上诉人（原审原告）李某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审原告）李某丙，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）曹某，男，X年X月X日出生。
原审第三人刘某，男，X年X月X日出生。
上诉人李某甲、李某丙因与被上诉人曹某、原审第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2010）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人李某甲的委托代理人李某乙、上诉人李某丙、被上诉人曹某、原审第三人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：李某甲在原永兴县X镇X街X号（现为县X街X号）有私房一栋。2007年7月26日李某甲、李某丙（甲方）与曹某（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：1、甲方出租给乙方的房屋位于永兴县X镇县X街X号，出租房屋面积共X层，X楼临江两个房屋留自己使用，不能外租，不能居家；2、租赁期限：2007年8月1日至2013年8月1日；租赁期满，甲方有权收某出租房屋，乙方如期交还；乙方如继续租，需在租赁期满之前告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；合同期内，甲方不得增涨房租，转租后除外；3、租金及支付方式：月租金4316元，年租金总额为x元，房屋保证金x元。租金支付第一年分两期支付，签订合同先付x元，剩余资金半年后付清；第二年开始每年一次性付清，并交清房屋保证金。房屋的转让与转租：租赁期间，必须在保证本合同继续有效的情况下，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；4、合同的变更、解除与终止：双方可以协某变更或终止合同。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收某出租房屋：1、未经甲方同意，转租、转借承租房屋；2、未经甲方同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、拖欠房租累计3个月以上；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动（非承租方自身原因引起的除外）；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10％的违约金；2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失；3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；4、甲方违反本合同约定，提前收某房屋的，应按照合同总租金的10％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；6、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房子，使乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方损失。乙方违约责任：1、租赁期间，乙方如拖欠房租，甲方有权终止合同，收某该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金；2、在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负责的费用的，每逾期一天，则应按上述总额的10％支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的10％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，李某甲、李某丙按合同将租赁房屋交给了曹某。曹某按合同将租金交清至2010年7月31日止。2010年5月7日，曹某（甲方）与第三人（乙方）刘某签订《承包责任书》，内容为：甲、乙双方经协某一致，甲方将位于县X街X号的“特别特”承包给乙方经营，具体达成如下协某：“1、承包期限一年，2010年5月7日至2011年5月6日；2、承包价格为每月伍仟元整，先交承包费、房租费再经营；3、甲方承包给乙方后不得干涉乙方经营管理；4、甲方负责协某好房主的关系，在承包未到之前，房租金不得涨价；5、本责任书一式两份，甲乙两方各执一份。”该合同书中无李某丙、李某甲的签名。2010年7月30日李某丙从第三人刘某处收某租金3000元。2010年7月30日李某甲从第三人刘某处收某租金x元。以上x元租金作为2010年8月1日之后的房租。之后，李某甲找曹某下达通知，内容为：“曹某先生，请你于20l0年9月4日前交清你所承租的县X街X号房屋，2010年8月1日至2011年7月30日的房屋租金。如到期未交清，将按合同终止房屋租赁合同，由此产生的责任和后果承租人负担。”2010年9月15日，李某甲又找曹某下达《解除通知书》，内容为：“由于你不按《房屋租赁合同》约定的时间支付房屋租金，且已累计一年多，并私自转租给他人。根据合同第九条第（三）项的第1.未经出租人同意，转租，转借承租房屋；第4.拖欠房租累计3个月以上；这两点约定，现书面通知你，自即日起解除《房屋租赁合同》。根据我国合同法规定，我作为出租人有权通知您解除租赁关系，现依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间的房屋租赁关系终止，请您在收某本书面通知后7日内（最迟在2010年10月1日前）结算清楚尚欠的租金、违约金和水电费用及办理有关手续，并搬出租赁的房屋。二、若您在上述期限内不搬出租赁房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的违约责任和造成的损失。”之后，双方因交付租金等事项发生纠纷，李某甲、李某丙于2010年10月26日向原审法院起诉，请求判令：一、曹某和刘某退给李某甲、李某丙租赁房屋；二、曹某支付违约金x元；三、租赁期间的工商税费以及经营期间的水电费由曹某和刘某承担；四、本案诉讼费用由曹某承担。