原告北京首发物流配送有限公司（组织机构代码：x-0），住所地北京市X乡X街X路X-X号。
法定代表人邓某,总经理。
委托代理人陈殿生,北京市法大律师事务所律师。
委托代理人计静怡,北京市法大律师事务所律师。
被告北京顺华货运有限公司（组织机构代码：x－9），住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人覃华，北京市嘉和律师事务所律师。
原告北京首发物流配送有限公司（以下简称：首发公司）与被告北京顺华货运有限公司（以下简称：顺华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员赵芳芳担任审判长，人民陪审员高俊英、秦东爱参加的合议庭审理本案。原告首发公司的委托代理人陈殿生、计静怡，被告顺华公司的委托代理人覃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首发公司诉称：2007年9月10日，原告首发公司与被告顺华公司签订了《周村仓库及其附属场地、设施设备整体租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）。上述《租赁合同》签订后，原、被告双方又针对三号库房迟延交付问题签订了一份《补充协议》。《租赁合同》第一条约定：被告顺华公司将位于北京市大兴区X村顺华物流园的仓库、房屋、场地和附属设施设备等整体租赁给原告首发公司使用。租赁物为：高台标准仓库三座x平方米，房屋数间共1740平方米及相关附属消防、水电、取暖、厨房等设施设备。《租赁合同》第二条约定：被告顺华公司保证对租赁物拥有所有权，保证租赁物没有产权纠纷、没有抵押债务，没有违反政府规划审批等事项，并承诺若因前述事项给原告首发公司造成经济损失的，被告顺华公司承担全部赔偿责任。《租赁合同》第四条约定：租赁物的交付时间分别为一号库7506平方米、二号库7750平方米、办公楼及宿舍、院内配套设施、院内停车场于2007年9月13日交付使用，停车场2007年10月10日正式交付使用；三号库9036平方米2007年10月15日交付使用。若二、三号仓库未能如期交付，则按照迟延交付的面积和天数，以每日每平方米0.23元扣除被告顺华公司租金。《租赁合同》第五条约定：租赁费用分三个计费阶段：其中第一阶段：自2007年9月7日至2008年11月30日，租金总额为x元，其中2007年9月7日至2007年12月31日租金为x元，2008年1月1日至2008年11月30日租金为x元，折合每月租金为x元；第二阶段：自2008年12月1日至2009年11月30日租金为x元；第三阶段：自2009年12月1日至2010年11月30日租金为x元。
《租赁合同》第十四条约定：如因政府规划和房屋手续、拆迁等原因，造成合同全部或部分终止，由此造成的一切损失由被告顺华公司承担。被告顺华公司除应承担原告首发公司所有损失外，还应支付原告首发公司相当于三个月租金的违约金。
《补充协议》第一条约定：由于被告顺华公司未在约定的时间交付三号库房，故被告顺华公司应退还原告首发公司已付自2007年10月15日至2008年2月29日租金x元。
在《租赁合同》签订后，原告首发公司按照约定分别于2007年9月12日支付租金x元，2007年10月26日支付租金x元，2007年11月27日支付租金x元。
2008年2月29日，原告首发公司承租的被告顺华公司租赁物被强行拆除，原告首发公司被迫仓促另择他址仓储客户物资，给原告首发公司造成客户流失、员工流失、增加临时用工、增加寻址费用、增加倒库成本、增加燃油费用等损失。
按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，原告首发公司提出如下诉讼请求：1、被告顺华公司退还原告首发公司已预付的2008年3月1日至5月31日每月x元的租金，计x元；退还三号仓库自2007年10月15日至2008年2月29日的租金x元；2、被告顺华公司单方终止合同违约金x元；3、被告顺华公司赔偿原告首发公司直接经济损失x元，赔偿原告首发公司间接经济损失x元，合计x元；4、被告顺华公司承担本案的全部诉讼费用。
被告顺华公司辩称：一、被告顺华公司没有交付三号仓库，但被告顺华公司交付了一、二号仓库，现在一、二号仓库仍没有被拆除。原告首发公司是陆续搬家，大约在2008年6月才把物品全部搬走，在2008年5月底，原告首发公司曾经因库房货物丢失向黄某派出所报了案，由此可见，此时原告首发公司依然在用一、二号库房，且原告首发公司至今没有向被告顺华公司移交库房钥匙，从法律意义上可以认为租赁关系至今仍未解除，被告顺华公司认为合同没有终止，原告首发公司仍然享有权利和义务；二、由于政府强制拆迁，三号仓库没有交付，属于不可抗力，原告首发公司提出的经济损失和违约金的诉讼请求应属于二选一的，如果要求违约金，就不能要求经济损失；三、诉讼费用被告顺华公司不同意承担，因为本案纠纷是因不可抗力引起的。
