四川省攀枝花市中级人民法院
民事判决书
(2000)攀民终字第X号
上诉人(原审被告)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，工人，住（略）。
委托代理人陶成芳，攀枝花市律师事务所律师。
委托代理人陈文友，攀枝花市律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)龙某某，男，X年X月X日出生，汉族，村民，住（略）。
上诉人张某某因土地使用权租赁合同纠纷一案，不服盐边县人民法院(2000)盐边民初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某之代理人陶成芳、陈文友和被上诉人龙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案经原审人民法院审理认为，原告龙某某与被告张某某签订的土地使用权租赁合同，虽未按照有关规定办理相关登记手续，但龙某合同签订后曾向国土管理部门申请办理手续，因移民搬迁和新县城土地管理尚未规范等因素才未办理，国上部门也对此作了证明，应当视为龙某某办理了登记手续，五龙某某在诉讼中办理了（略）的国有土地使用权证。龙某某依法获取（略）的土地使用权并将该宗土地租赁给张某某建加油站，符合我国土地管理法、城市房地产管理法的有关行政法规的规定，（略）的土地租赁依法应当认定有效。龙某某将划拨土地改变用途，未经国土管理部门批准并办理国有土地使用权出让手续，直接将（略）的土地和15m2住房租赁给张某某建加油站，违反了国家实行土地用途管理制度和土地使用权可以依法转让以及城镇划拨土地使用权出让手续，并交纳出让金等规定，其租赁行为依法应当认定无效。龙某某与张某某签订的土地使用权租赁合同的其他部分依法应当认定有效。被告张某某不积极组织资金及时建设加油站，致使原加油站手续作废而重办困难，且明确表示不再建加油站的行为，是导致合同的有效部分不能继续履行，是引起本案纠纷产生的主要原因，张某某应当承担主要责任。原告龙某某未能具备合法的土地使用权手续，将（略）土地和15m2的住房直接租赁给张某某，造成该部分租赁无效，依法应承担相应责任。原告龙某某诉请赔偿直接损失、赔偿可得利益、给付违约金的请求，依法给予适当支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第十一条第三款、第十三条、第三十七条第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第五条、第七条。第二十条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第一款(五)项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第一款(二)项、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除龙某某与张某某1999年3月31日签订的土地使用权租赁合同；二、被告张某某给付龙某某1999年4月1日至2000年8月31日租赁（略）土地的租金（略）．8元，迟延履行金2550元，合计人民币（略）．8元；三、被告张某某赔偿因合同部分无效给龙某某造成的经济损失9783．6元；四、被告张某某给付龙某某支付的消防设施配套费2500元、王昌军修理房拆除费4352元、办理加油站手续车船误工费1980元、修建防火围墙支出费2200元、电表拆迁等费4000元，合计人民币（略）元；五、被告张某某赔偿龙某某因解除合同一年的可得利益（略）．86元；六、被告张某某给付违约金（略）元，以上一至六项合计（略）．26元，扣除张某某已给付的（略）元，张某某实际还应给付龙某某人民币（略）．26元；七、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。
宣判后，张某某不服，向本院提起上诉，诉称：一、原判认定事实不清。首先，原判认定（略）的土地转租有效是错误的。这（略）土地直到2000年6月14日(在诉讼中)，龙某取得《上地使用权证》，获得租赁权，但仍未办理登记手续。尽管龙某头要求办理登记，但口头要求办理登记，不等于、更不能取代主管部门的批准登记，原判以此认定视为办理了登记手续是错误的，严重违反了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第三十一条和《土地登记规则》第二十五条第一款关于转租必须取得土地使用权及办理登记的强制性规定。其次，庭审表明，被上诉人龙某某转租时并未完成法定最低投资比例，严重违反了《中华人民共和国城镇国有上地出让和转让暂行条例》第二十八条第二款和《四川省城镇国有土地出让和转让实施办法》第二十二条第二款、违反了龙某某与盐边县国土地矿局签订的《国有土地使用权租赁合同》第十八条，转租必须达到法定和约定投资比例的强制性规定。