在庭审中，李某甲、李某丙提出终止与曹某之间签订的《房屋租赁合同》。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收某，承租人支付租金的合同。当事人协某一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成时，解除权人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，李某甲、曹某于2007年7月26日签订了《房屋租赁合同》，合同中第九条约定，未经甲方（李某甲、李某丙）同意，乙方（曹某）转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收某出租房屋。曹某在未征得李某甲、李某丙同意的情况下于2010年5月将上述租赁房屋转租给刘某，违反了合同的约定。曹某的租赁费已交至2010年7月31日止。李某甲、李某丙从刘某处收某的x元租赁费按李某甲、李某丙与曹某之间的租赁合同应为2010年8月1日至2010年10月31日止的租赁费。从曹某提交的证据分析，李某甲于2010年7月30日向刘某出具的收某中写明“今收某刘某师房租壹万元整”，应视为李某甲、李某丙从形式上已默认房屋转租的现实。因此，对于李某甲、李某丙要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。李某甲、李某丙起诉时，曹某尚未拖欠租赁费，不符合合同中约定“拖欠房租累计3个月以上”的条款，故对李某甲、李某丙要求曹某支付违约金的诉讼请求不予支持。李某甲、李某丙提出租赁期间的工商税费以及经营期间的水电费由曹某和第三人刘某承担，符合双方之间签订的租赁合同的约定，其诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回李某甲、李某丙要求解除李某甲、李某丙与曹某于2007年7月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、租赁期间应由曹某、刘某负担的工商税费及水电费由曹某、刘某负担；三、驳回李某甲、李某丙的其他诉讼请求。案件受理费575元，减半收某287．5元，由李某甲、李某丙负担。
上诉人李某甲、李某丙不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以上诉人从原审第三人刘某处收某租金x元为依据，认定上诉人形式上已默认房屋转租，据此驳回了上诉人的诉讼请求错误。被上诉人曹某于2010年5月7日未经上诉人同意将房屋转租给原审第三人刘某，上诉人2010年6月4日收某上年度房屋租金时，被上诉人及原审第三人告诉李某丙两人系合伙经营，上诉人在2010年8月1日之前并不知道被上诉人曹某已将房屋转租，故2010年7月份上诉人从原审第三人刘某处两次收某租金，不能表示默许被上诉人将房屋转租。二、一审法院认定上诉人在一审起诉时，被上诉人未拖欠租赁费，不符合合同中约定的“拖欠房租累计3个月以上”的条款，并据此驳回了上诉人要求支付违约金x元的诉讼请求，认定事实错误，判决结果错误。合同约定承租的第二年起，乙方也即被上诉人曹某应在每年开始时一次性付清租金，但被上诉人在租赁期间，没有按照合同约定支付房租费，已累计超过三个月，已严重违约。综上，一审认定事实和判决错误，请求：一、撤销湖南省永兴县人民法院（2010）永民初字第X号民事判决书第一项、第三项，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，由被上诉人支付上诉人违约金x元；二、判决被上诉人支付租赁期间尚未支付的房屋租金；三、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人曹某答辩称：一、上诉人已从原审第三人刘某处收某租金，已经默许被上诉人将房屋转租给原审第三人的事实；二、被上诉人没有一次性交付租金是因为生意不好，也就租金的交纳方式多次与上诉人协某，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并没有约定被上诉人没有一次性交付租金，就要终止合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘某陈述称：一、一审法院认为被上诉人曹某将房屋转租给刘某，认定事实错误，刘某只是承包经营曹某的店面，并没有转租房屋；二、刘某已提前预交了几个月的房租给上诉人李某甲、李某丙，并没有拖欠租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人李某丙向本院提交下列证据：1、房屋租金收某收某一份共四张；2、收某16张；证据1、2拟证明被上诉人曹某未按合同约定一次性交付房屋租金，逾期交付租金的时间累计达三个月以上。3、上诉人李某丙与被上诉人曹某谈话录音手机储存SD卡一张，拟证明2010年8月1日之前上诉人不知道被上诉人已将房屋转租给第三人。被上诉人曹某对证据1、2的真实性无异议，但认为双方实际上未按合同约定的每年开始一次性付清当年的房屋租金；对证据3谈话录音无异议。第三人刘某对证据1-3认为上诉人与被诉人之间以什么形式收某租金及上诉人与被上诉人的谈话，刘某未参与，所以不予质证。本院认为，上诉人李某丙提交的证据1、2、3均指向李某丙与曹某两人之间的行为，曹某对证据1、2、3的真实性均无异议；刘某对证据1、2、3不予质证，不影响本院对证据的认定，故对上诉人李某丙提供的1、2、X号证据本院予以采信。
