上诉人（原审被告）李XX，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人孙某，男，汉族，X年X月X日出生，中国炭素行业协会常务理事、顾问，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京市华野家园物业管理有限公司,住所地北京市延庆县八达岭经济开发区。
法定代表人潘某某，总经理。
委托代理人刘某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
委托代理人郝某某，北京市华野家园物业管理有限公司职员。
上诉人李XX因与被上诉人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年2月9日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、李晶雪参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
被上诉人华野公司在一审中起诉称：李XX系恋日嘉园二期X号楼X单元XXX室业主。自李XX入住以来至今，华野公司依约履行了物业管理服务的义务，但李XX拖欠2006年9月18日至2009年3月17日的物业管理费x.97元未付。经华野公司催要，李XX仍未缴纳。华野公司认为李XX的行为已损害华野公司的利益，故诉至法院，请求法院判令李XX给付2006年9月18日到2009年3月17日的物业费x.97元，滞纳金x.97元，诉讼费由李XX承担。
上诉人李XX在一审中答辩称：华野公司公司不作为，小区里管理混乱，卫生条件差，绿化不达标，停车混乱，地下车库一直都没使用，车库门口已经成了停车场，单元门经常是坏的。小区后面建了高压变电所，业主多次找物业。我家装修后，地下返水把我家地板淹了，物业公司至今都不解决。房屋至今都没有办理产权证，故不同意华野公司的诉讼请求。
一审法院审理查明，2004年11月14日，李XX与北京市华野房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买（略）房屋。2005年9月18日李XX签署《承诺书》，愿意遵守公约条款。华野公司对李XX居住的小区进行物业管理服务。该房屋建筑面积为161.95平方米，物业费按照343.57元/月收取。华野公司提供物业服务后，李XX自2006年9月18日至2009年3月17日未交纳物业管理费x.97元。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《恋日嘉园2期业主临时公约》、收费明细单等证据在案佐证。
一审法院判决认定，华野公司虽未与业主直接签订物业管理委托合同，但已经向李XX提供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，李XX作为小区的业主，理应交纳物业费。故对华野公司要求李XX支付物业费的诉讼请求，予以支持。李XX提供的证据不能证明华野公司未尽管理义务，无法采纳。虽然华野公司在物业管理工作中没有明显的瑕疵，但还是存在不足之处，今后应加强物业管理职责，其要求李XX支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。李XX所述其房屋反水造成房屋浸泡之事，与本案不是同一法律关系，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、李XX于判决生效后十日内给付华野公司二○○六年九月十八日到二○○九年三月十七日的物业费一万零三百零六元九角七分。二、驳回华野公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人李XX不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
一、一审判决书经审理查明部分仅对物业服务合同内容予以复述，并未说明合同履行情况，对于李XX提交的证据材料只字未提，应属于认定事实不清。本案中华野公司没有履行物业服务合同规定的义务是不争的事实，对此华野公司也予以认可。李XX多次要求华野公司按照合同约定执行服务标准，但华野公司一直置之不理。华野公司也承认在实施物业管理过程中管理不善，事实表明，华野公司在小区消防管理、技术防范安全管理、小区封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等各个方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。以上事实有确凿证据，足以证明华野公司作为物业服务单位，在其向李XX提供的服务中不能达到合同约定的服务标准。基于华野公司违反合同约定的事实，华野公司无权向李XX要求支付全额物业管理费用，对此人民法院不应支持。
