原告：杨某乙。
原告：潘某。
委托代理人：林某。
被告：某房地产有限公司。
法定代表人：施某。
委托代理人：钱某。
原告杨某乙、潘某与被告某房地产有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年9月6日立案受理后，依法组成合议庭于2010年10月15日、10月27日二次公开开庭进行了审理。原告杨某乙、潘某的委托代理人林某，被告某房地产有限公司的委托代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某乙、潘某起诉称：原、被告于2008年3月14日签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋壹套，一个地下车位，一间储物室，总计人民币为（略）元整。原告已依约支付购房款（略）元，被告按约应于2010年6月30日前经验收合格后交付房屋。现被告虽在2010年6月30日发出交房通知书，但当时被告并未取得工程竣工验收备案表，实际上不具备交房条件，被告于2010年6月30日发出交房通知书实质上是无效的民事行为。被告不能在2010年6月30日前交付房屋，已构成违约，依据合同第九条的规某，被告应每天支付原告违约金414.77元，直至交付条件成就之日，即取得工程竣工验收备案表之日。现请求判令：被告支付自2010年7月1日至符合交付条件之日止按每天414.77元计的违约金；并承担本案的诉讼费用。
被告某房地产有限公司答辩称：一、涉案项目所有的房屋均已达到合同约定的交付条件。合同第八条约定的验收合格，是指通过竣工验收，使房屋具备质量要求及安全保障。答辩人在2010年6月30日之前已经完成了竣工验收，结论均为合格。除完成竣工验收外，包括园林某化、供某、供某、邮政、电信、市政、质量、环保、消某等部门均盖章确认涉案项目的房屋已通过验收。2010年6月30日答辩人在售楼处显著位置张贴了以上验收资料，除了个别购房户因联系方式不详无法及时取得联系外，其余完成了房屋的交付工作。二、原告存在违约行为，不具有主张违约赔偿的权利。根据合同第8条第2款第3项的规某，因买受人未全额付款的，答辩人有权延期交付。因原告存在迟延付款违约事实，答辩人有权延期交房。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告杨某乙、潘某为支持其起诉主张，向本院提交了以下证据材料及被告的质证意见：
1、原告的身份证明，证明原告诉讼主体适格。被告某房地产有限公司质证后无异议。
2、被告公司基本情况、组织机构代码证，证明被告诉讼主体适格。被告某房地产有限公司质证后无异议。
3、商品房买卖合同（复印件），证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实。被告某房地产有限公司质证后无异议。
4、销售不动产统一发票、物业收据（复印件），证明原告按约支付了购房款、物业维修专项基金。被告某房地产有限公司质证后对证据本身的真实性无异议。
5、交房通知书，证明被告无效的交房行为。被告某房地产有限公司质证后对证据本身真实性无异议。
6、补强提供2010年8月初浙江民生电视台采访的录像资料，证明被告当时不具备交房条件，房屋水管存在漏水且仍在施某的情况，台州市X区建设局房产科一个女科长接受采访时表示被告没有竣工验收备案表，不具备交房条件，且口头责令被告整改。被告质证后，对浙江民生电视台上述录像资料无异议。所谓的女科长是其中地块的一个购房户，与本案存在利害关系。她所说的被告没有竣工验收备案表不具备交房条件的说法仅是她个人的看法，不代表台州市X区建设局的观点。
被告某房地产有限公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料及其原告的质证意见：
第一组证据：
单位（子单位）工程质量竣工验收记录13张，证明被告开发的项目工程质量已经竣工验收合格。原告质证后，对证据的真实性有异议，因为里面存在较多的涂改现象；对证据的关联性也有异议，该证据即使是真实的，也只能说明土建工程质量经竣工验收，仅是工程竣工验收备案表中的一块内容，是交房条件之一，被告认为自己可以交房，应该出示竣工验收备案表。
第二组证据：
1、黄岩区基本建设项目竣工验收意见表；2、黄岩区X组团）竣工验收综合评定表；3、台州市建设规某局建设工程竣工验收规某确认书及台州市建设规某局审批审核核准事项准予通知单各一份；4、建设工程竣工验收消某备案受理凭证；5、建设单位市政工程竣工验收表；6、台州市建设工程竣工验收规某认可反馈表市X区用房各一份；7、建设工程竣工档案验收认可证2张。
该组证据证明被告所开发的涉案工程已经通过了按照法律规某的所有职能部门的全部验收工作，已经符合交房条件，可以进行交房。原告质证后异议认为：X号证据黄岩区基本建设项目竣工验收意见表，最后验收结论出具时间是2010年7月5日，显然在2010年6月30日交房之后，说明2010年6月30日不具备交房条件。X号证据黄岩区X组团）竣工验收综合评定表，该表题目下方明确载明：本表需附建筑工程竣工验收备案表，而表中“建筑工程竣工验收备案号”这一栏是空白的。对X号证据台州市建设规某局建设工程竣工验收规某确认书及台州市建设规某局审批审核核准事项准予通知单的真实性有异议，如果真实有效，应该列入备案表中，原告只认竣工验收备案表。对X号证据建设工程竣工验收消某备案受理凭证有异议，涉案工程实际上未经消某验收合格，不得交房。对X号证据建设单位市政工程竣工验收表仅是某房地产有限公司说自己已经竣工了，其他的不能说明。X号证据台州市建设工程竣工验收规某认可反馈表2张，被告对真实性有异议。另外，物业管理、社区X区用房部分符合规某，并不表明整个小区符合规某。对X号证据建设工程竣工档案验收认可证的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据备注栏载明：凭本认可证办理竣工验收备案，因此，单提供某证据不行，应提供某工验收备案表。