经审理查明：2007年9月10日，原告首发公司与被告顺华公司签订《周村仓库及其附属场地、设施设备整体租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），该租赁合同约定：一、被告顺华公司将位于北京市大兴区X村顺华物流园的仓库、房屋、场地和所属设施设备等整体租赁给原告首发公司使用。租赁物经双方认可确定为：高台标准仓库三座x平方米；房屋1740平方米及相关附属消防、水电、取暖、厨房等设施设备；二、租赁物的功能为仓储、停车、配货、办公和住宿、餐饮等，包租给原告首发公司使用；三、被告顺华公司保证在签订合同时该租赁物没有产权纠纷，没有抵押债务、担保转让等事项，没有违反政府规划审批等事项，如有上述事项，给原告首发公司造成的经济损失，由被告顺华公司负责赔偿；四、租赁期限为3年零84天，即从2007年9月7日起至2010年11月30日止；五、租赁物的交付：一号库7506平方米、二号库7750平方米、办公楼及宿舍、院内配套设施、院内停车场于2007年9月13日交付使用，停车场2007年10月10日正式交付使用；三号库9036平方米10月15日交付使用。若二、三号仓库未能如期交付，则按照迟交付的面积和天数，以每日每平方米0.23元扣除被告顺华公司租金；六、租金：租赁费用分三个计费阶段:第一阶段：自2007年9月7日至2008年11月30日，租金总额为x元，其中2007年9月7日至2007年12月31日租金为x元，2008年1月1日至2008年11月30日租金为x元，折合每月租金为x元；第二阶段：自2008年12月1日至2009年11月30日租金为x元；第三阶段：自2009年12月1日至2010年11月30日租金为x元;七、租赁费用的支付：第一阶段费用原告首发公司支付被告顺华公司x元，分两次支付，每次支付x元，分别于签订合同之日起1周内和2007年12月1日前，被告顺华公司开具符合国家规定的正式发票5日内支付，其他付费周期为季度付款；八、如因政府规划和房屋手续、拆迁等原因，造成合同全部或部分终止，由此造成的一切损失由被告顺华公司承担，被告顺华公司除承担原告首发公司所有损失外，还应支付原告首发公司相当于三个月租金的违约金。
上述《租赁合同》签订后，原告首发公司共支付被告顺华公司1、2、X号仓库等合同约定的全部租赁物自2007年9月7日起至2008年5月31日止的租赁费x元。
被告顺华公司按照《租赁合同》的约定向原告首发公司交付了一、二号仓库及办公楼、厨房等附属设施。但至今一直没有交付三号仓库。原告首发公司与被告顺华公司签订《补充协议》，该《补充协议》约定：按租赁合同的约定被告顺华公司应在2007年10月15日将三号库房（9036平方米）交付原告首发公司使用，但被告顺华公司未按期交付。被告顺华公司同意按合同约定自2007年10月15日起至竣工验收日每天每平米支付原告首发公司0.23元。如因三号库在2007年12月31日前未交付使用，被告顺华公司需向原告首发公司支付费用共计x元；自2008年1月1日起至库区整体竣工验收双方签字确认为止期间的费用按每天每平米0.23元的标准，被告顺华公司一次性支付给原告首发公司，在原告首发公司给被告顺华公司的付款中扣除。
《租赁合同》约定的是租赁物的整体租金，原告首发公司按租赁物的整体月租金标准交纳租金，《租赁合同》中没有约定三号库的租金计算方法，上述《补充协议》约定的是被告顺华公司从原告首发公司交纳的租赁物整体租金中扣除三号库租金的计算方法。庭审中，双方均认可被告顺华公司应向原告首发公司退还三号库自2007年10月15日至2008年2月29日止的租金x.8元。
2007年11月29日，北京市大兴区城市管理监察大队作出京大管强拆字【2007】第x号强制拆除决定书，内容为：王某某（被告顺华公司的法定代表人）：你未经批准擅自在北京市大兴区搭建的影响市容的建筑物x.27平方米和其他设施围墙长75.2米，未在本行政机关2007年11月9日发出的《限期拆除违法（临时）建设通知书》规定的期限内自行拆除，依据《北京市市容环境卫生条例》第二十七条的规定，经北京市大兴区人民政府批准，决定于2007年11月30日9时30分起对你的上述违法建设依法实施强制拆除，你应在强制拆除违法建筑物前自行清理被拆除建筑物内的物品。逾期未自行清理的将强制清理。该强制拆除决定书所指建筑物即为本案租赁合同所涉的租赁物。
