上诉人（原审被告）湖南铠银房地产开发有限公司。住所地：株洲市X区X街X栋X楼。
法定代表人：伍某，董事长。
委托代理人李某林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。
委托代理人文娟，湖南天桥律师事务所实习律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。
被上诉人（原审原告）李某，××，××××年××月××日出生，××省××人，××民警，住（略）。身份证号码××××××××××××。
上诉人湖南铠银房地产开发有限公司（以下简称铠银公司）因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服株洲市X区人民法院（2010）芦法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2010年12月28日公开开庭审理了本案，上诉人铠银公司的委托代理人李某林、文娟，被上诉人李某出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：2007年12月29日，原告李某与被告湖南铠银房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于株洲市X路X号康逸名城（又名小X）X栋X号商品房一套。该购房合同中约定：原告所购买的房屋的建筑面积为61.89平方米，单价为每平方米2212.84元，总金额为x元；买受人在签订商品房买卖合同时一次性支付x元，余款x元按相关规定办理贷款；出卖人应当在2008年12月15日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内即2009年12月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，双方协商解决。原告共向被告支付了购房款x元。原告依合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定的于2008年12月15日前交房，实际交房时间为2009年6月15日。被告未在商品房交付使用后180日内即2009年12月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且至今仍未办理房产证。
另查明，株洲市房地产测绘队于2009年9月份对被告开发的康逸名城X栋进行房屋实地测量，当时被告存在下列未处理的问题：1、一层商业部分铺面分隔与预测量图纸有大的调整，且与原房屋楼盘表备案信息不符，需撤销原有信息才能进行测量；2、物业管理用房由原2-X楼转移到X楼且没有实际墙界，在开发商搭建了实际墙界后经重新实地测量确认了物业管理用房。被告直至2010年1月才将上述问题处理完成，株洲市房地产测绘队于2010年2月2日出具房屋测量报告。经现场测量，原告购买的房屋的面积为60.21平方米，小于购房合同中约定的建筑面积61.89平方米，面积误差为1.68平方米。因有面积误差，被告多收了原告购房款3718元（1.68M2×2212.84元／M2=3718元）。被告于2010年9月13日将原告已交的住宅专项维修资金（公共维修基金）4109元中的3997元交至株洲市物业管理处维修资金专户，未交的余款为112元（4102元-3997元=112元）。原被告双方未在商品房买卖合同中约定的在交房后180日内就办理房地产权属证书及其他相关事宜协商一致，故酿成纠纷。
一审认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、是否由于被告的原因致使原告在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书二、原告的各项诉讼请求应当如何处理
一、由于被告的原因致使原告至今未能取得房屋权属证书。原告李某与被告湖南铠银房地产开发有限公司于2007年12月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告按照合同的约定履行了付款义务，被告也应按照合同的约定履行交房及办理房屋产权证及国有土地使用权证等义务。被告违反该合同约定迟延交房且未在交房后180天之内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，且由于被告未妥善处理相关问题，致使株洲市房地产测绘队的延迟出具测量报告。故至今未办理房产证的原因应归结于被告。
二、原告的各项诉讼请求应当如何处理。
1、被告应当将原告的房屋产权证办妥。《中华人民共和国民法通则》第111条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行。故本案中，被告未在合同约定的时间内办妥房产证及国土证，原告有权要求被告继续履行办妥两证的义务。
2、被告在判决之前已将原告已交的住宅专项维修资金（公共维修基金）4109元中的3997元交至株洲市物业管理处维修资金专户，故原告该项诉讼请求因被告已实际履行，本院不再予以支持。
3、被告应承担逾期办理房产证的违约金。本案中，被告实际交房时间为2009年6月15日，原被告双方未在商品房买卖合同中约定的在交房后180日内就办理房地产权属证书及其他相关事宜协商一致，故应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”处理。被告应承担的逾期办证的违约金应从交房后180日届满（2010年12月11日）之次日即2009年12月12日起计算至2010年7月6日（起诉之日）止，共207天。金融机构计收逾期贷款利息的标准，可以按现行的中国人民银行贷款基准利率一年至三年期的年利率5.4%加收50％，为8.1%（5.4%×=8.1%）,按购房款总金额x元计算出违约金为每天30.81元(8.1%÷360天×x元=30.81元/天),从逾期之日至起诉之日共207天的违约金总金额为6377.67元(30.81元/天×207天=6377.67元)。从2010年7月7日起至办妥房产证之日止的违约金按照同一标准继续计算。
