原告吴某。
原告段某。
上列两原告共同委托代理人阮某，上海某律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人李某，上海某律师事务所律师。
被告某公司。
法定代表人费某，总经理。
委托代理人詹某，上海市某律师事务所律师。
原告吴某、段某诉被告某公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年1月6日受理后，依法由审判员王力独任审判，于2010年2月8日公开开庭进行了审理。原告段某及吴某、段某的共同委托代理人阮某，被告某公司的委托代理人詹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某、段某共同诉称，原被告双方于2008年9月26日签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买位于上海市宝山区詹凌峰号X室房屋，并约定房屋建筑面积为87.58平方米，套内面积62.92平方米，每平方米单价6,816.62元，总价597,000元。合同附件及户型平面示意图都明确该房屋朝南最外侧带有阳台。2009年12月19日，原告收到被告的进户通知，但实测房屋建筑面积仅82.31平方米，缩水5.27平方米，误差6.02％，且根据被告提供的房屋套内建筑面积明细表显示，该房屋无阳台面积。据此，原告认为被告交付的房屋与预售合同约定不一致，已经构成违约，要求被告支付原告面积误差款。双方预售合同的补充条款第二条约定面积误差超过3％的部分也仅据实退还房价款，该条款系格式条款，被告并未履行解释、说明义务，应认定无效，故对于面积误差款的具体计算为：误差3％范围的面积按照合同单价6,816.62元退还，超过3％的面积按照合同单价的2倍退款，总额53,919.46元，同时并按照同期银行存款利率支付2009年12月19日至实际付款日的利息，另外，还要求被告以总房价的5％支付原告违约金29,850元。
被告某公司辩称，被告交付的房屋与预售合同所附的户型平面示意图一致，并不缺少阳台。由于房屋测绘单位在预测与最后实测时采用的标准不同，实测时没有将阳台面积计入房屋建筑面积，也不计入公摊面积，由此导致房屋面积的变化，该情况不属于被告违约。被告愿意根据合同约定，按照合同单价向原告退还面积差额款35,923.59元，但不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，原被告于2008年9月26日签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买上海市宝山区某号X室房屋，暂测建筑面积87.58平方米，套内建筑面积62.92平方米，公用分摊建筑面积24.66平方米，每平方建筑面积单价6,816.62元。合同第五条约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方（被告）暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％（包括3％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3％（包括－3％），乙方有权单方面解除本合同。合同补充条款第二条第三款约定，当实测面积与暂测面积的误差超过－3％时，乙方同意继续履行合同，甲方就超过－3％的面积部分按本合同单价向乙方退还该部分的房价款，就不超过－3％的面积部分，双方按实结算。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准记载，该房屋有阳台，不封闭，采用铁质或钢质栏杆。另外，合同第八条约定，甲方（被告）不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）确需变更的应当征得乙方（原告）书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起45天内与乙方签订本合同变更协议，甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。
另查明，被告向上海市宝山区房地产测量队提供的用于预测房屋面积的图纸显示，X室房屋与X室房屋相邻的小卧室南侧有一小阳台，X室房屋起居室南侧有一大阳台，且该阳台与底楼楼顶的露台相分离，有阶梯相连。测量队根据该图纸，于2008年6月13日出具的房屋土地权属调查报告书（预测）载明，X室房间面积59.115、阳台面积7.603（阳台未封闭，该面积应减半）。但根据原被告双方签订的预售合同所附的户型平面示意图记载，X室房屋小卧室南侧无小阳台，起居室南侧大阳台与底楼楼顶露台无阶梯相连。目前，该房屋客观状况与预售合同中的户型平面示意图一致，起居室南侧大阳台与底楼楼顶的露台用铁栏杆相隔离。房屋竣工验收时，测量队对房屋面积进行实测，因该房屋无小阳台，且大阳台与底楼楼顶的露台重合，不应单独计算阳台面积，故测量队认定该房屋无阳台面积，并于2009年12月14日再次出具房屋土地权属调查报告书，载明该房屋套内房间面积59.115，阳台面积一栏空缺。2009年12月23日，原告向被告发出律师函，认为被告交付的房屋与预售合同约定不一致，要求被告承担违约责任。
以上事实，有原告提供的预售合同、户型平面示意图、房屋套内面积明细表，被告提供的房屋土地权属调查报告书二份（预测、实测）、房屋阳台照片，本院调查笔录等及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原被告双方签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应根据合同约定来确定双方的权利义务。本案房屋面积差异系预测图纸与实际施工图纸（即预售合同所附的平面示意图）不同所致，目前被告交付的房屋与预售合同约定的结构相同，故原告认为房屋无阳台，要求被告承担违约责任，支付违约金等意见，不予采纳。关于房屋面积差异的具体处理，根据双方合同第五条及补充条款第二条的约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致时，按合同单价多退少补；暂测面积与实测面积的误差超过－3％（包括－3％）时，乙方有权单方面解除本合同。从上述合同约定来看，双方在签订预售合同时已经充分考虑到实测面积与暂测面积可能存在的差异，并对不同情况约定了不同处理方式。根据本案事实，原告若认为该实测面积之变化影响其合同目的的实现，可以依照双方约定行使单方解除权，否则应当根据合同补充条款第二条的约定处理，由被告根据合同单价退还原告相应的购房款，具体金额为35,923.59元。原告认为补充条款第二条系格式条款，应属无效，面积误差超过3％的部分应当双倍退款。本院认为，格式条款具备免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情况时，应依法认定为无效，但上述条款并不存在法定无效的情形，故原告的上述意见不予采信。另外，原告还提出利息主张，因预测面积不准确导致原告多支付房款的利息可以从付款日起算，现原告要求从2009年12月19日起按照同期银行存款利率计算利息，并无不当，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告某公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴某、段某房屋面积差价款35,923.59元，并按照中国人民银行公布的同期银行存款利率支付2009年12月19日至本判决生效之日止的利息；
二、原告吴某、段某的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费某半收取947元，由原告吴某、段某负担447元，被告某公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员王力
书记员陶佳佳
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