原告（反诉被告）娄底市鑫崇实业有限责任公司（以下简称鑫崇实业）。
法定代表人李某甲，该公司董事长。
委托代理人周某某，娄底市鑫崇实业有限责任公司副总经理。
委托代理人龚俊，湖南泰涟律师事务所律师。
被告（反诉原告）娄底市泰宇精炼有限公司（以下简称泰宇公司）。
法定代表人胡某，该公司董事长。
委托代理人李某乙，该公司股东。
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
原告鑫崇实业诉被告泰宇公司租赁合某纠纷一案，原告于二00九年六月十六日诉至本院。本院受理后，在审理过程中，被告泰宇公司向本院提出反诉，本院经审查后予以受理，并依法由代理审判员童广峰担任审判长，与代理审判员李某甲、人民陪审员付万宏组成合某庭，于二00九年八月十二日上午公开开庭进行了合某审理。原告鑫崇实业的委托代理人周某某、龚俊以及被告泰宇公司的委托代理人李某乙、刘俊生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫崇实业诉称，原、被告于2007年4月18日签订《租赁合某》，由原告租赁被告一台x电炉及精炼生产相关设某、围墙内所有场地进行生产、经营，合某对租赁期限、试某、租金数额、保证金等事项进行了约定。然在试某间原告多次试某不成功，并在2007年5月23日发生了一死九伤的特大事故，造成原告经济损失10，000，000余元，原告所属企业全部面临倒闭，难以为继。经双方协某，同意解除租赁合某，并于2008年2月28日对租赁财产进行了移交清点，办理了交接手续，由被告另行出租并生产经营，但就保证金的退回事宜未达成一致意见。综上，原告认为，《租赁合某》明确约定试某成功合某方可继续履行，现试某未能成功，反而发生了重大事故，经双方协某已解除合某并移交了财产，则被告应依合某约定退还保证金。故诉至法院，请求判令被告退还原告财产保证金500，000元并承担逾期退还的利息51，700元（自2008年1月30日至2009年8月30日），本案诉讼费用由被告承担。
原告鑫崇实业为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
1、2007年4月18日原、被告双方签订的《租赁合某》及租赁资产移交明细表，证明原告租赁被告的财产，承租期自2007年5月1日至2010年5月1日，年租金为450，000元，保证金为500，000元，试某间为两个月，如试某未成功，双方仍按本合某条款验收交接，认可后解除合某；
2、2008年元月12日原告出具给被告的《终止租赁合某函》，证明原告多次试某未成功，直到2007年5月23日发生一死九伤事故，损失达10，000，000余元；
3、2008年元月12日被告泰宇公司出具的回函，证明被告明确表态，因试某不成功并发生重大事故，合某无法继续履行，双方已就交纳到期租金后解除合某达成了共识，此后原告无需再支付租金；
4、2008年2月21日原告向被告出具的承诺函，证明原告决定于2008年2月底前处理所有流动资产及其他相关资产，保证不影响被告正常经营租赁，500，000元保证金要求协某处理；
5、租赁资产移交情况表，证明2008年2月28日双方就租赁资产移交完毕，移交过程中存在问题的资产已列表说明，原告自2008年元月12日开始不再承担租金支付义务；
6、2008年8月19日原告出具给被告的函，证明原、被告解除租赁合某后，被告已另行出租资产，原告要求被告尽快退回500，000元保证金；
7、2008年8月20日被告出具的回函，证明被告没有否认双方自2008年元月12日终止合某的事实；
8、被告出具的保证金收据，证明2007年4月18日被告收取了原告的财产租赁保证金500，000元；
9、原告的工商登记名称变更证明，证明原告现更名为鑫崇实业有限公司。
被告泰宇公司辩称，双方于2007年4月18日签订的《租赁合某》约定，只要原告在合某期满或者解除合某后没有将租赁的财产如数交还给被告，则被告有权扣除原告所交的500，000元的财产保证金，而根据2008年2月28日的租赁资产移交情况表可以看出，原告并未将财产如数交还给被告，故被告可以扣除原告所交的500，000元财产保证金，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。