本院二审查明：上诉人李某甲、李某丙与被上诉人曹某向原审法院提交了双方于2007年7月26日签订的《房屋租赁合同》。该租赁合同第四条租赁期间约定：“该房租赁期共72个月。自2007年8月1日起到2013年8月1日止”。第五条第2款约定：“租金的支付方式：第一年分两期支付，签订合同先付叁万，剩余资金半年后付清；第二年开始，每年开始一次性付清，并交清房屋保证金。”租赁合同第十二条规定“租赁期间，乙方如拖欠房租，甲方有权终止合同，收某该房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金：（1）未经甲方同意，将房屋转租、转租给他人使用；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）利用房屋进行违法活动；（4）拖欠房租累计3个月以上的。”李某丙二审时提交的收某及收某显示以下事实：曹某于2008年7月23日向李某丙给付租金x元、2008年9月3日给付5000元、2008年10月20日给付5000元、2009年元月14日给付5000元、2009年5月26日给付6000元、2009年6月6日给付2000元、2009年7月27日x元、2009年10月25日给付5000元、2009年11月23日给付5000元、2010年2月4日给付5000元、2010年3月22日交付2000元；李某丙在2008年4月25日向曹某出具收某写明收某2007年8月1日至2008年7月31日的房屋租金款x元（2008年4月25日前票据已结清）、2009年4月19日向曹某出具收某写明收某2008年8月1日至2009年7月31日的房屋租金款x元、2010年6月4日向曹某出具收某写明收某2009年8月1日至2010年7月31日的房屋租金款x元。庭审中曹某和刘某陈述：2010年6月4日李某丙去收某租金时，曹某向李某丙表示房屋的租金可以找曹某收某也可以找刘某收某。曹某将“特别特理发店”的设备、营业执照和装修承包给刘某，承包费5000元/月，房租另交。刘某还陈述：刘某与曹某约定承包费和房租交给曹某，再由曹某转交给上诉人。
本院查明的其他事实与一审法院审理查明一致。
本院认为：本案争议的焦点有三个：一、被上诉人曹某是否违反《房屋租赁合同》第五条有关租金支付方式的约定；二、被上诉人曹某是否存在转租行为；三，曹某的转租行为是否得到李某甲、李某丙的默认。
（一）被上诉人曹某是否违反《房屋租赁合同》第五条有关租金支付方式的约定。
上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第五条虽然约定“第二年开始，每年开始一次付清”，即从2008年7月23日起，被上诉人曹某应每年一次性付清房租，但是从上诉人提供的收某来看，从2008年7月份起，被上诉人曹某每年都是将房租分若干次交付给上诉人李某丙，李某丙每年将收某全年租金
x元汇总后开出统一收某给被上诉人曹某。上诉人李某丙从2008年7月至2010年10月份向一审法院起诉前，并未提出对被上诉人房租支付方式的异议，应视为双方就房屋租金支付方式达成了新的一致意见，也即双方以自己的行为变更了合同中对房屋租金支付方式的约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协某一致，可以变更合同。故，上诉人认为被上诉人没有每年一次性付清房屋，属严重违约的上诉主张，本院不予支持。
（二）被上诉人曹某是否存在转租行为。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收某、承租人支付租金的合同。本案中上诉人曹某与原审第三人刘某之间签订的协某虽名为《承包责任书》，但曹某将“特别特理发店”交由刘某经营并收某承包费和房屋租金，再将房屋租金交给上诉人，曹某自己不再参与经营，曹某将自己承租的房屋在一定时间内交给了刘某使用，实质上就是转租行为。原审第三人刘某辩称刘某只是承包经营“特别特理发店”，该行为不属于转租的抗辩理由，本院不予认可，一审法院认定曹某转租行为成立，当属正确。
（三）曹某的转租行为是否得到李某甲、李某丙的默认。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》”第66条规定：一方当事人向对方当事提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。也就表明默示的行为，需要一方提出民事权利的要求，对方已知晓并以行为表明接受。曹某与刘某之间签订的《承包责任书》权利义务人仅限于曹某与刘某两人，除非两人中的一人告知，他人难以知晓协某情况。而2010年6月4日，李某丙向曹某收某房租时，曹某表示可以向他收某也可以向刘某收某，没有明确告知其与刘某之间的关系。李某甲、李某丙在2010年7月30日之前并不知道曹某将房屋转租给了刘某，一审法院以李某甲、李某丙在2010年7月份两次向原审第三人刘某收某房租共计x元的行为，推定李某甲、李某丙知晓曹某转租给刘某的事实，并默认了该转租行为，认定事实错误。曹某擅自转租房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，李某甲、李某丙取得解除租赁合同，并要求曹某按房屋总租金额x元（4316元/月×72个月＝x元）的10%支付违约金的权利。上诉人请求解除租赁合同退还租赁房屋，并支付违约金x元的上诉请求，因违约金数额未超过合同中约定的数额，本院予以支持。
另外，上诉人李某甲、李某丙请求被上诉人曹某支付租赁期间尚未支付的房屋租金，该项上诉请求超出一审诉讼请求的范围，本院不予审查，上诉人如要主张权利可另行起诉。
综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条的规定，判决如下：
一、维持湖南省永兴县人民法院（2010）永民初字第X号民事判决第二项；
二、撤销湖南省永兴县人民法院（2010）永民初字第X号民事判决第一项、第三项；
三、解除上诉人李某甲、李某丙与被上诉人曹某签订《房屋租赁合同》，由被上诉人曹某、原审第三人刘某退还租赁房屋；
四、被上诉人曹某向李某甲、李某丙支付违约金人民币x元；上诉人李某甲、李某丙返还被上诉人曹某房屋保证金x元；两项抵扣后由被上诉人曹某于十日内支付李某甲、李某丙x元；
五、驳回上诉人李某甲、李某丙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计862.5元，由被上诉人曹某负担。
本判决为终审判决。
审判长欧阳萍
审判员罗云
代理审判员杨某平
二0一一年五月四日
代理书记员杨某群
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协某一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第九十三条当事人协某一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收某，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
66．一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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