再次，龙某张约定租赁标的物为（略）的土地建加油站，原判认定（略）有效，这（略）怎能满足双方签约时建加油站的各项要求，根本不能实现合同目的，应当认定合同约定的（略）全部无效。二、原判认定合同有效部分不能履行属上诉人张某某的主要责任，这一认定是错误的。一是龙某张签订的《土地使用权租赁合同》是无效合同，自始至终不能产生约束力，不应要求上诉人在这种情况下去积极筹资建加油站。二是国家进一步规范加油站这一特种行业的管理，严格办站手续，这无疑是正确的，其责任也不在于上诉人。本案被上诉人龙某某转租土地时没有土地使用权，也未办理登记审批手续，造成租赁合同无效，其责任在于被上诉人龙某某，上诉人没有责任。三、原判适用法律错误，基于原判事实认定不清，证据不足，其适用法律部分错误，请求二审人民法院查清事实，依法改判。被上诉人龙某某辩称，我属二滩库区移民，搬迁到新县城后，经县政府、国土地矿局、城建局、县移民委、县农迁指挥部集体研究，划拨（略）荒坡作为宅基地，为解决生活问题又划拨3．5亩饲料地和有偿使用（略）国有土地，上述这些土地都是经过县领导和有关部门同意的，我享有土地使用权。我和张某某签订合同后，曾到国土部门申请办证，但张某某一直说忙。致使未办理登记手续，完全属于张某某的责任，租赁合同是有效的，请求市中级法院公正合理地解决，由张某某赔偿我平整地基、搭接高压线、办理加油站手续等各种费用和五年来可得利益的损失。
经审理查明，龙某某系二滩水电站库区移民，搬迁至（略）二滩开发公司南大门前居住。1996年10月21日，盐边县移民安置委员会、县城建局、县国土地矿局批准划拨（略）国有土地(其中宅基地（略）、加工用地90m2)，但该地至今未办理土地使用权证。1997年1月9日，龙某某以解决家人生活问题为由向盐边县新县城指挥部申请解决3．5亩饲料地，盐边县人民政府、县移民安置委员会。县农迁指挥部同意划拨3．5亩土地作为饲料地，随后龙某某投资对上述土地进行平整。1999年3月5日，盐边县国土地矿局以盐边国土地矿[1999]字第X号文批复同意龙某某租赁二滩开发公司南大门右侧国有土地（略）作为建设磨石菩加油站建设用地，使用权租赁期20年，年租金为1558元。同日，龙某某与盐边县国土地矿局签订了《国有土地使用权租赁合同》，明确了双方的权利义务。1999年3月31日，龙某某与张某某签订了土地使用权租赁合同。合同约定：一、龙某某同意张某某承租龙某某地处新县城至桐子林二滩开发公司交叉路口的土地（略）和15m2住房一间建加油站(龙某某必须具备合法的土地使用权手续。场地是平整的，堡坎用时沟是完整的)；二、租赁期从1999年4月1日至2019年3月3日止)，合同期满后，若张某某还需租赁再重新签订合同，在同等条件下，张某某享有优先承租权；三、租金前10年每月给付2488元，后10年每平方米每月7元以内协商。张某某以现金支付，每月2日付清，如有特殊情况最迟不超过当月10日，若超过10日，按每天5元的滞纳金付给龙某某。四、双方的权利义务：龙某某提供动力用电。照明用电、生活用水，张某某所有水电费应按月交纳给龙某某；龙某某协助张某某办理加油站应具备的各种法律手续；建加油站需拆除王昌军的修车房的一切费用由张某某支付等；五、违约责任：龙某某违约给付张某某1万元违约金，并赔偿由此会给张某某造成的经济损失；张某某违约给付龙某某1万元违约金，并赔偿由此给龙某某造成的经济损失；……九、张某某开工后，应先支付龙某某4000元作为搬迁电表房的资金，在今后每月给付的租金中每月扣回500元，扣完为止。本合同双方各执一份，签字并公证生效。当日，该合同经盐边县公证处公证。合同签订后，据龙某某称他曾向盐边县国土地矿局口头申请了办理转租手续。2000年6月6日，龙某某向盐边县国土地矿局申请对（略）国有土地进行登记审批，同日盐边县国土地矿局进行登记审批，于2000年6月14日向龙某某颁发国有土地（略）土地使用权证。2000年6月16日，盐边县国土地矿局出具证明，证实龙某某1999年3月31日口头申请办理转租登记，由于当时该宗土地未办理国有土地使用权登记和受移民搬迁影响，新县城土地管理还未完全纳入规范管理等客观原因，该宗土地至今未办理转租登记。
同时查明，龙某某于1998年1月1日与王昌军签订了5年的土地租赁合同，约定龙某某将（略）上地租给王昌军作修车使用，每月交纳租金780元。1999年3月3日，龙某某与龙某军解除了该租赁合同。1999年2月8日，盐边县公安消防大队以(99)消审第X号文同意龙某某申请建加油站工程消防设计的意见。1999年2月11日，盐边县计经委以边计经基[1999]X号文批准龙某某关于建设加油站建设计划。龙某某办理加油站的各种手续支出了消防设施配套费2500元、修理房拆除费4352元、修防火围墙2200元，合计（略）元(张某某认可)。1999年2月26日、28日张某某分别给付龙某某现金（略）元、7000元，共计（略）元。后因张某某未投入资金及时建加油站，加之国家清理整顿加油站政策出台，致使双方的土地租赁合同无法履行。龙某某于2000年5月19日向盐边县人民法院起诉，要求张某某继续履行合同，给付租金。