二、一审判决书对于物业公司的违约责任没有查清，具体如下：1、华野公司履约期间，未能履行小区技术防范安全管理，单元门禁多年失修，闲杂人员随意出入，小区已经发生多起入室盗窃案件，李XX的人身财产安全没有保障；2、监控设备严重缺失，整个B区(7、8、X号楼区域）没有监控设施；3、物业在装饰装修施工中未尽到监督管理责任。2005年12月10日，因北侧阳台排水管阻塞返水造成李XX新铺设的木地板被泡，对此物业一直表示协商解决，但至今没有结果，致使李XX只能自行更换木地板以保证入住。另外，小区内部分一层业主未经相邻产权人同意，擅自改动房屋外貌，更有甚者将地下室又向下深挖，私搭乱建，严重影响楼上业主安全，因此使李XX只能在所有窗户外侧加装护栏以保证安全。以上两项致使李XX增加支出近2万元；4、未履行车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护义务，停车管理严重失职，导致车辆经常被剐蹭而找不到责任人；5、草坪被破坏，变成简易停车场，夏秋季野草丛生；6、占用小区公共绿地为X号楼底商建设了中央空调冷却塔、柴油发电机房等配套设施（二期南门内东侧的白房子和绿房子），并纵容底商餐馆在X号楼西侧外立面上搭建了排烟管道；更在六号底商楼顶为洗浴中心安装了中央空调室，严重影响小区环境及安全；7、有的住户在小区里遛狗不拴绳子，严重影响居民尤其是老人小孩的人身安全，物业不劝告制止，严重失职；8、八号楼X楼X楼大部分房间均是眉州东坡酒楼员工宿舍，每天23点左右下班后其员工在楼下喧闹扰民，夏天时更有男员工光着上身在楼门口聚众喧哗，致使女性居民不敢单独出入，严重影响居民休息，对此群租扰民行为物业不制止，不作为。9、小区至今还是临时用电，经常无端停电，或者电压忽高忽低，导致业主的洗衣机、液晶电视机等出现故障，经专业机构鉴定属于电压不稳所致；10、华野公司未履行物业档案资料管理的义务，不定期公布代管基金收支账目，接受产权人质询和审计；在小区入住率早已达到50%时，迟迟未组织召开产权人代表大会，未履行组织召开产权代表大会，成立业主大会的义务。
根据以上10项违约事实，李XX特就《物业管理服务收费标准》中的收费标准和李XX未按照《物业管理公约》及时缴纳物业服务费的问题向法院提出以下上诉理由：
1、北京市自2006年1月X号起执行《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》），规定“在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》[（京价（房）字[1997]第X号），以下简称“X号文”]的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。”本小区至今未成立业主大会，应当执行X号文的物业服务费用标准；X号文没有约定的，按不高于现行收费标准执行；
（1）X号文规定管理费按照一般住宅2.4元／平米•年、乙类住宅2.82元／平米•年、甲类住宅3．5元／平米•年，小修费按照一般住宅2.36/平米•年、乙类住宅3.54／平米•年、甲类住宅4.72／平米•年的标准收取。现在华野公司在没有任何证据证明小区属于甲类住宅的情况下，按照甲类住宅标准收取管理费和小修费。如华野公司无法证实小区属于甲类住宅，因《物业管理公约》属于格式合同，约定不明的应当按照有利于消费者一方进行解释，也即按照一般住宅的标准取费：管理费按照2.4元／平米•年、小修费按照2.36/平米•年的标准收费。
（2）关于管理费，华野公司没有履行“建立物业管理委员会制，定期召开代表大会”、“组织房屋安全检查”、“组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作”、“维护小区公共绿地、道路、屋面等共有部分及公共设施”等义务，无权收取管理费。
（3）关于小修费，华野公司只收取用于公共部位的维修费（占38.7%）是正确的，因为属于李XX专有产权的部分，如纱窗等都是李XX自费修理的。但由于华野公司无证据证明其履行了维修公共部位的义务，且华野公司还对道路、绿地、屋面等公共部位进行了破坏。因此，华野公司无权收取小修费。
（4）关于电梯运营维护费，华野公司已参照北京市国土资源和房屋管理局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》（京国土房管物字[2001]X号）的要求在电梯运营维护费中扣减了大修费、中修费和折旧费，只收取运行费和维护费，是正确的。但是，华野公司计算有误，因为根据京价（房）1997第X号《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（以下简称“X号文”）附表一《住宅运行电梯管理收费标准》，小区电梯属于直流双速1．25-1，75米／秒，X层以下的电梯运营维护费应当是x元／部•年，而不是x元／部•年。
