四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2000)成民初字第X号
原告成都市兴盛房屋开发公司。住所地:成都市X路X号。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人叶桂频，四川元海律师事务所律师。
委托代理人周某某，女，X年X月X日出生，汉族，成都市兴盛房屋开发公司职员，住（略）。
被告成都市金牛区房地产综合开发总公司。住所地:成都市X路X号。
法定代表人曹某某，该公司总经理。
委托代理人万启康，四川精辞律师事务所律师。
委托代理人吕帖，四川精辞律师事务所律师。
原告成都市兴盛房屋开发公司诉被告成都市金牛区房地产综合开发总公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人叶桂频、周某某，被告的委托代理人吕帖、万启康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都市兴盛房屋开发公司(以下简称兴盛公司)诉称:1998年7月31日与被告成都市金牛区房地产综合开发总公司签订协议书。该协议约定:原告将其所有的位于成都市五福商品综合交易市场内的营业房、摊位委托给被告全权包干代租，被告每年向原告交包干代租租金300万元，包干代租时间从1999年1月1日至2004年12月31日。协议签订后，被告便向社会招商招租，原告将1999年的包干租金300万元作为五福商品综合交易市场的后期投资，现双方投资已对等，被告应分别于2000年1月10日和2000年7月10日向原告支付2000年的包干租金各150万元，共计300万元。原告多次向被告催收，被告均以种种理由拖延，至今分文未付。据此，特请求法院依法判决被告支付包干租金300万元并承担相应的违约金265万元。
被告成都市金牛区房地产综合开发总公司(以下简称金牛房产公司)辩称，原告兴盛公司所称的双方于1998年7月31日签订的协议书，原、被告双方实际根本未履行，且该协议中关于包干代租的约定，实属联营合同中的保底条款，且违反了房屋租赁的有关法律规定，应当认定该条款无效。原告依据该无效约定向被告提出的诉讼主张不应受到法律的保护。此外，原告方实际上已经完全同意了被告与广东物业通机构的关于五福商品综合交易市场的租赁合同，意味着原协议书的包干代租条款已经不再履行。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告称其已按协议书的约定对等投资也不是事实。协议书约定，对该联建项目“甲乙双方对等投入”。现项目的总投资为5300余万元，原告方投入额为2300余万元，显然未按工程速度对等投入。原告辩解是用1999年1月1日至1999年12月31日应收的300万元租金作为投入，以补足其所差的投资额。这一辩解是不符合双方合同约定的，因此首先违反协议的是原告。根据原告的起诉，被告的答辩，原、被告双方的争议焦点为:1原、被告双方1998年7月28日签订的协议书的性质、是否履行及该协议中有关包干代租条款的效力。2原告兴盛公司是否知道被告金牛房产公司与承租人签订的租赁协议中有20个月零租金的约定。3原、被告双方在联建中是否已对等投资。
围绕上述争议焦点，原、被告双方分别作了陈述，并当庭进行了举证和质证。
1998年7月28日签订的协议书的性质、履行情况及该协议中有关包干代租条款的效力问题。原告为证明双方签订的协议书为有效协议并已实际履行，被告应按协议约定支付2000年1月至12月的租金300万元，出示了以下证据(1)原、被告双方于1998年7月28日签订的协议书以及成都市金牛区公证处于1998年7月31日对该协议书作出的(1998)金证经字第X号公证书。该协议书的内容为:甲方金牛房产公司，乙方兴盛公司。甲乙双方按对等投入、共同管理、对等分割产权、对等分利的原则联合修建五福商品综合交易市场。现市场已进入招商招租阶段，为便于管理，抓紧招商，双方一致达成如下协议:一、该项目总投资约为5，000万余元，甲乙双方各已投资近1，900万元，共投资约3，800万元，该项目后期投资款双方商定均以招商招租款充抵，并作为双方的投资额，如该款超过总投资额，双方则对等分配……。三、为便于经营管理，乙方将所分得的产权委托给甲方全权包干代租:1包干代租金额:每年300万元(乙方不再承担市场经营中的任何费用)