被告泰宇公司并反诉称，双方在《租赁合某》中约定了租赁期限为三年，反诉被告自主经营、自负盈亏，承担经营过程中的生产、安某、经济、民事等法律责任，反诉被告对租赁财产保管、使用不善所造成的一切损失应当予以修复或按《资产清查表》中的实际价值或重置价值予以赔偿，赔偿金从财产保证金中扣除。现反诉被告在生产过程中发生了重大安某事故，致使反诉原告的房屋、设某等财产遭受了重大损失；且反诉被告一直拖欠反诉原告2007年7月15日至2008年2月28日期间的租金。故提出反诉，请求判令反诉被告鑫崇实业赔偿反诉原告财产损失并支付租金共计515，850元，本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告泰宇公司为证明其反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、2007年4月18日反诉原、被告双方签订的《租赁合某》及租赁资产移交明细表，证明①租赁双方约定年租金为450，000元，合某签字当日由原告向被告支付试某两个月的租金x元，若试某不成功，租金不退；②试某限自合某签订之日至2007年7月15日，若试某不成功，由反诉被告将工厂恢复原状，验收交接退场；③反诉被告应当对租赁财产保管、使用不善所造成的一切损失承担修复或按《资产清查表》标的实际价值或重置价值予以赔偿；④只有在反诉被告试某成功的情况下所交的x元租金才能抵作2007年5月至2007年10月期间的租金；
2、2007年5月30日反诉原告出具给反诉被告的两份函告，证明反诉被告在试某间发生了重大安某事故，试某不成功；
3、2008年元月12日反诉被告出具给反诉原告的终止租赁合某函，证明反诉被告在合某约定的时间内试某未成功，反诉被告发函要求终止合某的时间是2008年1月12日，从2007年7月15日至发函之日反诉被告一直实际占用、使用反诉原告的厂房等资产；
4、2008年2月21日反诉被告出具给反诉原告的承诺函，证明反诉被告在2008年2月底前仍然占有、使用被告的厂房等资产；
5、租赁资产移交情况表，证明合某实际终止的时间为2008年2月28日，当日租赁双方签字确认了反诉被告在租赁期间损坏、丢失被告的厂房、设某等资产情况，说明反诉被告交纳的500，000元财产保证金不符合某还的条件；
6、2008年8月20日反诉原告出具给反诉被告的公函，证明反诉原告一直向反诉被告主张支付所欠租金并赔偿租赁期间损坏、丢失的反诉原告的厂房设某等资产损失。
反诉被告鑫崇实业辩称，反诉原告所称财产损失及租金合某515，850元完全不能成立，因《租赁合某》约定的试某为两个月，亦即合某继续履行的前提是试某成功，如试某不成功，则反诉被告有权选择解除合某；而在试某间发生5.23特大事故，说明试某不成功，合某即时终止；反诉被告已按合某约定支付225，000元租金，即六个月的租金，即使解除合某的时间为2008年元月12日，反诉被告亦只需支付七个月的租金共262，500元。至于对反诉原告的财产造成的损坏，反诉被告同意按照移交清单予以确定。据此，请求法院依照本案的客观事实驳回反诉原告的反诉请求。
在审理过程中，被告泰宇公司申请对原告鑫崇实业在租赁期间对承租财产所造成的损坏和缺失进行损失金额评估，娄底市星罡司法鉴定所受本院委托，对租赁财产损失价值作出了娄星司鉴【2010】资鉴字第X号鉴定意见书，结论为《租赁资产移交情况表》中的八项财产损失为x元。
本院组织原、被告对双方证据进行了质证。
对原告鑫崇实业所提交证据的真实性、合某性、关联性，被告泰宇公司均无异议，但对1、3证的证明目的存在异议。
对被告泰宇公司所提交的证据的真实性、合某性、关联性，原告鑫崇实业亦无异议，但对1、2证的证明目的存在异议。
对娄底市星罡司法鉴定所作出的娄星司鉴【2010】资鉴字第X号鉴定意见书，双方亦无异议。
本院认为，原、被告双方对对方所提交证据的三性以及财产损失鉴定结论均无异议，依法应予以采信。
据此，本院依据采信的证据，结合某审调查，确认如下基本事实：
2007年4月18日，原告鑫崇实业（原名娄X孝崇实业有限公司，乙方）与被告泰宇公司（甲方）签订《租赁合某》，合某约定：一、乙方租赁甲方一台x精炼电炉及精炼生产相关设某（含原料棚、生产车间、办公场地、化某、食堂、地磅、门卫室）及围墙内所有场地，生产设某按《资产清查表》核实交接；二、租赁期限自2007年5月1日至2010年5月1日，试某两个月，从2007年5月1日至2007年7月1日，如试某成功双方继续履行合某至三年期满止，如试某未成功，双方仍按合某条款验收交接，认可后解除合某；三（一）、年租金450，000元，在合某签字日由乙方交付试某间两个月的租金225，000元，若试某未成功，租金不退，限定在2007年7月15日前，将工厂恢复原状，验收交接退场。试某成功，该租金可抵从2007年5月至2007年10月六个月时间的应交租金…（二）财产保证金x元，在合某签字时由乙方以现金或银行转账方式一次性支付给甲方，甲方开具收款收据；七2、承租人对租赁财产保管、使用不善所造成的一切损失，应由乙方修复或按《资产清查表》标的实际价值或重置价值予以赔偿，赔偿金从乙方财产保证金中扣除，且乙方必须及时补足财产保证金，否则，甲方有权终止合某，并向乙方追偿…4、合某期满或解除合某时，乙方如不能及时将租赁财产如数交还给甲方，甲方有权扣除财产保证金；八、本合某因租赁期满或合某解除而终止，终止后双方应及时对租赁财产进行验收和交接，…甲方应将财产保证金或其余额（不计息）退还给乙方，不足部分，甲方有权向乙方追偿。