另外，小区电梯属于无人值守电梯，但X号文和X号文没有对无人值守电梯的电梯运营维护费进行约定。实际情况是，参照北京市《经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准》计算，X层以下无人值守电梯运营维护费为x元／部•年，X层以下有人值守电梯运营维护费为x元／部•年，无人值守电梯运营维护费只是有人值守电梯运营维护费的49.x%。有人值守电梯比无人值守电梯增加的费用主要是值守人员的薪金、保险等费用，而值守人员的薪金、保险等费用在本案的无人值守电梯中根本没有发生。因此，建议参照北京市《经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准》无人值守和有人值守的电梯运营维护费用比例计算本案电梯运营维护费用，即我应当交纳的电梯运营维护费用基数为x元／部•年×49.x%=
x.88元，然后按照我房屋面积所占比例分摊。
（5）无论是在X号文中还是《物业管理公约》中都没有规定生活垃圾清运费；电梯检测、检查费所依据的京价（1989）第X号已经于2002年1月1日已经被废止，华野公司没有收取的依据。
（6）税费应当按照调整后的物业费计算，且参照北京市《经济适用住房小区电梯运行维护费指导价标准》，电梯达营维护费已经含营业税和附加，电梯营运维护费应当从计算税费的税基中扣除。
2、《办法》第20条规定：“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务”，华野公司存在大量违背《物业管理公约》的规定，并未严格履行物业服务合同，未向李XX提供质价相符的服务；在华野公司有违约行为的情况下，根据北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第22条第一款的规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业费用。李XX没有按时支付物业费，应属以自力救济方式维护自身权益，华野公司被诉人要求李XX缴纳全额物业费，对此人民法院不应支持。
综上，李XX认为华野公司应按照物业服务约定的标准向业主提供服务，但是华野公司服务失职、没有提供相应物业服务，这些违约事实现实存在，华野公司无权向李XX要求支付全额物业服务费用。一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求法院判令依法撤销（2009）丰民初字第x号判决，依法改判或者发回原审法院重新审理，一、二审诉讼费用以及由于诉讼而引起我方支出的费用，由华野公司承担。
被上诉人华野公司答辩称：
一、华野公司与北京华野房地产开发公司系相互独立的企业法人。
北京华野房地产开发公司是恋日家园一期和二期的开发商。华野公司受其委托对恋日家园住宅小区（一期和二期）进行前期物业管理（详见前期物业管理委托合同）。虽然两家公司的部分股东是相同的，但华野房地产公司与华野公司不是控制与被控制的母子公司关系，从公司法的角度讲，二者是相互独立的企业法人。
二、华野公司的物业管理服务水平逐年提高，绝大多数业主对华野公司的工作是肯定和支持的。
在多年的物业管理工作中，华野公司的物业管理服务水平逐年提高。在保安、保洁、高压水泵、电梯运行管理、消防管理、公共设施设备的维护管理等物业管理的主要方面，华野公司的工作都达到了业主公约和政府部门要求的标准。华野公司先后取得了政府管理部门的物业管理资质认证和质量管理体系认证。华野公司的工作得到绝大多数业主的肯定和支持。
三、华野公司非常重视业主提出的意见和建议，庭审中业主提出的问题都不能否定华野公司的工作。
第一，临时用电的问题。由于历史原因南城的基础设施配套较差。草桥地区多年来一直是临时用电。对于业主的不满华野公司完全能够理解。华野公司作为物业管理企业，多年来一直坚持向有关部门反映此问题，从现在掌握的情况看，用不了多久临时用电的问题将有望得到彻底解决。
第二、停车问题是恋日家园二期业主反映比较强烈的问题。北京市车辆迅猛增长是一个不争的事实，停车问题也随之产生。由于开发商规划的地下停车场至今仍无法交付使用，停车问题在华野公司管理的恋日家园二期就表现地更为突出。华野公司千方百计地处理解决业主停车的实际困难。例如增加车辆管理人员进行停车疏导管理，使业主车辆安全、有序、高效的进出小区。同时我们也在积极地催促开发商尽快将地下停车场交付使用。这里需要强调的是，我们收取的物业管理服务费中没有针对车辆的项目。