包干代租时间:5年(1999年1月1日—2004年12月31日)3甲方支付租金原则:每年元月10日前支付上半年租金；每年7月10日前支付下半年租金。……五、甲乙双方责任:1甲方责任:……⑤甲方在经营中不论盈亏，均应向乙方定期支付包干租金……⑦甲方应每半年向乙方通报一次经营管理情况。2乙方责任:……⑥有权监督甲方的经营管理情况，提合理化建设意见。六、违约责任:该协议一经签订，双方均应认真履约，若任何一方违约，均应承担该项目总投资的5%的违约金和赔偿相关损失，并终止协议，清理财务，各自管理所辖产权。原告出示该协议书证明原、被告双方系委托代租关系，被告应当按合同约定给付300万元的租金。(2)原告兴盛公司于2000年9月7日、9月20日、10月10日、10月18日、10月19日给被告金牛房产公司发出的关于履行双方签订协议书的函及由成都市金牛区公证处为这些函出具的公证书。上述函件的内容基本为:根据协议约定，被告金牛房产公司应支付原告兴盛公司包干租金600万元，其中1999年的包干租金300万元作为兴盛公司对五福商品综合交易市场的后续投资，2000年的包干租金300万元也早已应该支付，但至今为止金牛房产公司分文未付。请金牛房产公司就该协议的履行和600万元包干租金的支付问题给原告一个明确回复。原告出示这项证据说明原、被告双方已实际履行了协议并说明被告知道应当给付租金300万元一事。(3)被告金牛房产公司2000年10月13日对原告兴盛公司2000年10月10日的函的回复函。该回复函的内容为:贵公司10月10日函收悉，我公司根本不存在应当支付贵公司60万元包干租金的问题。原告出示这一证据说明被告已知道原告索要租金一事。(4)1999年11月29日，成都市国土局给原告兴盛公司颁发的成国用(1999)字第X号国有土地使用证。(5)成都市产权监理处于1999年4月14日向原告兴盛公司颁发的权（略）号房屋产权证。(6)原告兴盛公司于2000年5月22日取得的成房(2000)房租证字第X号房屋租赁证。(7)成都市金牛区建筑工程质量监督站1999年元月8日对原、被告双方联建的成都市五福商品综合交易市场进行验收的质量等级核定通知单。原告出示(4)—(7)项证据说明原告具有出租房屋资格。(8)1998年10月22日被告金牛房产公司与尹众全签订的摊位、营业房购销协议以及尹众全的付款收据。原告出示这一证据说明1998年7月28日双方签订的协议已经履行，且说明被告金牛房产公司在1998年10月就开始对外招租招商，市场即有收益。被告金牛房产公司对原告出示的(1)—(8)项证据的真实性均不持异议，但认为(1)项证据只能说明双方是联营的关系，联营协议中关于不论盈亏，被告均应每年支付原告300万元租金的约定显属保底条款，这一约定明显违反法律规定，应为无效约定。无效约定对双方均不产生约束力。因此原告请求被告给300万元租金无据。(2)—(3)项证据只能说明原告要求被告给付租金，但不能说明被告应当支付。(4)—(7)项证据只能说明原告在取得房屋产权证、房屋租赁证之后才有权出租房屋，而原告取得房屋产权证，国土证及租赁证均在1999年11月以后，因此，原告主张被告应从1999年1月起开始给付租金是不当的。(8)项不能说明被告已对外招租。1998年10月22日被告与尹众全签订的是房屋购销协议而非租赁协议。
本院认为，1原告出示的各项证据经被告质证，对其真实性均不持异议，这些证据证明的事实均与本案的事实有关联，且取得程序合法，故本院对原告出示的证据予以采信。2关于原告兴盛公司是否知道被告金牛房产公司与承租人签订的租赁协议中有20个月零租金约定的问题。原告兴盛公司认为，房屋交给被告金牛房产公司对外招租后，自己并不知道被告与承租人就租金问题达成的协议。被告金牛房产公司陈述称，五福商品综合交易市场建成后，为盘活该市场原、被告双方协商以被告的名义对外招商招租，被告与(广东物业通机构)成都物业通房地产代理有限公司1999年8月2日、11月8日签订了“成都五福商品综合交易市场”租赁合同、补充协议。在租赁合同中约定，月租金定价分为三段，建筑面积为33，470.37平方米，第一个五年:前期20个月，零租金；后40个月，一至三层为18.00元/平方米，四至五层为7.00元/平方米……。作为联营人的原告兴盛公司对该租赁合同是完全知道的。为此，被告出示如下证据:(1)1999年8月2日、11月8日被告金牛房产公司与(广东物业通机构)成都物业通房地产代理有限公司的租赁合同及补充协议，(2)证人张某宣的证词。