原告陈a，女，汉族，住×市×区×路×弄×号×室。
被告张a，男，汉族，户籍地×省×市×区×街×委×组，现住×市×路×号。
委托代理人韩a，女，系被告之妻。
原告陈a与被告张a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年2月12日立案受理。依法由审判员李红以简易程序于2009年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈a、被告的委托代理人韩a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈a诉称：2006年12月11日，原、被告签订租房合同一份，承租期自2006年12月11日至2008年12月10日。由于当时被告称要求租六年，故原告以极低的租金出租给被告，又由于被告的房租以半年一付，原告也没有收取押金。在2008年5月下旬被告应支付下半年租金时，被告突然提出要求退房（诉讼中原告将被告提出解除合同的时间更正为2008年6月），原告当时明确表示只有在不损害原告的利益下才可以退房，即被告应为原告找到新的房客，否则要按违约处理。事后，被告向原告支付租金至2008年10月10日，被告也联系了房客看房，但到合同期满被告也未将房屋出租出去，同时也不愿意支付违约金。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、被告赔偿12个月的租金补差及违约金，共计1万元；二、诉讼费由被告负担。
诉讼中原告将诉请一明确为要求被告赔偿两年承租期的租金补差款，按每月200元计，共计4,800元；另要求被告按合同第十条约定支付相当于两个月租金金额的提前解除合同违约金5,000元。
被告张a辩称：一、每月2,500元的租金是双方约定的，且相比同一小区、差不多面积的房屋，被告支付的租金并不低，且被告向原告承租的房屋是毛坯房，被告为房屋安装了房门及卫生洁具，并进行了地坪油漆，为此也花费了几千元的费用，故不同意向原告支付租金补差。二、被告提前解除合同是经原告同意的，被告在2008年9月20日搬离，向原告支付租金至2008年10月10日，并在此之前就按原告的要求委托中介将房屋挂牌出租，且通过中介为原告找到了新的租客，中介费1,000元也是被告代原告支付的。此外，即使被告提前解除合同构成违约，原告主张按5,000元支付违约金也仅适用于合同第九条约定的违约情形，合同并未对提前解除合同的违约金进行约定，故不同意支付违约金。
经审理查明：2006年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于×市×区×路×弄×号×室的房屋（建筑面积179.94平方米、毛坯）出租给被告，租期自2006年12月11日至2008年12月10日，月租金为2,500元。合同第九条第2款约定：原、被告双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金：1、原告未按时交付房屋，并且逾期达15日的；2、原告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现合同目的的；或原告交付的房屋存在严重缺陷，危及被告安全的；3、若被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按月租金的0.5%支付违约金，逾期15日，则原告有权单方解除本合同，同时被告应按本合同约定的月租金的两倍向原告支付违约金，同时，被告遗留在该房地产内的东西视作被告自动放弃，原告有权任意处理；4、被告改变房屋用途的；5、被告擅自转租的。合同第十条约定，原、被告中任何一方未按上述约定履行的，则违约方需支付对方相当于两个月租金的违约金。合同签订后，被告入住了房屋，并添置了简易设施。2008年6月，被告向原告提出解除合同，对此，原告要求被告为其找到新的承租人。事后，被告搬离了上述房屋，并委托×不动产×店（以下简称中介公司）出租上述房屋，同时向中介公司交付了房屋钥匙及支付了1,000元中介费。之后，系争房屋未能被出租出去，中介公司于2008年年底至2009年年初陆续将房屋钥匙交还了原告。
2009年4月10日，中介公司经办人徐a出具情况说明一份，内容如下：“因2008年10月初期间，本人因有客户需要求租该物业的房屋办公需用，于是带客户去位于×市×区×路×弄×号×室物业，该物业的租客张a配合我们看房，10月初期间客户也看中并且下了定金壹千元，应陈小姐要求，张a付与我司中介费壹千元整。该物业房东陈小姐也隔日过来收取了此定金壹千元整，但是后续客户因为公司资金问题决定不承租该物业了，可之后谁都没想到客户因资金问题不租该房屋了。此后本人也无接触该房屋任何事宜。”
上海房产网显示，与系争房屋同小区、同面积的一套房屋（无装修，送电话、家具）的出租信息中，月租金为2,600元。
以上事实，除了原、被告的陈述外，另有原告提供的《房屋租赁合同》、产权证及被告提供的中介公司经办人徐a出具的《情况说明》、被告支付的中介费的收据、被告从网上下载的同小区房屋的出租信息等证据所证实，并经庭审质证属实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格履行。原告要求被告支付租金补差，没有依据，本院不予支持。合同约定租赁期至2008年12月10日届满，被告提前解除合同构成违约，原告依据合同第十条约定要求被告承担相当于两个月租金的违约金5,000元，本院应予支持，但被告为原告代付的1,000元中介费应从中予以抵扣。被告辩称提前解除合同经原告同意，因原告同意提前解除合同是建立在被告为其找到新的承租人的基础上，而事后被告虽然委托中介公司为原告找到了新的承租人，但新的承租人并未与原告签订租赁合同，且合同未能签成的责任并不在原告，更不存在原告故意抬高条件、制造麻烦使合同签不成的情形，故被告的上述辩解并不能成为其不付违约金的理由。另外，被告关于合同第十条约定的两个月租金金额的违约金不适用于其提前解除合同的情形的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张a于本判决生效之日起十日内支付原告陈a违约金4,000元；
二、驳回原告陈a其余诉请。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员李红
书记员胡向远
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