上述强制拆除决定书作出后，被告顺华公司所建的三号仓库于2007年11月30日被强制拆除。2008年2月29日，办公楼、宿舍、厨房等配套设施被强制拆除。一、二号仓库至今没有拆除。原告首发公司陈述其在2007年11月看到强制拆除决定书，于2008年2月29日前全部搬离了一、二号仓库、办公楼等租赁物。被告顺华公司认为原告首发公司陆续搬离仓库，最后搬离时间为2008年6月，原告首发公司没有移交钥匙，一、二号仓库至今没有拆除，故认为其与原告首发公司的租赁合同没有终止，不同意退还一、二号仓库的租金。因原告首发公司承租的租赁物已在政府强制拆除的范围内，且2008年2月29日原告首发公司承租的办公楼、宿舍、厨房等配套设施被强制拆除，故本院对原告首发公司于2008年2月29日全部搬离租赁物的陈述予以采信。2008年3月1日至2008年5月31日全部租赁物的租金共计x元。
原告首发公司向本院提交了54份证据证明搬离租赁物、迁移新址给其造成的经济损失。对原告首发公司提出要求被告顺华公司赔偿的购置办公用品费、餐费、招待费、加班费、临时办公用费、新库开办费、客户流失费、新库租价差及空闲租金、员工流失临时用工费、直接燃油增加费、外协车变更增加费用，因原告首发公司已于2007年11月知道租赁物将被强制拆除，距离其全部搬离租赁物的时间2009年2月29日，有三个月的时间，本院认为上述费用均不能认定为因搬移新库给原告首发公司造成的合理经济损失，故涉及上述费用的证据，本院均不作为本案定案的依据。本院认定原告首发公司支付的有对应发票的倒库运费、搬库运费、租车费、加油费为搬移新库合理的经济损失，具体包括下列费用：1、原告首发公司支付北京奔四方货物运输有限公司的倒库运费x元；2、原告首发公司支付北京旭日通达物流发展有限公司的倒库运费x元；3、原告首发公司支付廊坊市洪武汽车运输有限公司的倒库运费x元；4、原告首发公司支付客户大旺公司的搬库租车费用509元；5、原告首发公司支付客户大旺公司的搬库加油费5191元；6、原告首发公司支付客户大旺公司（廊坊市洪武汽车运输有限公司和北京四通搬家有限公司）的倒库运费x元；7、原告首发公司支付客户统一公司的搬库加油费812元和1500元。以上费用共计x元。
上述事实，有租赁合同、补充协议、强制拆除决定书、发票等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为:被告顺华公司出租给原告首发公司的仓库及附属设施均未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故被告顺华公司与原告首发公司签订的《租赁合同》无效。上述《租赁合同》无效，原告首发公司仍应当参照合同约定的租金标准向被告顺华公司支付占有使用租赁物期间的占有使用费，被告顺华公司应当返还原告首发公司已支付的未占有使用租赁物期间的租金。因原告首发公司已经支付被告顺华公司一、二、三号仓库等合同约定的全部租赁物自2007年9月7日起至2008年5月31日止的租赁费x元，而原告首发公司未占有使用过X号仓库，且于2008年2月29日已全部搬离租赁物，故被告顺华公司应当返还原告首发公司已付的2007年10月15日至2008年2月29日X号仓库的租金x.8元及2008年3月1日至2008年5月31日全部租赁物的租金x元。因《租赁合同》无效，合同约定的违约条款亦无效，故原告首发公司要求被告顺华公司支付单方终止合同违约金x元的诉讼请求，本院不予支持。本案《租赁合同》无效，双方都有过错，被告顺华公司将未取得建设工程规划许可证的仓库等租赁物租赁给原告首发公司，收取租金，存在主要过错，对所造成的损失，根据过错程度，原告首发公司应当承担损失的30%，被告顺华公司应当承担损失的70%，本院在本案中认定的x元损失，原告首发公司应当自行承担x元，被告顺华公司应当承担x元，故被告顺华公司应当赔偿原告首发公司损失x元。对原告首发公司超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京顺华货运有限公司返还原告北京首发物流配送有限公司已支付的二○○七年十月十五日至二○○八年二月二十九日三号仓库的租金二十八万零五百六十七元八角及二○○八年三月一日至二○○八年五月三十一日全部租赁物的租金四十五万元（于本判决生效之日起十日内履行）；
二、被告北京顺华货运有限公司赔偿原告北京首发物流配送有限公司损失十三万零五百六十五元（于本判决生效之日起十日内履行）；
三、驳回原告北京首发物流配送有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万八千五百三十六元，由被告北京顺华货运有限公司负担一万二千四百一十一元（于本判决书生效后七日内交纳），由原告北京首发物流配送有限公司负担元一万六千一百二十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长赵芳芳
人民陪审员高俊英
人民陪审员秦东爱
二○○九年十二月十二日
书记员闫东雪
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