张绍宣在证词中说:我于1999年7月29日，约兴盛公司法人代表李某某，金牛公司法人代表曹某某到金牛区X组织部我的办公室，就广东物业通公司整体租赁五福市场事宜进行协商。……双方当时达成一致:兴盛公司同意由金牛公司与广东物业通公司签订租赁合同，原双方联建协议中从1999年1月1日起的包干代租条款不再履行，并同意金牛房产公司与广东物业公司租赁协议内容。原告兴盛公司对被告金牛房产公司出示的(1)项证据的真实性不持异议，但对该协议的内容并不清楚，且被告与广东物业通关于20个月零租金的约定与原告无关。(2)项证据的证人张某宣是被告公司前任法定代表人，因此，对其证言的真实性及效力不予认可。本院认为，被告出示的(1)项证据经原告质证，对其真实性不持异议，该证据能证明被告在1999年8月2日前未能将原、被告双方联建的五福综合交易市场内的营业房租赁出去，且能证明从1999年8月起有20个月无租金收入的事实。对该证据，本院予以采信。对被告出示的(2)项证据，证人张某宣虽系被告公司的前任法定代表人，但其证明的事实有被告出示的(1)项证据印证，故对其证言，本院予以采信。3关于双方在联建中是否已对等投入的问题，因该问题与原告的诉讼主张无关且被告也未反诉，故本院对双方针对该问题出示的证据不予确认。
根据上述采信的证据，本院认定如下事实:
(1)1999年7月28日，原、被告双方就五福商品综合交易市场的共同投资修建、利益分配以及建成后市场的经营、管理等问题签订了协议书一份。该协议中约定:为便于经营管理，原告将其所有的营业房、摊位委托被告全权包干代租，不论盈亏被告从1999年1月起至2004年12月31日止每年向原告支付租金300万元。
(2)原、被告双方联合开发的五福商品综合交易市场的房屋于1999年1月8日经成都市金牛区建筑工程质量监督站验收合格。原、被告双方分别于1999年4月14日、15日取得联建房屋的产权证。原告兴盛公司于2000年5月22日取得其所有的五福商品综合交易市场房屋的租赁证。
(3)被告金牛房产公司于1998年10月22日与尹众全签订五福商品综合交易市场的摊位、营业房购销协议。
(4)1999年8月2日原、被告以被告金牛房产公司的名义与(广东物业通机构)成都物业通房地产代理有限公司签订租赁除已出售房屋外，整个五福商品综合交易市场摊位、营业房的租赁合同。该租赁合同约定，第一个五年中前20个月为零租本院认为，1998年7月28日原告兴盛公司与被告金牛房产公司签订的协议书，根据该协议载明的“对等投入、共同管理、对等分割产权、对等分利”；“甲方应每半年向乙方通报一次经营管理情况”；“乙方有权监督甲方的经营管理情况”等内容以及双方投资、产权分割的实际情况，可以认定双方所签订的协议系联营性质的协议。作为联营双方的原、被告，在五福商品综合交易市场的经营活动中，应遵循风险共担、盈亏共负的原则。原、被告在协议中约定，被告金牛房产公司无论盈亏，每年均要向原告兴盛公司支付租金300万元的约定违反了联营共负盈亏、共担风险的基本原则，属保底条款。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答，该条款应认定为无效条款。被告金牛房产公司为盘活原、被告双方共有的五福商品综合交易市场，使双方共同投资修建的房屋尽早实现其价值，与(广东物业通机构)成都物业通房地产代理有限公司签订的租赁合同并未损害原告兴盛公司的权益。因原告兴盛公司交与被告金牛房产公司经营管理的房屋，有从1999年8月起20个月无租金收入的客观事实，根据公平原则和共担盈亏的原则，原告在这20个月的时间内无权要求被告给付租金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十一条、第六十一条及最高人民法院关于《审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的精神，判决如下:
驳回原告成都市兴盛房屋开发公司的诉讼请求。
案件受理费25，010元，其他诉讼费7，503元，合计32，513元，由原告成都市兴盛房屋开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长杨芬
代理审判员沈建
代理审判员钟晴
二○○一年二月二十六日
书记员刘蓓
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