本院认为：上诉人张某某与被上诉人龙某某于1999年3月31日签订的土地使用权租赁合同中的（略）土地，属盐边县国土地矿局租赁给被上诉人龙某某有偿使用的国有土地，由于移民搬迁和新县城建设土地管理尚未规范等因素，致使在签订合同时被上诉人龙某某没有领取土地使用证和办理租赁登记，对此盐边县国土地矿局予以证明，且在诉讼过程中办理了土地使用权证，应视为被上诉人龙某某具有合法土地使用权，办理了租赁登记手续，该（略）土地使用权租赁有效。另（略）(包括15m2住房)属国家划拨土地，被上诉人龙某某直接租赁给张某某建设加油站，改变了划拨土地用途，且违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，不得转让、出租和抵押”之规定，其租赁行为无效。因此上诉人张某某与龙某某签订的土地使用权租赁合同部分有效、部分无效。对有效部分，上诉人张某某本应继续履行，由于国家出台整顿加油站政策和上诉人张某某表示不再继续履行，该租赁合同应予以解除，但上诉人张某某应按合同中约定给付被上诉人龙某某（略）土地的租金至2000年8月31日，并赔偿损失，考虑该合同无法履行有国家整顿加油站政策因素，加之可得利益难以确定，按双方在合同中约定的违约金1万元作为损失赔偿。根据有关法律规定，赔偿损失和违约金不得重复计算，原判既计算可得利益损失又判令违约金，属重复计算损失，应予纠正。对无效部分，被上诉人龙某某明知（略）土地属划拨土地，按规定不得出租给他人和改变用途，上诉人张某某在签订合同时审查不严，造成该（略）土地的租赁行为无效，双方均有责任。无效部分的损失为（略）．68元，上诉人张某某承担（略）．84元，被上诉人龙某某自行承担（略）．84元。被上诉人龙某某为筹建加油站支付的消防设施费2500元、拆除修理房的费用4352元和办理加油站手续的车船误工费1980元，应由上诉人张某某赔偿。修建防火围墙支出2200元和电表拆迁费4000元，合计6200元，因防火围墙和电表房现属被上诉人龙某某所有和使用，上诉人张某某适当赔偿3100元，上诉人张某某认为土地使用权租赁合同全部无效和原判适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持，但原判认定本案的部分事实和计算损失有误，应依法予以改判。
为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条第一款(三)项之规定，经本院审判委员会讨沦决定，判决如下：
一、维持盐边县人民法院(2000)盐边民初字第（略）号民事判决第一项“解除龙某某与张某某1999年3月31日签订的土地使用权租赁合同”、第二项“被告张某某给付龙某某1999年4月1日至2000年8月31日租赁（略）土地的租金（略）．8元，迟延履行金2550元，合计人民币（略）．8元”、第六项“被告张某某给付龙某某违约金（略）元”和第七项“驳回原告龙某某的其他诉讼请求”；
二、撤销盐边县人民法院(2000)盐边民初字第（略）号民事判决第三项“被告张某某赔偿因合同无效给龙某某造成的经济损失9783．60元”、第四项“被告张某某给付龙某某支付的消防设施配套费2500元、王昌军修理房拆除费4352元、办理加油站手续车船误工费1980元、修建防火围墙支出费2200元、电表拆迁等费4000元，合计人民币（略）元”、第五项“被告张某某赔偿龙某某因解除合同一年的可得利益（略）．86元”和第六项中的“以上一至六项合计人民币（略）．26元，扣除张某某已给付（略）元，张某某实际还应给付龙某某人民币（略）．26元”；
三、上诉人张某某赔偿被上诉人龙某某因（略）土地使用权租赁无效的损失（略）．84元；
四、上诉人张某某赔偿被上诉人龙某某支付的消防设施配套费2500元、拆除修理房费用4352元、办理加油站手续的车船误工费1980元、修建防火围墙和拆迁电表费3100元，合计（略）元；
以上一、三、四项合计（略）．64元，扣除张某某已给付（略）元，上诉人张某某还应给付龙某某（略）．64元，于本判决生效后10日内付清。
一审案件受理费2887元，其他活动费500元，合计3387元，由上诉人张某某承担；二审案件受理费2888元，由上诉人张某某承担1988元，被上诉人龙某某承担900元(免交)。
本判决为终审判决。
审判长李泽文
审判员王金涛
代理审判员孙文宏
二○○○年十二月十八日
书记员刘立
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