上诉人（一审原告、反诉被告）陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人（一审原告、反诉被告）徐某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上述两上诉人委托代理人许江宁，福建力格律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）王某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人黄德斌，福州市X区后洲法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）福建兰庭房产代理有限公司，住所地福建省福州市X区X路X号新都会花园广场X层D单元。
法定代表人陈某丁，董事长。
委托代理人周某、陈某戊，该公司职员。
上诉人陈某乙、徐某因与被上诉人王某丙、福建兰庭房产代理有限公司（以下简称“兰庭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市X区人民法院（2010）仓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告陈某乙、徐某诉讼请求：1、被告支付合同约定的违约金x元；2、诉讼费由被告负担。
一审反诉原告王某丙诉讼请求：1、陈某乙、徐某共同返还王某丙履约保证金x元，由兰庭公司将所监管的履约保证金直接支付给王某丙；2、依法终止2010年3月25日陈某乙、徐某、王某丙与兰庭公司签订的《交易服务合同》；3、陈某乙、徐某共同向王某丙支付违约金x元；4、由陈某乙、徐某共同承担诉讼费用。
一审判决认定：2010年3月25日经兰庭公司居间介绍，陈某乙、徐某与王某丙签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》，约定陈某乙、徐某将其所有的坐落于福州市X镇X路X号迎飞花园4#楼X单元房产（建筑面积134.22平方米）出售给王某丙，购房款为x元。《房产买卖合同》中约定王某丙以商业按揭贷款的方式支付上述购房款。《房产买卖合同》第一条第2款约定“……甲方（陈某乙、徐某）须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理期间，除双方另有约定外按本合同之规定承担违约责任。上述房产一经解押，买卖双方即可按照本合同交易程序（见附件1）开始办理交易手续”。
2010年3月25日，陈某乙、徐某将房屋所有权证（2本）、国有土地使用证交由兰庭公司监管。王某丙于3月25日、3月26日将履约保证金x元交兰庭公司监管。
2010年4月8日，陈某乙、徐某委托他人办理申请注销抵押手续，至今未完成解押、取得该房产完全所有权。
2010年4月8日，王某丙在兰庭公司的协助下，和其妻子崔燕红依约携带按揭贷款手续所需材料并根据兰庭公司提供的中信银行“借款合同”、“抵押合同”范本予以先行签订。并根据兰庭公司和中信银行的要求，于2010年4月8日将首付款x余元存入中信银行指定的崔燕红账户并被银行冻结。2010年4月20日，王某丙根据中信银行的要求首付款增加10%至x元，中信银行福州台江支行查出王某丙信用不良记录，未办理贷款手续。
2010年4月17日，国务院“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”国发［2010］X号文件下发，不久，国家三部委“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”下发。
王某丙是外地人无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，无法批到银行贷款。2010年6月1日，王某丙行使合同解除权，向陈某乙、徐某书面发出《关于解除房产买卖合同通知函》，解除了与陈某乙、徐某签订的“房产买卖合同”。
2010年6月2日，陈某乙、徐某收到《关于解除房产买卖合同通知函》，未就解除合同的效力问题请求人民法院或者仲裁机构进行确认。
一审法院认为：2010年3月25日，陈某乙、徐某与王某丙、兰庭公司签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》，是三方当事人真实意思表示，陈某乙、徐某与王某丙之间形成房屋买卖合同关系，陈某乙、徐某、王某丙与兰庭公司之间形成居间和行纪合同关系，事实清楚，证据充分，应予认定。
在履行合同过程中，2010年4月17日国务院出台“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”和2010年5月26日国家三部委联合出台“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”，遏制部分城市房价过快上涨，限制和规范房贷。2010年6月1日王某丙以遇国家政策调整致合同无法实现合同目的为由向陈某乙、徐某书面发出《解除房产买卖合同通知》，陈某乙、徐某于2010年6月2日收到解除通知。陈某乙、徐某收到通知后，未就解除合同的效力问题请求人民法院或者仲裁机构进行确认，且庭审中亦明确表示同意解除合同，应认定房产买卖合同自通知到达陈某乙、徐某时解除。陈某乙、徐某与王某丙房产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行。
陈某乙、徐某诉请和王某丙反诉要求对方按已解除的房产买卖合同支付违约金的诉讼请求，与法不符，依法不予支持。
王某丙反诉要求终止2010年3月25日三方签订的《交易服务合同》及第三人支付基于《交易服务合同》监管的履约保证金的诉请属于行纪合同关系纠纷，与本案诉争的房屋买卖合同关系属于不同法律关系，应分别适用法律，依法应另案处理。
一审法院判决：一、驳回原告陈某乙、徐某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王某丙的反诉诉讼请求。案件受理费1800元，由原告陈某乙、徐某负担，反诉费1225元，由被告王某丙负担。
