已经成年了。我认为这个房屋买卖合同是无效的。其理由如下：第某，房屋是不动产，确定不动产的唯一合法依据即房产证，戴XX没有此房屋的产权证。第某，本案的房屋具有移民生产安置和生活安置性质，是不可随便转让的，且该房屋加层违法。第某，由于房子还没有办理房屋产权证，划拨的地是按每个人15平方进行划拨的，因此该房屋的产权是戴XX、戴维和我三人共同共有，要处理必须经我们共有权人同意并书面签字。戴维在合同签订时已成年，是完全民事行为能力人，戴维没有签字，这个合同因此无效。另外，我没有违约行为，我并没有与原告约定何时装修，由于该房屋尚未验收，也是不能装修的，我阻止原告装修的行为是符合相关某件精神的，这个不是属于违约。最后，我请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告戴XX未作答辩。

原告为支持其主张，提供了如下证据：

1.原告的身份证复印件（与原件核对无异）和被告的户某证明，用以证明：原、被告的身份情况。

2.房屋买卖协议复印件（与原件核对无异），用以证明：原告何XX与被告戴XX于2009年11月6日签订房屋买卖协议，约定房屋总价款为x元，签订合同之日支付x元，剩余的5000元待被告戴XX为原告办理好房屋产权证书后由原告支付给被告戴XX，并约定违约方按照房屋总价款的10％赔偿给守约方违约金。

3.居民供用电合同复印件（与原件核对无异）。

4.原告缴纳给开县供电公司的安装费发票。

5.原告安装防盗门的购货单及保修单。

3－5证均用以证明：被告戴XX已经将开县X组团MB－X号房屋交付给了原告何XX。

6.重庆四方律师事务所介绍信1份，用以证明：原告到开县X村建设规划所查询诉争房屋的规划手续，因原系开县X村建设规划所管理，现在两单位正在交接档案，无法查询。

7.证人何功涛当庭作证的证言。

8.证人徐守均当庭作证的证言。

7－8证均用以证明：原告何XX与被告戴XX于2009年11月6日签订协议购买房屋的相关某过，且当时被告戴XX的妻子被告王XX在场知道卖房屋一事，之后被告戴XX将开县X组团MB－X号房屋交付给了原告何XX。因为被告戴XX与被告王XX闹离婚，被告王XX于2010年下半年找原告何XX要求收回房屋。

9.中国邮政储蓄银行有限责任公司开县支行出具的开县人民法院协助查询存款通知书回执2张、王XX的账户某易明细1张、徐守均的转帐凭单2张，用以证明：被告王XX于2009年11月7日在中国邮政储蓄银行有限责任公司开县支行现开账户某，原告何XX于当日用徐守均的账户某账到被告王XX的账户12万元购房款，另外支付了x元的现金给被告王XX，王XX于当时存入其在邮政银行的账户某。

被告王XX对原告提供的证据的质证意见是：

对于第1证身份材料无意义，对于第2证本身无异议，但是这个只能证明是戴XX和何XX签订的协议，这个也没有原告主张的要支付违约金方面的内容。对于第3证本身无异议，但该合同签订时间是在原告于2010年9月17日起诉后的，因此该合同不能证明产权关某。对第4证本身无异议。第5证只能证明原告买了防盗门，但是不能证明我和我儿子戴维同意原告安门。对第6证本身无异议，但是不能证明本案的相关某实。7－8证的证人系原告的亲戚，有一定的利益关某，很多不是事实。证言存在相互矛盾的现象。证人何功涛说钱是我收的，但是证人徐守均说钱是戴XX收的。证人何功涛说协议上有我舅舅的签字，徐守均说没有我舅舅的签字。对于具体金额我不清楚。经过询问证人，他们对本案的基本事实及主要内容不清楚，但是对细节记得很清楚，因此两证人可能是事先被安排好了的，两位证人的证言可信度不高。对第9证本身我无异议，但是其中内容我不清楚。这个证据证明钱是打在我卡上的，但是当时我只是去了一下就走了的。

