上诉人（原审被告）：刘××，男，X年X月X日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：洛阳××化工厂。
上诉人刘××与被上诉人洛阳××化工厂租赁合同纠纷一案，洛阳××化工厂于x月2日向老城区人民法院提起诉讼，请求：判令解除与刘××的房屋租赁合同交付房屋5间，刘××支付从2009年1月1日起至实际交付房屋之日止的房租和水、电费（3间房租每月300元、水费每月10元、电费2009年1月至2009年8月共计1449元）。原审法院于2009年10月21日作出（2009）老民初字第X号民事判决。刘××不服，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年2月，洛阳××化工厂和刘××达成口头租赁协议约定：洛阳××化工厂将其所有的厂房3间租给刘××居住使用，每间房租300元，水费每月10元，电费按实际使用量交纳。2007年洛阳××化工厂让刘××免租金使用房屋两间。2009年6月16日洛阳××化工厂通知刘××于2009年6月26日腾出租赁房屋、交纳拖欠的房租、水电费。2009年6月29日刘××支付2009年1-2月份房租600元；2009年8月7日刘××支付2009年3月份房租300元；2009年9月26日刘××支付2009年4月份房租300元和2009年1-4月份水电费168元。现尚拖欠2009年5月至10月的房租1800元和水、电费1570元，共计3370元。另查明，刘××为开办老年活动室购买麻将机并在租赁房屋内安装空调一部。
原审法院认为：原告洛阳××化工厂和被告刘××之间的不定期租赁关系成立，双方应自觉履行口头约定的合同义务。被告刘××拖欠原告洛阳××化工厂2009年5月至今的房租和水、电费拒不交纳，属违约行为，原告洛阳××化工厂要求解除合同，被告刘××表示同意解除，为此原告洛阳××化工厂要求解除合同、返还租赁房屋3间和无偿使用的房屋2间、支付2009年5月至实际返还租赁房屋之日止的房租和水、电费的诉讼请求合法有效，应予以支持。多出部分本院不予支持。关于被告刘××提出其开老年活动室对房屋一间打了水泥地坪，修缮连屋顶，粉刷了墙壁支付1500元，因未提交证据予以证明，洛阳××化工厂不予认可，故其要求洛阳××化工厂赔偿的抗辩的主张，本院不予支持。关于刘××购买的麻将机和安装的空调，可自行拆走。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条二百一十五条、二百二十七条的规定，判决：一、解除原告洛阳××化工厂与被告刘××之间房屋租赁合同；二、被告刘××返还原告洛阳××化工厂房屋5间；三、被告刘××支付原告洛阳××化工厂2009年5月至2009年10月的房租1800元和水、电费1570元，共计3370元；四、第一、二条于判决生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告洛阳××化工厂其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元由刘××负担。
刘××上诉称：1、被上诉人未提前三个月通知上诉人解除租赁关系，未给上诉人留有搬迁时间，解除租赁合同关系的条件不成熟。上诉人从2001年2月份起开始在被上诉人的房屋内居住达8年之久，这期间上诉人从未拖欠过被上诉人的房租，仅欠1-4月的房租1200元，是因为被上诉人未履行不将房屋出租给他人收废品的承诺所致。被上诉人解除租赁合同并未在3个月前通知上诉人也未给上诉人留有足够的搬家时间，因此解除租赁合同的条件不成就，原审法院不应解除租赁合同。2、原审判决未判被上诉人赔偿上诉人损失显失公平。上诉人租赁一间房屋开设娱乐室是征得被上诉人同意的，上诉人装修房屋打水泥地坪、修缮屋顶、粉刷墙壁等开支x多元，刚开始两个月，被上诉人提出解除租赁关系，赶上诉人走，而上诉人为此损失x元，在原审判决中并未判决被上诉人赔偿损失，显然是有失公平。综上，上诉人认为被上诉人未按照合同法第232条之规定提前通知上诉人也没有给上诉人留有合理的搬迁时间，因此解除合同的条件不成就，原审判决解除合同错误，请求二审法院：撤销原审判决，继续履行租赁合同，被上诉人赔偿上诉人损失x元。
被上诉人辩称：1、我厂多次通知刘××腾房，已于合理期限前通知了刘××。我厂与刘××之间的房屋租赁应视为不定期租赁，当事人双方可随时解除合同，但出租人应在合理期限内通知承租人。我厂从2008年地就开始通知刘××腾房，但是刘××一拖再拖，不肯搬走，因此，我厂又于2009年6月16日由律师书面通知刘××解除租赁合同腾空房屋，交付所欠租金、水电费，我厂已给刘××合理期限来搬家。2、我厂未同意刘××改变房屋用途，不应赔偿刘××装修房屋的费用。我厂与刘××约定房屋用途为收废品，但是2009年6月，刘××已拖欠房租6个月，却擅自改变房屋用途，开设麻将馆，因此，我厂不应赔偿刘××装修费用，相反刘××腾房时应将房屋恢复原状。综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。
二审庭审中，刘××提交洛阳××化工厂出具的其交纳2009年5-6月份房屋租金600元收据一份。
洛阳××化工厂对上述证据无异议。
二审审理查明：刘××租赁洛阳××化工厂3间房屋租金交至2009年6月，截止2009年10月份尚欠租金1200元、水电费1570元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：洛阳××化工厂与刘××口头约定由洛阳××化工厂将其三间房屋租赁给刘××，双方仅对租金数额及缴纳租金、水电费期限作出约定，未对租赁期限作出约定，双方形成不定期租赁合同法律关系。刘××作为承租人应按双方约定的期限足额交纳租金，其逾期交纳相应租金，属违约行为。根据《合同法》第二百三十二条规定，作为不定期租赁合同的出租人，有权随时解除租赁合同。原审庭审中，刘××对洛阳××化工厂提前通知其交纳拖欠的租金水电费及解除合同这一事实无异议，故此原审判决解除双方租赁合同并支付相应租金并无不当，二审中刘××提交新证据证明其房屋租金已交至2009年6月，据此本院对刘××拖欠租金的数额予以变更，刘××要求继续履行租赁合同的主张本院不予支持。关于刘××要求洛阳××化工厂赔偿损失x元的问题，其一、二审中未提交相应证据证明其征得洛阳××化工厂同意修缮和装修房屋及支出相关费用的证据，故此刘××要求洛阳××化工厂赔偿其损失x元的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市老城区人民法院（2009）老民初字第X号民事判决第一、二、四项。
二、变更洛阳市老城区人民法院（2009）老民初字第X号民事判决第三项为：刘××支付洛阳××化工厂2009年7月至10月租金1200元及2009年5月至2009年10月的水电费1570元。
如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费350元，由刘××负担，二审案件受理费350元，由上诉人刘××负担300元，洛阳××化工厂负担50元。
本判决为终审判决。
审判长：翟涛
审判员：祖萌
审判员：王春峰
二0一0年三月二十二日
书记员：王璐
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