上诉人陈某乙、徐某上诉称：1、一审法院根据《房产买卖合同》的约定，上诉人应于2010年3月31日前办理申请注销房产抵押手续，而上诉人于2010年4月8日才委托他人办理该手续，至今未完成解押，认为上诉人已违约在先，没有事实依据。根据《交易服务合同》第三条、《交易程序》第五条的约定，上诉人已按约履行了合同义务，不存在违约事实，合同无法履行系被上诉人的原因造成。2、一审法院以2010年4月17日国务院出台的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”及2010年5月26日国家三部委联合出台的“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”，认为属于不可抗力，并依合同法第九十四条第一款的规定驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清。王某丙于2010年4月8日向中信银行福州台江支行申请贷款时即被查出其信用不良记录，且依《交易服务合同》第五条第3款的约定，银行政策性调整及个人资信原因不属于免责范围。3、一审法院以上诉人收到王某丙的解除合同通知后未就解除合同效力问题请求法院或仲裁机构确认，并依《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定驳回上诉人诉讼请求，属适用法律错误。
上诉人陈某乙、徐某请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金x元；2、本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人王某丙答辩称：1、一审法院认定本案上诉人没有完成房产解押，认定事实清楚。上诉人于2010年4月8日才开始委托他人办理申请注销抵押手续，且至合同解除之日仍未完成“房产解押”，取得该房产完全所有权，违反了《房产买卖合同》第2条约定，上诉人未履行合同主要义务，构成严重违约。《交易服务合同》是一个独立的合同，其条款约定的内容不能够对抗《房产买卖合同》。2、一审法院判决认定《房产买卖合同》已被依法解除并驳回上诉人关于x元违约金的诉求正确。上诉人于2010年6月2日收到答辩人的“关于解除房产买卖合同通知函”后未请求原审法院或仲裁机构确认，且上诉人在一审庭审过程中又明确表示同意解除房产买卖合同，视为上诉人对答辩人《关于解除房产买卖合同通知函》未持任何异议，故《房产买卖合同》已被依法解除。3、本案《房产买卖合同》属于无效合同。讼争房屋已被抵押，在房屋未解押前，上诉人未经抵押权人同意将房屋进行转让，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百九十一条第二款的规定，转让行为无效，一审判决驳回双方要求对方承担合同违约金的诉讼请求，结论虽正确，但按有效合同来处理本案，显然不当，应予纠正。
被上诉人兰庭公司答辩称：1、在整个交易过程中，答辩人属于交易服务方，只能提供服务及尽到监管义务，答辩人不存在任何失误和过错。2、双方纠纷是由于王某丙贷款问题导致交易没办法进行下去，该纠纷与答辩人无关。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，上诉人陈某乙、徐某向本院提交如下证据：1、中信银行福州台江支行于2010年8月3日出具的一份《证明》；2、福州中艺灯饰商行开具的单据。被上诉人王某丙、兰庭公司均未向本院提交证据。
经质证和审查，本院确认：陈某乙、徐某提交的证据1符合证据证据的合法性、客某、关联性特征，可以作为本案认定事实的依据；证据2与本案不具关联性，本案中不予采纳。
根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：《物权法》第一百九十一条第二款为保护抵押权人的合法权益，规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但同时也为了平衡抵押人及受让人的合法权益规定了抵押权涤除制度，即“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定确定了不动产物权变某的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。因此，陈某乙、徐某与王某丙于2010年3月25日签订的《房产买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，为有效合同。《解押商业按揭贷款类交易程序》作为《房产买卖合同》的补充，亦为有效。
王某丙于2010年6月1日向陈某乙、徐某提出解除《房产买卖合同》并书面通知陈某乙、徐某，陈某乙、徐某也在一审庭审中明确表示同意解除合同，应予确认。
根据《解押商业按揭贷款类交易程序》，本案各方办理房产转让的程序为“准备材料—提前还款申请—代送评估—贷款审批—解押还款、抵押注销—交易收件及抵押受理—缴纳税费—领证放款—土地证过户—物业交接”。在合同履行过程中，陈某乙、徐某和办理解押的担保公司至公证处办理了委托，王某丙也向贷款银行提供首付款x元进行冻结，双方当事人曾有按交易程序分别逐步履行各自的义务。但是，在上述交易程序的第五条“解押还款、抵押注销”中明确约定“在银行同意提前还款且乙方（王某丙）贷款审批通过后的三个工作日内，甲方（陈某乙、徐某）还清剩余的贷款……”，根据本案现有证据，陈某乙、徐某不能证明“银行同意提前还款”，王某丙也不能证明“贷款审批通过”，故双方当事人在履行合同上均有瑕疵，其要求对方承担违约责任，一审法院均不予支持正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费1800元，由上诉人陈某乙、徐某负担。
本判决为终审判决。
审判长黄思勇
代理审判员汪霞
代理审判员魏博
二○一一年三月二十八日
书记员刘馨蕊
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