原告上海X超市有限公司，住所地本市X路X号X楼。
法定代表人伍X，董事长。
委托代理人周X，上海市X律师事务所律师。
被告陶X，女，19X年X月X日生，汉族，住本市X路X号X座X室。
原告上海X超市有限公司诉被告陶X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2009年11月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周X，被告陶X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月，原、被告签署租赁合同一份，原告将本市X路X号商场底层250平方米的商铺出租给被告，用于开设上海X保健有限公司，合同约定，房屋租赁期限自2004年11月20日至2009年11月19日，日租金为每平方米4.80元，月租金36,500元，租金每月10日前支付，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的0.5%支付违约金。逾期不支付租金超过一个月的，原告可以书面通知解除合同，并要求被告按月租金的三倍支付违约金。自2006年11月20日起，租金在原租金的基础上每年按5%的递增幅度支付。2009年5月起，被告未向原告支付租金及水电费，为此，原告曾于2009年6月发函催促被告支付租金及水电费，但被告仍未支付，故原告于2009年7月13日对被告租赁的房屋采取停电停水措施。后原告又再次发函给被告，告知被告因不履行合同义务，原告要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的相关费用。但被告至今仍未支付上述费用。被告的行为已经严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告将本市X路X号商场底层的房屋返还给原告；二、被告支付原告2009年5月至7月的租金120,723元；三、被告支付原告自2009年8月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每月租金40,241元标准计算)；四、被告支付原告2009年5月至6月的水电费3,393.30元；五、被告支付原告逾期支付租金的违约金(自2009年5月11日起至实际支付之日止，按日租金的0.5%计算)；六、被告支付原告违约金120,723元。
被告辩称，被告与原告签订房屋租赁合同是事实，被告是未支付2009年5-6月的租金和房屋水电费，这是因为原告未向被告提供正规的发票，所以被告未支付上述费用。现被告同意支付该两个月的租金和水电费。被告在原告处尚有两个月的押金，要求将押金充抵租金。在2009年7月13日以后，原告对房屋停水停电，导致被告无法经营，对此后的租金被告不同意支付。由于原告停水停电，被告无法经营，故原告发出的律师函被告未收到，现被告同意将房屋返还给原告。因原告未提供水电，导致被告无法经营，故不同意支付逾期付款的违约金。
经审理查明，2004年11月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将本市X路X号底层、建筑面积250平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方作为商铺使用。甲方于2004年11月20日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2004年11月20日起至2009年11月19日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.80元，月租金总计36,500元，自第三年起双方可协商对租金进行调整。乙方应于每月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金即73,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理、停车、其他有关费用均由乙方承担。合同还约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金。合同另就其他事项作了约定。在合同的补充条款内，双方另约定，租金递增：从第三年起，乙方在原租金的基础上每年按5%的递增幅度支付。合同订立后，原告向被告交付了房屋，被告也支付了两个月的租赁保证金73,000元。自2009年5月起，被告未向原告支付租金和水电费，原告遂向本院提出如上诉请。
另查明，被告租赁涉案房屋后，在涉案房屋内开设了上海X保健有限公司。因被告未支付租金，原告于2009年7月13日停止了对涉案房屋的水电供应。原告曾多次发函向被告催讨租金和水电费，并发函与被告解除租赁合同，被告称从未收到过原告上述函件，但表示愿意归还涉案房屋。对未支付的5-6月的水电费3,933.30元予以认可。本案审理过程中，被告于2009年11月21日将涉案房屋返还给了原告。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提供的租赁合同、发票、营业执照等证据证实，本院予以确认。对原告提供的催款函件等，原告未提供证据证明上述函件已经送达被告，对其证明力本院不予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。被告使用房屋后，应当按约向原告支付租金及水电费，现被告自2009年5月起未按合同约定向原告支付上述费用，对此被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付租金及水电费并承担逾期付款违约金的诉讼请求本院予以支持。但原告自2009年7月13日起停止对涉案房屋供应水电，致使被告无法正常使用系争房屋，但被告仍占用涉案房屋，故对此后的租金标准由本院酌情予以调整。因原、被告的租赁合同履行期已届满，双方未再签订新的租赁合同，且被告已将涉案房屋返还给原告，故原告要求被告返还房屋的诉请本院不再处理。原、被告均同意将被告支付的保证金抵扣租金，对此本院予以一并处理。租赁合同中已对逾期支付租金的违约责任作了约定，故原告再要求被告支付三个月租金的违约金的诉请本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陶X于本判决生效后十日内支付原告上海X超市有限公司2009年5月至2009年7月12日的房屋租金71,092元，2009年7月13日至2009年11月21日止的租金和使用费43,000元(扣除被告已支付的保证金73,000元，被告尚应支付41,092元)；
二、被告陶X于本判决生效后十日内支付原告上海X超市有限公司2009年5月至2009年6月的水电费3,393.30元；
三、被告陶X于本判决生效后十日内支付原告上海X超市有限公司逾期付款的违约金(自2009年5月11日起自判决生效之日止，按日租金的千分之五计算)；
四、原告上海X超市有限公司的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费减半收取计2,985.50元，由原告负担1612.50元，被告负担1,373元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员陈向红
书记员吴娟平
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