被告王XX为支持其主张，提供了如下证据：

10.三峡工程开县X村移民进城联户某建安置补偿销号合同公证书复印件，用以证明：被告戴XX、王XX与其孩子戴维属于农村移民进城生产安置、生活安置对象。

11.被告戴XX、王XX全家户某复印件，用以证明：签订合同时被告戴XX、王XX的儿子戴维已经成年。

12.民间纠纷调解登记表复印件，用以证明：被告戴XX与被告王XX于2009年11月16日因卖本案诉争的房屋发生纠纷，到社区调解未达成调解协议。

13.开县X区居民委员会证明2份。

14.对陈胜春的调查笔录1份。

15.对唐世明的调查笔录1份。

13－15证均用以证明：被告戴XX、王XX夫妻于2008年在开县X组团MB－16自建生活用房，夫妻双方因卖房屋意见分歧发生纠纷，其所建房屋因加层有违规之嫌。

原告对被告王XX提供的证据的质证意见是：

对于第10证、11证本身无异议，但是不能证明被告的儿子戴维对本案争议的房屋享有权利。对于第12证，有异议，其来源不明，且双方当事人签字一栏也无被告王XX的签名。对于第13证中的关某被告夫妻感情不好的证明与本案无关，另外1份证明有两个地方提到房屋系戴XX、王XX夫妻共同修建，这个反映出了本案争议的房屋权属是明确的，只有戴XX、王XX。对于其中所说的两被告在处置房屋上有分歧与其所说的戴XX擅自将王XX留给儿子的房屋出卖，这个是自相矛盾的，房屋权属是两被告，王XX一个人将房屋留给儿子是侵权的。这个房子是否违规待查，我们不清楚。14－15证的证言不真实，打款时是王XX当时开户某就打款的，证人说好像没有两证一书，不是事实。

被告戴XX未到庭质证且没有提供证据。

经双方当事人的举某、质证，本院的认证意见是：

第1－9项证据系原告提供的证据，第10－15项证据系被告王XX提供的证据。第1证中的原告的身份证复印件与原件核对无异议，被告的户某证明盖有开县公安局文峰派出所的户某专用章，且被告王XX对其无异议，本院对第1证予以采纳。第2证系房屋买卖协议书复印件，与原件核对无异，且被告王XX对其本身无异议，本院对其予以采信。第3－6证，被告王XX对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，本院将结合其他证据按照证据的客观性、关某、合法性原则予以综合认定与客观事实相符合的部分。第9证系原告申请本院到邮政储蓄银行调取的证据，被告王XX对其真实性无异议，本院对其予以采纳。第7、8证的证人与原告具有亲戚关某，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，本院将结合第2证的房屋买卖协议、第9证的转账记录等证据予以综合认定与客观事实相符合部分。第10、11项证据虽然系复印件，但是原告对其真实性无异议，本院对其予以采信。第12证系民事纠纷调解登记表复印件，无原件核对，且无人民调解委员会的签章，本院无法确定其真实性，本院对其不予以采信。第13、14、15证的证明目的相同，原告对其部分认可，部分有异议，本院将结合其他证据予以综合认定与客观事实相符合部分。

根据原、被告的陈述、举某、质证及本院的认证情况，本院确认以下主要法律事实：

原告何XX与被告戴XX于2009年11月6日签订房屋买卖协议书1份，其主要内容为：“卖出人（甲方）戴XX买受人（乙方）何XX根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关某律、法规规定，甲乙双方房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。一、甲方自愿将坐落于开县X组团的一套清水房出售给乙方（建筑面积约120平方米），乙方现场查看后自愿购买。二、双方议定房屋价款为人民币x.00元（大写：壹拾肆万肆仟捌佰元），房屋总价款不包含房屋产权证及‘五通’费用，但手续由甲方代为办理，费用由乙方全额支付。三、双方约定本协议签订之日，乙方先期支付甲方房款大写：壹拾叁万玖仟捌佰元，甲方办理好房屋产权证后乙方将房屋余留款5000元（大写：伍仟元）交付甲方，双方应同时为对方出示相应的收到凭证。四、乙方必须提供各类办证手续所需的有效证件（身份证、户某、结婚证等），并积极配合办理事宜。五、乙方在装修和使用过程中，不得改变房屋结构，否则造成的安全隐患及一切后果由乙方负全责。六、本协议签订后，双方应该共同遵守。违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应赔偿对方房屋总价款10%的违约金。七、本协议一式两份，双方各执一份为凭。八、本协议自双方签字之日起生效。甲方（签名）：戴XX乙方（签名）：何XX二OO九年十一月六日”。

协议签订后，原告何XX与被告戴XX、王XX夫妇于2009年11月7日按照协议约定办理房款交付事宜，被告王XX于2009年11月7日与原告何XX、被告戴XX一起到中国邮政储蓄银行有限责任公司开县支行现开一账户某存入现金x元，原告何XX于当日用徐守均的账户某款12万元到被告王XX在中国邮政储蓄银行有限责任公司开县支行现开的账户某。嗣后，被告戴XX将与其妻子王XX夫妇二人于2008年在开县X组团MB-16联户某房中所分得的两套半房屋中的MB-16-X号房屋交付给了原告何XX。原告何XX便于2009年11月对该房屋的门窗进行了安装。

之后，原告何XX于2010年9月准备装修该房屋时，因被告王XX阻止其进行装修，原告何XX便向本院提起诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求两被告支付原告违约金x元。

本院认为：本案中，虽然该房屋买卖协议中没有约定具体的房屋的房号，但是从原、被告的陈述及原、被告提供的证据可以确定该房屋买卖协议中的标的物为位于开县新城五号桥旁的开县X组团MB-16-X号房屋。

