上诉人（原审原告）吴某某。
委托代理人芦某某。
被上诉人（原审被告）马某甲。
被上诉人（原审被告）马某乙，。
委托代理人李某某。
上诉人吴某某与被上诉人马某甲、马某乙房屋买卖合同纠纷一案，吴某某于2009年9月30日向浚县人民法院起诉，请求依法判令二被告2009年5月11日签订的卖房协议无效。浚县人民法院于2009年11月16日作出（2009）浚民初字第X号民事判决后，吴某某不服提出上诉。本院于2010年1月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某某及其委托代理人芦某某、被上诉人马某甲、被上诉人马某乙及其委托代理人李某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
浚县人民法院一审查明：马某甲与马某乙于2009年5月11日签订了一份卖房协议，马某甲将位于后公堂村的房屋一座以x元的价格卖与马某乙。马某乙当场交给马某甲x元，并约定剩余6000元房款待马某甲将其四叔在院落东面外围种的菜清理完后予以给付。签协议时，马某乙问马某甲是否与其妻商量好了，马某甲说已经商量好了。马某海作为中间人对上述事实予以见证。后马某乙又给付了马某甲3000元。现尚欠3000元未支付给马某甲。吴某某以马某甲未经其同意私自将夫妻共同房屋卖给被告马某乙为由，要求宣告卖房合同无效。
浚县人民法院一审认为：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。但符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，马某甲与马某乙签订卖房协议时，因为马某甲与原告吴某某是夫妻关系，马某甲也明确表示卖房一事已经与原告吴某某商量过了，故被告马某乙有理由相信马某甲卖房是经过原告吴某某同意的，且马某乙已经支付了合理的价款，双方也已经完成了房屋的交付，马某乙的行为符合我国有关善意取得制度的相关规定，该合同不存在无效的情形，应为有效合同，故对原告吴某某的诉讼请求本院不予支持。浚县人民法院一审判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费300元，由原告吴某某负担。
吴某某上诉称：一、马某甲与马某乙卖房的事我并不知道，我是在2009年阴历7月22日才从亲戚口中得知房屋被卖的事实。马某甲未与上诉人商量私自把夫妻共同财产卖给马某乙的行为，严重侵害了上诉人和两个孩子的利益。二、原审法院依据《物权法》第106条规定，驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为适用法律条款不当。首先，马某乙租赁上诉人的房屋做生意，已有几年，加上又是同村村民，他对上诉人一家的情况非常了解，完全知道马某甲一人无权处分他们的夫妻共同财产。因此，马某乙在本案中受让该房屋，不是善意取得。其次，本案房屋买卖价格并不合理。上诉人与马某甲1995年新建房屋时，投入的资金就超过了x元，马某甲以x元的价格把一处宅院及新旧8间房屋卖掉，价格明显不合理。但是，买卖房屋并未实际交付。买卖的房屋系不动产，双方至今没有办理变更登记手续。马某乙近几年一直租赁该宅院做生意，且房款到今尚未付清，“卖房协议”并未履行完毕。因此本案买卖的房屋不符合已经交付的条件。
被上诉人马某甲辩称：我当时卖房为了偿还欠款，我家只有那一片宅基地。
被上诉人马某乙辩称：一、我与马某甲虽然是2009年5月11日签订的房屋买卖协议，但在签订该协议前，双方多次商谈了三个多月有余，并非当日商谈当日签订的合同，对此事实一审庭审也予以查明，且在签订协议前及签订的当日，马某甲均多次对我表示已与其妻吴某某商量好了的事情才卖的房屋，对此事实，有证人马某海、冯有菊的当庭作证，马某甲在一审庭审中对以上事实也是认可的。同时我在一审中提供了证人马某林、马某文、冯有菊为我出庭作证，均证明吴某某曾伙同其夫马某甲到我家取3000元的事实。以上事实均可直接或间接证明吴某某对马某甲卖房一事是知情的，也是经过其夫妻共同商量好的。二、退一步讲，即便马某甲卖房一事吴某某当时不知情，但根据《物权法》第106条规定，我取得该房屋所有权完全符合法律规定善意取得制度的三个条件：1、我在受让该房屋时完全不知出让人马某甲是无权处分人，因马某甲多次向答辩人表示是和其妻吴某某商量好才同意卖房的。2、根据双方所售房屋的现状在农村x元的价格是公平合理的。3、受让的房屋坐落在农村，由于我国农村房屋登记制度的不完善，双方所售房屋起码目前还无法完成过户登记手续。但所售房屋双方已实际交付，且交付后我投入大量资金对房屋进行了修缮后早已入住。合同已实际履行。即使吴某某不知情也应向其夫请求赔偿损失，与我无关。
本案经公开开庭审理，充分听取各方的诉辩意见并审查一审各方的证据材料，确认的案件事实与一审一致。
本院认为：
马某甲与马某乙所签的房屋买卖协议已成立并生效。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：“夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因为夫妻双方互有代理权。”在签订该房屋买卖协议前，马某甲与马某乙双方经多次商谈了三个月有余，在签订协议前及签订协议的当日，马某甲均多次对马某乙表示已与其妻吴某某商量好了卖房屋的事情，对此事实，有证人马某海、冯有菊的当庭作证，马某甲在一审庭审中对以上事实予以认可，故此，马某乙有理由相信马某甲是与其妻商量好了才签订的卖房协议，马某甲与其签订协议是其夫妻双方的共同意思表示。吴某某以其不知道为由，要求确认协议无效的上诉理由没有事实根据和法律依据，不能成立。
买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的生效要件，没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。所以，马某甲与马某乙所签的房屋买卖协议已成立并生效。吴某某以未办理变更登记手续要求确认买卖协议无效的上诉理由不能成立。
马某甲作为完全民事行为能力人，其与马某乙就房屋价格在特定的时间和地点进行过多次协商，协商价格不违反法律规定，应为双方当事人的真实意思表示，且马某乙已支付大部分价款，吴某某未提供房屋买卖价格显失公平的证据，故其认为房屋价格不合理的上诉理由本院不予支持。
综上，本院认为：一审认定事实清楚，判决结果适当，吴某某的上诉理由均不能成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人吴某某负担。
本判决是终审判决。
审判长范秀贤
审判员郑月娟
代审判员王宏春
二О一О年三月三十一日
书记员黄某
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