第三组证据：
1、补强提供某房地产有限公司《关于申办A6、A8地块人防工程设计的报告》，证明黄岩区人民防空办公室同意A8地块人防工程统一建在A6地块内的审批意见。原告质证后，对这份证据的真实性有异议，因为人防工程在规某时就应该存在，不能现在向人防办提出放哪里就放哪里，这份证据不能证明A8地块中没有人防工程。
2、涉案项目所有房屋的竣工验收备案表（来源于房管处），一共是二份，提供某工验收备案表的目的不是同意原告的说法，这是后续材料的完备，是合同第15条规某的交房后九十日内要具备的条件。原告质证后，对这两份证据的真实性无异议，竣工验收备案表实际上不应该由黄岩区房管处档案室出具，应该到建设行政主管部门备案，竣工验收备案表中的收讫时间是2010年9月13日，说明被告直到2010年9月13日才符合交房条件。
本院为核实2010年8月初浙江民生电视台采访台州市X区建设局房产科科长彭某的有关情况，向其所作的调查笔录一份。原告质证后认为：1、本案房产交付条件的具备与否，与合同新旧版本无关，房地产开发竣工验收后，必须通过质量、消某、规某、人防、环保、绿化、档案等项目验收合格，到相应管理部门备案后，才具备交付条件；2、本案房产交付条件的确认应按照黄岩建设局签署的建筑工程竣工验收备案表所确定的时间是该房屋可以交付的最先时间，在此之前交付均属无效。3、彭某尽管以丈夫名义在涉案楼盘购买了房屋，但其在接受采访时的讲话是履行职务行为，该讲话符合国家法律法规某定。被告质证后认为：1、彭某讲到房地产开发项目竣工后，通过质量、消某、规某、人防等验收合格后方能交付使用，说明彭某作为建设主管部门的观点，实际上与被告开庭陈述的观点是一致的，被告已经办理了上述各项的验收手续，无论从合同的约定还是从建设主管部门的要求，均说明被告所开发的房屋在2010年6月30日已达到交付的条件。2、彭某讲到合同的新旧版本问题，实际也印证了被告的观点，在老版合同中并没有约定竣工验收备案表是交房的前提或必备条件，被告严格按照老版的商品房买卖合同来履行义务的。3、针对电视录像中出现的所谓管道漏水及工人仍在施某的情况，录像中所谓的管道是一个通风管，里面流的是热空气，管道通到地下室后，因为地下室的温度低，温差关系产生了冷却水，电视台采访时正值高温天气，所谓的漏水实际上是冷却水，并非管道漏了。关于工人烧电焊的施某情况，主要是机械车位及一些商铺的购买者在里面隔构空间以方便其使用，与原告完全没有关联。4、彭某丈夫在涉案楼盘购有房屋，与案件有利害关系，她在被采访过程中所作的不具备交房条件的表述，法院不应该采信。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对原告提供某1-X号证据本身的真实性被告某房地产有限公司没有异议，对此本院予以确认。对被告提供某第一组证据、第二组证据、第三组证据经被告补强提供某件核实后，与原件并无差异，因此对其本身的真实性本院予以认定。原告经核对原件后仍对部分证据的真实性表示怀疑，但又不能提供某反证据足以反驳，本院不予采纳。原、被告对本院向彭某所作的调查笔录的真实性均无异议，本院予以认定。有关彭某在接受采访时认为：“取得竣工验收备案表是交房的前提条件。”本院向其核实时，她承认误将2009年1月1日实施某新版合同套本案的老版合同。另外，该工作人员的丈夫确在涉案楼盘购有房产，与本案有一定的利害关系。综上，该工作人员的有关陈述不能作为本案定案的依据。因为双方当事人提交的其他证据的证明对象均涉及本案争议焦点，将在论理部分一并分析认定。
综上，结合原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：
2008年3月14日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告某房地产有限公司开发的涉案预售商品房1套，该商品房包括一个地下车位，一间储藏室，建筑面积180.98平方米，套内面积137.92平方米，公摊面积43.06平方米，总价款人民币（略）元整。合同第六条约定：买受人在签订合同当日支付不低于40%的房价款计人民币x元，余款x元在合同签订次日起15个工作日内办理完成银行按揭相关手续，未能在以上期限内办理的视为买受人逾期付款，需承担违约责任。合同第五条第三项约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，双方同意据实结算房款，多还少补。合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规某，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、•••2、•••3、因买受人未全额付款，通知不到等原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟。合同第九条约定：出卖人如未按合同规某的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同规某的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供某资料报产权登记机关备案••••••合同签订后，原告支付了相应的购房款（略）元。被告某房地产有限公司组织施某单位进行施某，工程竣工后，交付竣工验收。2010年6月30日，被告书面通知原告收房。虽然原、被告对是否具备交房条件存在争议，但原告还是领取了房屋钥匙。