本案的主要争议焦点有：第某，原告何XX与被告戴XX签订的房屋买卖协议是否有效。第某，被告戴XX、王XX是否应当支付违约金给原告。

关某第某个争议焦点即房屋买卖协议是否有效的问题。被告王XX认为合同无效的抗辩理由主要有三点：第某，该房屋系被告戴XX、王XX与其儿子共同共有，无共同共有人同意，该协议无效。第某，该栋楼只允许修X楼X底，但实际修了X楼X底，其属于违法建筑，该协议应无效。第某，该房屋被告戴XX没有办理房屋产权证，转让行为违法，该协议应无效。

对于被告王XX的第某个抗辩理由，本院认为从被告王XX提供的证据可以反映出开县X组团MB-16系移民联户某房，被告王XX、戴XX夫妇已经分得了两套半住房，X组团MB-16-X号房屋属于其中的一套，签订房屋买卖协议时该房屋已经竣工。从中国邮政银行的转账记录和被告王XX的当庭陈述可知，原告何XX与被告戴XX办理交付房款事宜时被告王XX在场，被告王XX现场开户某接受转账的行为可以认定被告王XX对于被告戴XX卖房屋的行为是默示许可的，对于被告戴XX的行为予以了追认。被告王XX称其儿子戴维对该房屋享有共有权，没有戴维的同意合同应无效，本院认为被告王XX家分得了2套半房屋，且被告戴XX为户某，即使戴维对该房屋享有共有权，但是由于本案原告属于善意、有偿取得该房屋，依照最高人民法院关某贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第某十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关某存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第某人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第某人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，本院应当维护善意第某人即本案原告的合法权益，认定原告何XX与被告戴XX所签订的房屋买卖协议有效。另外，本案的被告王XX并没有提供充分的证据证明其儿子戴维对该房屋享有共有权。因此，本院对于被告王XX的第某个抗辩理由不予以支持。

对于被告王XX的第某个抗辩理由，本院认为原告所购房屋为X号房屋，从被告王XX的陈述可以反映出该房屋所在楼层是符合规定的，不属于被告王XX陈述的加层所在楼层的房屋，且被告王XX并没有提供证据证明该房屋为违法建筑。因此，被告王XX的第某个抗辩理由不能成立，本院不予以支持。

对于被告王XX的第某个抗辩理由，被告王XX认为该房屋没有办理房屋产权证进行转让违法，合同应当无效，其所依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条：“下列房地产，不得转让：…（七）未依法登记领取权属证书的；…”和《中华人民共和国合同法》第某十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定。本院认为，依据最高人民法院关某适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第某四条：“合同法第某十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条规定的是未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，并未规定转让就是无效的，其属于对物权变动的规定，而并非对合同效力性强制规定，其不属于《中华人民共和国合同法》第某十二条第某项规定的合同无效的情形。因此，未办理房产证并不影响所签订的房屋买卖协议的效力。另外，本案中的房屋系移民联户某房，因库区移民迁建工作的特殊性，移民联户某房尚未取得房屋产权证便出卖房屋的现象在开县普遍存在，且开县房价现在大幅上涨，认定本案合同有效，更能够维护交易安全，有利于社会经济秩序的健康发展，符合《中华人民共和合同法》第某条规定的“维护社会经济秩序”的立法目的。因此，被告王XX的第某个抗辩理由不能成立，本院对其不予以支持。

综上，本院认为被告戴XX与原告何XX签订房屋买卖协议时双方意思表示真实，且合同约定了合同签订之日即生效，加之被告戴XX已经将房屋实际交付给了原告何XX，因此原告与被告戴XX签订的房屋买卖协议符合《中华人民共和国合同法》第某十四条的规定，本院对于原告要求确认该协议有效的主张，予以支持。

关某第某个争议焦点即被告戴XX、王XX是否应当支付违约金x元给原告的问题。本院认为，合同具有相对性，本案中的房屋买卖协议双方为原告何XX与被告戴XX，无被告王XX，协议中对于违约金的约定只对原告何XX与被告戴XX有约束力，对被告王XX无约束力，因此对于原告要求被告王XX支付违约金x元的请求，本院不予以支持。由于本案被告戴XX没有到庭，且原告没有提供充分的证据证明被告戴XX有违约行为，因此对于原告要求被告戴XX支付违约金x元的请求，本院不予以支持。对于被告王XX阻止原告何XX装修房屋的行为，原告可以另行起诉在另案中主张排除妨害、赔偿损失等权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第某十四条、第某、《中华人民共和国民事诉讼法》第某百三十条之规定，判决如下：

一、原告何XX与被告戴XX于2009年11月6日签订的以位于开县新城五号桥旁的开县X组团MB-16-X号房屋为标的物的房屋买卖协议有效。

二、驳回原告何XX要求被告戴XX、王XX支付给原告何XX违约金x元的诉讼请求。

案件受理费3485元，由原告何XX承担160元，由被告戴XX、王XX连带承担3325元（本判决生效后十日内直接支付给原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向重庆市第某中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。

期内不上诉的，或者期内上诉又撤回上诉的，或者期内上诉但是在上诉期满后七日内没有预交上诉费用3485元的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

审判长李勇

代理审判员田彬

人民陪审员杨某香

二Ｏ一一年三月二十九日

书记员印卫平