第三、关于门禁系统的问题。庭审已查明，在门禁系统交付使用不到半年就出现无法使用的情形，这说明开发商交付的房屋配套设施存在严重的质量问题。事实上也是这样的：尽管该小区业主入住时签署的《业主公约》中，物业费的收取标准是执行北京市《196》号文件，其中未含电子系统维护的费用。但是针对损坏的门禁系统我公司仍聘请专业人员进行反复维修，部分门禁我们还进行了整门更换，但是由于原产品存在安装和质量问题修复效果不佳。现在我们已将门禁系统列入大修计划，正在申请公共维修基金准备对门禁系统进行更换。更换完成后业主反映的问题将不复存在。
第四、关于公开账目的问题。物业管理服务企业的经营模式有两种，一种是薪酬制，一种是包干制。我公司属于包干制经营模式，业主只要按照约定的标准缴纳了物业管理服务费用，盈亏由我公司自行承担。所以根据北京市物业收费办法等相关文件的规定，我公司没有公开账目的义务。
第五、住改商的问题。业主所讲的住改商在小区内是极个别的问题。首先，我公司从未向住改商的业主提供过相应的场地证明。其次，这些所谓的“住改商”并没有取得工商管理部门的审批，这使得我们在处理起来很难认定。
第六、收费项目和标准的问题。我公司严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房1997第X号）确定的收费项目和标准收取费用。
第七、电梯、高压水泵费用依据和计算方式。我公司按照《北京市物价局关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（京价房字1996第X号）、《北京市物价局关于“北京市劳动保护检测、检验收费标准”的通知》（京价涉字1989第X号）收取电梯运行费、维护费、电梯检验费。
四、上诉的业主均是多年欠费的业主，他们的欠费行为既损坏了华野公司的利益，也损害广大交费业主的利益，最终将损害他们自身的利益。
综上所述，华野公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
北京市华野房地产开发有限公司系恋日嘉园2期的开发商，其与华野公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，且业主对华野公司进行物业管理不持异议，因此华野公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。业主应当向华野公司支付物业服务费。现李XX上诉提出华野公司的物业服务质量问题，如机动车停放管理、对业主装修行为的监督、卫生、绿地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护等均属实，确系华野公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向李XX收取的物业费所对应物业服务标准存在一定差距，且在华野公司几年来的服务过程中至其提起本案诉讼前尚无明显改进，因此李XX可以要求减收相应物业服务费用。分析李XX提出的物业服务存在的问题，主要分为环境卫生清洁、绿地维护、公共设施维修和小区秩序管理几个方面，故本院根据已查明的事实，对照华野公司收取的保洁费、生活垃圾、绿化费、管理费、公共设施费用，本院酌情予以扣减。其中管理费一项扣x%，其他项各扣x%。本院确定华野公司应向李XX收取的2006年9月18日到2009年3月17日期间的物业费数额为8677.08元。
李XX上诉另提出了华野公司的收费标准、公布收支帐目问题，但其并未就此在一审提出相应抗辩，故不在本案的审理范围中，其可另行主张。对于李XX提出的其家中地板被淹所引起的损失问题，由于未在一审提出独立的请求，本院亦不予审理，该理由并非可以要求减收物业费的法定理由。
综上，李XX的上诉请求本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决；
二、李XX于本判决生效后十日内给付北京市华野家园物业管理有限公司二○○六年九月十八日至二○○九年三月十七日的物业服务费八千六百七十七元零八分；
三、驳回北京市华野家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一百五十八元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担九十四元八角（已交纳），由李XX负担六十三元二角（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费三百一十六元，由北京市华野家园物业管理有限公司负担一百八十九元六角（于本判决生效后七日内交至原审法院），由李XX负担一百二十六元四角（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员李晶雪
二○一○年三月十九日
书记员王媛
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