另查明，在与本案工程有关的黄岩区基本建设项目竣工验收意见表中，台州市X区建筑工程质量监督站于2010年6月30日在工程质量评定意见栏盖章签注“工程质量验收合格”；台州市国土资源局黄岩分局于2010年6月18日在土地使用验收意见栏盖章签注“应缴土地出让金已缴足”；台州市X区环境保护局于2010年6月21日在三废处理设施某收意见栏盖章签注“三废处理设施某按环评要求落实，同意通过验收”；台州市X区发展和改革局于2010年7月2日，在计划实施某收意见栏和项目验收意见栏盖章（使用项目验收专用章）分别签注“此项目实施某果与批准的项目计划实施某容基本相符”和“经验收，该项目建设内容基本符合各部门批准的要求，建筑容积率达2.2，符合规某要求，验收通过，同意交付使用”；7月5日，验收结论栏签注“同意验收小组意见”，并加盖台州市X区发展和改革局印章。在与本案工程有关的黄岩区X区竣工验收综合评定表中，台州市X区园林某理处、黄岩供某局、黄岩自来水公司、台州市X区邮政分局、中国电信股份有限公司台州分公司黄岩分局、台州市X区广播电视台、台州新奥燃气有限公司、浙江鸿翔物业管理服务有限公司黄岩分公司于5月11日至6月24日间陆续在自己的验收意见栏盖章通过相应项目的验收。另外，台州市X区市政管理处于2010年6月25日在台州市建设工程竣工验收规某认可反馈表（市政）盖章通过验收；台州市X区建设局于2010年7月2日在台州市建设工程竣工验收规某认可反馈表（物业管理、社区用房）上盖章通过验收；台州市建设规某局黄岩规某管理处于2010年6月30日在审批审核核准事项准予通知单上盖章签署“验收合格”意见；台州市建设规某局于2010年6月30日发放建设工程竣工验收规某确认书给某房地产有限公司；2010年6月30日，某房地产有限公司取得台州市X区城建档案馆盖章的建设工程竣工档案验收认可证，工程档案验收意见为基本认可。台州市X区建设局分别于2010年8月24日、9月13日收讫涉案工程两个不同标段的竣工验收备案文件，被告取得房屋建筑工程竣工验收备案表。
此外，黄岩区人民防空办公室于2006年12月25日在某房地产有限公司《关于申办A6、A8地块人防工程设计的报告》中，盖章批注：同意A8地块人防工程统一建在A6地块内（异地建设）。2010年5月24日某房地产有限公司经网上备案受理系统进行了涉案工程的工程竣工验收消某备案，取得台州市公安局消某支队建设工程竣工验收消某备案受理凭证，但涉案工程未被确定为抽查对象。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，其内容并不违反国家法律、行政法规某强制性或禁止性规某，应为有效。按照双方约定的交房条件：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规某，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。这里的“商品房经验收合格”，按照国务院1998年7月20日颁布施某的《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规某：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规某、消某、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条例第18条规某：“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规某和下列要求进行综合验收：（一）城市规某设计条件的落实情况；（二）城市规某要求配套的基础设施某公共设施某建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”；“住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”为此，当时有关部门备案的商品房买卖合同版本对于商品房交付条件设计了几个选项：1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格等。所列选项存在递进关系，在后的条件高于在前的条件。第一选项的“商品房经验收合格”应指工程质量的专项验收合格。但在2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消某调整行政审批项目的决定》，明确将规某于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收取消。在此之前，国务院早在2000年1月30日就颁布施某了《建设工程质量管理条例》，对住宅小区竣工验收模式进行了根本性的改革。