4、被告应向原告退还购房款3718元、住宅专项维修资金（公共维修基金）112元，共3830元并支付利息80.14元，以上合计为3910.14元。因有面积误差，被告多收了原告购房款3718元应当退还，被告未交至株洲市物业管理处维修资金专户的112元也应当退还。因房屋产权证和国土证尚未办理故不能确定办证费用的具体数额，被告是否应当向原告退还部分代办房产证费用尚不能确定，对原告要求被告退还多收的办证费用130元的诉讼请求本院不予支持。被告应向原告退还购房款及住宅专项维修资金（公共维修基金）共3830元的利息不能以原告主张的从交款之日即2008年12月28日起计算至2010年7月6日（起诉之日），而应从株洲市房地产测绘队2010年2月2日测量之日起计算至2010年7月6日（起诉之日）止，共155天。因为是否存在面积误差，被告是否向原告多收了购房款及住宅专项维修资金（公共维修基金），均要等株洲市房地产测绘队测量之后才能予以确定。株洲市房地产测绘队于2010年2月2日测量之后，才能证明面积误差的存在，才能计算出被告向原告多收了的购房款及住宅专项维修资金（公共维修基金）共3830元。故利息应按现行的中国人民银行贷款基准利率一年至三年期的年利率4.86%从2010年2月2日开始计算至2010年7月6日止,按所交纳的总金额3830元,计算出逾期155天的利息为80.14元(4.86%÷360天×3830元×155天=80.14元)。应退还的购房款、住宅专项维修资金（公共维修基金）的本金及利息合计为3910.14元。
原告提出要求被告立即办理房屋产权证及国有土地使用权证，及要求被告退还多收的购房款、公共维修基金共3830元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。其提出要求被告支付逾期办证的违约金6872元（从2009年12月12日计算至2010年7月6日起诉之日），以及从起诉之日至办妥房屋产权证之日止的违约金按每天33.2元的标准计算及应退还的购房款及公共维修基金的利息500元（从付款之日2007年12月28日起计算至起诉之日2010年7月6日止）的诉讼请求过高，本院予以部分支持。其提出要求被告退还代办房产证费用130元，本院不予支持。据此一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第（八）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告湖南铠银房地产开发有限公司于本判决生效后30日内办妥原告李某所购买的位于株洲市X路X号康逸名城X栋X号商品房的房屋产权证及国有土地使用权证；
二、被告湖南铠银房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向原告支付从2009年12月12日起至2010年7月6日（起诉之日）止的逾期办证违约金6377.67元，2010年7月7日起至办妥房屋产权证及国有土地使用权证之日止的逾期办证违约金按每天30.81元的标准计算；
三、被告湖南铠银房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向原告退还多收取的购房款3718元、住宅专项维修资金（公共维修基金）112元，利息80.14元，以上合计为3910.14元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
一审宣判后，铠银公司不服提出上诉理由为：一、造成不能办证的原因不完全在上诉人。1、2008年冰灾造成不能按期竣工，致使房屋不能按期办证；2、房产局测量队没有按时测量，直到2010年2月才出具测量报告；因此计算违约金应从2010年4月1日起。二、由于至今为办好房产证，而按合同约定以产权登记面积为准，故现在不能确定要退房款的数额。上诉人请求撤销一审判决第二、三项。
被上诉人李某未提交书面答辩意见。
二审庭审时被上诉人李某向本院提交了株洲市房产局测绘队测量说明、株洲市物业管理处维修基金科证明、房屋分层分户图等三份证据材料，拟证明测绘队没有延期测绘，是上诉人的原因导致延迟出具测量报告。上诉人铠银公司质证对株洲市房产局测绘队测量说明有异议，认为该测量说明一审时未提供，二审时不予质证；对另两份证据无异议。本院认为株洲市房产局测绘队测量虽属二审提供，但真实有效，可以认定；其它两份证据当事人无异议，予以认可。
双方当事人对一审查明的事实和认定的证据均无异议，二审予以确认。
本院认为：李某与铠银公司于2007年12月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行义务。本案中，李某已按约定履行了付款义务，但因铠银公司的原因造成至今未能办理产权登记等相关手续，依法应由铠银公司承担违约责任。铠银公司提出的抗辩理由均不成立，不能免除其支付违约金义务。对此一审判决已阐述清楚，不再赘述。房屋虽未办好产权证，但株洲市房屋测量队测量出来的房屋面积是产权登记面积的基本依据，故一审以此确定应退多收房款的数额并无不当。一审认定事实清楚，对铠银公司应承担的违约金等金额计算准确无误，判决结果恰当。上诉人上诉理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费264元，由上诉人湖南铠银房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长杜波
审判员陈卫中
代理审判员颜松喜
二○一一年二月十九日
书记员邹春华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