合某签订后，原告向被告支付了财产租赁保证金500，000元，并对租赁资产进行了交接。2007年5月23日，原告在试某间，发生了一死九伤的特大事故。2008年1月12日，原告致函被告，以多次试某未成功和发生5.23事故导致原告出现严重亏损，无力继续维持生产经营为由要求终止租赁合某，同时商讨有关资产移交事宜。同日，被告复函原告，希望原告能够继续履行合某，如原告确有实际困难无法履行合某，要求原告先交纳已到期的租金（2007年11月1日-2008年1月30日）后，再商议有关租赁合某终止事宜。2008年2月21日，原告致函被告，告知其决定在2008年2月底前处置所有流动资产和其他相关财产，保证金500，000元作为遗留问题处理。2008年2月28日，原告退场，原被告双方各自委托代表对租赁财产进行了清点移交，双方认可移交的财产存在以下问题：一、精炼电炉4.5米平台整体上移约10cm；二、鄂式破碎机、锤打式粉碎机、三台局扇差缺电缆线；三、差缺氧气瓶二个，乙炔瓶一个；四、差缺电焊机一台；五、差缺大斗板车一台，小斗板车二台；六、原料棚8空约x完全倒塌损坏；七、原料坪内二个水泥墩未拆；八、烟筒上移损坏、屋面漏水。此后，双方就原告所交纳的财产保证金退还事宜多次协某未果，故原告诉至本院。在审理过程中，本院依被告申请委托娄底市星罡司法鉴定所对租赁财产造成的损失进行了价值鉴定，结论为，存在问题的八项财产的损失合某为x元。
本院认为，原、被告双方所签订的《租赁合某》系双方当事人的真实意思表示，真实、合某、有效。原告在试某内发生重大事故，应视为试某不成功，但原告并未按照合某约定在2007年7月15日前退场，而是至2008年元月12日才向被告书面提出终止租赁合某，并在2008年2月28日经双方清点移交资产后退场，租赁合某经双方同意解除而终止，则原告的租赁期限应为2007年5月1日至2008年2月28日。原告签订合某时所交租金225，000元，约定若试某未成功则租金不退，原告须在2007年7月15日前退场。然原告并未如期退场，而是继续经营，说明试某虽未成功，但双方仍自愿履行合某，则该租金可参照试某成功双方继续履行合某的情况处理，应抵2007年5月1日至2007年10月六个月的租金。被告2008年元月12日的回函要求原告交纳2007年11月1日至2008年1月30日的租金亦可证明双方就此已达成共识。租赁合某终止，双方对租赁财产进行清点移交后，原告理应向被告支付拖欠的租金，并赔偿因损坏租赁财产而给被告造成的损失，但被告亦应按照约定退还原告财产保证金。原告要求支付逾期利息的诉讼请求，因双方均存在未及时履行金钱支付义务的行为，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合某法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、由原告娄底市鑫崇实业有限责任公司支付被告娄底市泰宇精炼有限公司2007年11月1日至2008年2月28日的租金150，000元；
二、由原告娄底市鑫崇实业有限责任公司赔偿被告娄底市泰宇精炼有限公司租赁财产损失88，470元；
三、被告娄底市泰宇精炼有限公司退还原告娄底市鑫崇实业有限责任公司财产保证金500，000元；
一至三项相抵，被告娄底市泰宇精炼有限公司应退还原告娄底市鑫崇实业有限责任公司261，530元，该款限在本判决生效后七日内支付；
四、驳回原告娄底市鑫崇实业有限责任公司的其他诉讼请求以及被告娄底市泰宇精炼有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述行为义务及给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费9，300元，反诉费4，650元，由原告娄底市鑫崇实业有限责任公司负担1，650元，被告娄底市泰宇精炼有限公司负担12，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
代理审判员童广峰
代理审判员李某甲
人民陪审员付万宏
二O一一年四月二十五日
代理书记员颜烨辉附相关法律条文：
《中华人民共和国合某法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合某期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合某。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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