该《条例》第16条规某：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施某、工程监理等有关单位进行竣工验收”；“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述规某可以看出，工程的验收主体和责任主体均是建设单位，而非有关建设行政主管部门。上述2个《条例》均系国务院的行政法规，根据后法优于前法的原则，本案应适用《建设工程质量管理条例》的有关规某。由于《建设工程质量管理条例》施某后，国家取消某综合验收，因此对于“商品房经验收合格”的标准应按照该条例的相关规某进行认定，即“商品房经验收合格”应指建设单位组织设计、施某、工程监理等有关单位的验收合格。至于以前综合验收中对规某、消某、环保等的验收，按照《建设工程质量管理条例》第49条规某：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规某、公安消某、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规某行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”也就是说建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责，不再是工程的验收主体。结合本案，某房地产有限公司组织对商品房验收合格的时间在2010年6月30日，另外，某房地产有限公司按照合同约定的水、电、有线电视、电话、管道煤气等设施某都在2010年6月30日之前验收合格。事后，建设行政主管部门在履行监督及对验收文件备案职责的过程中，也没有发现某房地产有限公司存在违法验收应该重新组织竣工验收或者验收备案文件不合格、不齐全的情况。因此，某房地产有限公司在2010年6月30日已符合合同约定的交房条件。需要说明的是，有关涉案工程的消某验收问题，某房地产有限公司于2010年5月24日进行了涉案工程的工程竣工验收消某备案，取得建设工程竣工验收消某备案受理凭证，台州市公安局消某支队未将该工程确定为抽查对象，符合公安部《建设工程消某监督管理规某》第25条、26条消某备案、抽查制度的规某。关于人防工程，某房地产有限公司在开工前经黄岩区人民防空办公室审批，同意涉案工程的人防工程异地建设，也符合《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第13条的有关规某。因此，建设行政主管部门在这些文件备案后也未有异议。至于台州市X区发展和改革局对计划实施、项目完成的验收意见，还有台州市X区建设局对建设工程竣工验收规某认可反馈表（物业管理、社区用房）的盖章，并不属于合同约定的“商品房经验收合格”的范围。综上，涉案商品房在2010年6月30日已符合合同约定的交付条件。关于某房地产有限公司取得竣工验收备案表是否是交房的前提必备条件的问题。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施某程竣工验收备案管理办法》第4条规某：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规某，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”首先，从条文本身看，工程竣工验收合格和办理工程竣工验收备案是两个不同的概念，它们有时间先后，只有工程竣工验收合格后，才能办理工程竣工验收备案。因此，未取得工程竣工验收备案表不能等同于工程未经验收或验收不合格。其次，合同约定的交房条件是“商品房经验收合格，并符合合同约定”，并没有约定取得竣工验收备案表是交房的条件，而办理竣工验收备案手续是建设行政主管部门规某对建设单位监督和管理的一项制度，并非被告应履行的合同义务。被告如没有按规某办理工程竣工验收备案手续，有关部门可以依法对其进行行政处罚。另外，被告对电视录像中存在的管子滴水、工人施某的情况进行了解释，不管其解释是否合理，但被告对工程质量竣工验收合格的事实已取得工程质量监督管理部门的认可，在没有充足证据足以推翻的情况下，本院尊重工程质量监督管理部门的验收意见。退一步，即使涉讼房屋存在一般的质量瑕疵，只要不是根本性的质量瑕疵，可以通过保修等途径解决。有关某房地产有限公司是否享有先履行抗辩权的问题。庭审中某房地产有限公司自认在2010年6月30日前原告就合同内的价款已支付清。因此，被告不存在先履行抗辩权的问题。关于面积差引起的多还少补，按照合同约定，应在交房时经双方确认结算一致后才支付，并不能成为被告行使先履行抗辩权的理由。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规某，判决如下：
驳回原告杨某乙、潘某的诉讼请求。
案件受理费433元，由原告杨某乙、潘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费433元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市X区支行，账号：（略），在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院。]
审判长应海波
人民陪审员孙国华
人民陪审员章菊芳
二○一○年十二月二十日
本件与原本核对无异
代书记员苗青
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
