上诉人（原审原告）：张某某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审原告）：刘某某，女，X年X月X日出生，系张某某之妻。
被上诉人（原审被告）：赵某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人：骆健康，孟津县白鹤法律服务所法律工作者。
上诉人张某某、刘某某与被上诉人赵某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服孟津县人民法院（2008）孟民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人张某某、刘某某及被上诉人赵某某的委托代理人骆健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原、被告双方于2005年5月8日签订商品房买卖协议（预售），协议约定原告购买被告商品房一套，房号为307，面积为117平方米。原告于2007年11月入住了该幢商品房X室。在被告为原告办理的房产证上显示房号为407，房屋面积为111.7平方米。因此，原告认为被告对其存在欺诈行为，将其购房协议上的307房换成了407房，并且房屋实际面积与协议上约定的面积相差5.3平方米，遂诉至法院要求恢复所购房屋为307房，并由被告赔偿面积减少5.3平方米的差价5000元。
原审认为：原告张某某、刘某某在与被告赵某某签订购房协议时，所认购房屋为307房，而在该商品房建成后，原告却于2007年11月入住了该幢商品楼X房，而且房产证上也显示为407房，应视为原告对所购房屋的重新确认。但该房屋面积为111.7平方米与双方所签购房协议上的面积117平方米不符，该房屋面积减少的5.3平方米的差价损失应由被告予以赔偿，被告将小煤屋面积计算在商品房面积以内的说法不能成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条之规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内含3%的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，原告所诉的房屋面积差价损失应为：合同约定面积117平方米的3%为3.51平方米，按购房协议约定的每平方米555元计算，价款应为3.51×555=1948.05元，超过房屋面积部分为5.3-（117×3%）=1.79平方米，该部分价款应该双倍计算，为1.79×555×2=1986.09元，二者之和为3934.95元，因此被告应补偿原告房屋差价3934.95元。故判决如下：1、被告赵某某自本判决生效后三日内付给原告张某某、刘某某3934.95元；2、驳回原告张某某、刘某某其它诉讼请求。案件受理费300元，由原告张某某、刘某某负担100元，由被告赵某某负担200元。
宣判后，张某某、刘某某不服提出上诉称，我们与赵某某签订协议购买的房屋是307房，但赵某某违反约定交付的是407房，并以一楼房屋不是住房为由辩解所谓的407房就是协议上的307房，赵某某的行为属于欺诈。赵某某办理房产证时向房管部门提交的买卖房协议不是双方签订的协议，价款及房屋面积均与买卖房屋协议不同。故请求撤销原判，履行协议，恢复我们的三楼住房，赔偿由此造成的一切损失。
被上诉人赵某某答辩称，张某某、刘某某在签订买卖房屋合同时察看了要买的房屋，就是现在入住的房屋，把底层算上是407房，不算底层是307房，但所指的是其现在住的房屋，且张某某、刘某某在入住时也没有提出异议。所以，不存在欺诈，原告请求履行协议并恢复三楼住房的请求应予以驳回。关于房屋差价问题，当时签订买卖房屋协议时，是以一套房屋共计多少钱约定的，没有单价及房屋面积的约定，是一种交易习惯问题。一审法院判决没有充分考虑农村的交易习惯，强行事后推算是不以事实为根据的体现。x元房价包含了小煤屋的价款。赵某某是个人农民，不是房地产开发企业，不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，一审判决事实不清，应依法撤销，并驳回二原告的起诉。
二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，张某某、刘某某与赵某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定履行。该合同已约定了赵某某应交付的房屋为307房，但其实际交付的是407房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。张某某、刘某某请求继续履行合同的请求，鉴于该307房已出售给他人，继续履行已不能，但应当赔偿相应损失。对此原审处理不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持（2008）孟民二初字第X号判决第（一）、（二）项及诉讼费负担部分；
二、赵某某赔偿张某某、刘某某损失x元。
二审受理费300元由赵某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘某峰
审判员邢玉玲
代审判员赵某欣
二00九年十一月十三日
书记员陈秋红
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