原告:罗某，男，1984年出生，汉族，无业，户籍所在地（略），现住（略）。
原告：罗某，系罗某父亲，1955年出生，汉族，渔民，住（略）。
两原告委托代理人：邬某，浙江某律师事务所律师。
两原告委托代理人：董某，浙江某律师事务所律师。
被告：罗某，女，1974年出生，汉族，无业，户籍所在地（略），现住（略）。
委托代理人：吴某，浙江某律师事务所律师。
原告罗某、罗某为与被告罗某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员何彬彬适用简易程序审理。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，对被告罗某实施了财产保全。本案于2011年2月16日公开开庭进行了审理。本案各方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。证人唐某、王某出庭作证。本案现已审理终结。
原告罗某、罗某起诉称：2008年4月19日，原、被告在房屋中介的介绍与见证下，自愿签订《房屋转让协议》一份，约定：被告自愿将自身合法所有的位于鄞州区X区的拆迁安置房含车棚转让给原告，转让价格为人民币x元，款项分期支付，其中协议签订日支付定金x元，协议签订后的两个月内支付x元，被告于2008年5月20日前交付房屋，剩余x元待原告拿到房屋三证后再予以支付。鉴于当时被告正在办理申领该房屋、车棚产权证和国有土地使用权证的手续，故双方同时约定:被告取得该房屋、车棚的产权证和土地使用权证三天内，双方另行委托中介公司签订《存量房屋买卖中介合同》并办理房屋过户手续，否则视为违约，违约方应支付违约金x元。上述协议签订后，原告已于2008年6月23日前支付被告房屋价款共计x元，2008年5月20日被告也向原告交付了房屋钥匙，完成了房屋的现实交付。后被告分别于2010年10月20日、11月2日取得了房屋所有权证和土地使用权证。原告多次催促被告通过房屋中介公司办理房屋过户手续，但被告为追求不诚信利益，一直拒绝办理。请求判令：一、被告继续履行2008年4月19日与两原告签订的《房屋转让协议》，按照协议约定办理房屋、车棚过户登记手续，将协议项下泗港小区某室房屋、车棚过户至原告名下；二、被告向原告支付违约金x元。本案在审理过程中，原告得知被告已将讼争房产出卖并过户至他人名下，故变更诉讼请求，请求判令：一、解某、被告于2008年4月19日签订的《房屋转让协议》，被告返还原告实际支付的房款x元；二、被告按涉案房产的市场价赔偿原告经济损失x元；三、被告赔偿原告涉案房产中介信息费5500元。
被告罗某答辩称：一、涉案房屋转让协议是原告罗某与被告罗某签订，罗某作为本案原告主体不适格。二、涉案房屋转让协议虽然是被告本人签署，但协议的签订意向及条款等均是王某与原告在中介的参与下商谈，商谈过程中，王某并未向原告出示被告授权其出售房屋的委托书或其他资料；协议签署后，原告的购房款均是向王某支付。故签署房屋转让协议并非被告的真实意愿，王某的行为属于无权代理，因此该协议不具有法律效力。三、原、被告于2008年4月19日签订房屋转让协议，而本案所涉房产直至2010年10月21日才经登记确认房屋权利人，该房产系被告与案外人柯某共同所有，被告在签署该协议时并未取得共有权人柯某的同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定，未依法登记领取权属证书的以及共有房地产未经其他共有人书面某意的，房地产不得转让。本案所涉房屋转让协议违反上述法律规定，是无效的。四、原告在诉讼中没有提交有关损失的证据，故原告要求赔偿经济损失x元没有依据；原、被告双方对中介费没有约定，被告对5500元中介费原告是否已支付并不清楚。综上，被告同意解某房屋转让协议，原告实际已支付并由被告签收的房款同意退还，请求驳回原告的其他诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
1．房屋转让协议、定金协议各一份，用以证明原、被告签订了房屋转让协议，该协议合法、有效，双方对转让房屋坐落、面某、转让价格、付款方式、交房期限等作了具体约定的事实。被告对该两份证据的真实性无异议，但提出定金协议不是被告本人所签，而是被告母亲王某所签。
2.收条5张，用以证明原告已按房屋转让协议的约定支付给被告房款合计x元的事实。被告对该证据的真实性无异议，表示由王某出具收条的款项其已向王某核实，承认收款的事实。
3.拆迁补偿安置协议书一份，用以证明转让的房屋系被告合法所有的拆迁安置房，被告在与原告签订房屋转让协议时向原告出具了该份拆迁补偿安置协议书的事实。被告对该证据的真实性未提出异议，表示该协议书系其父亲王某代签，这份协议书也不是被告本人交给原告，而是其母亲王某交给原告的。
4.房屋所有权证、土地使用权证各一份，用以证明被告于2010年10月20日取得讼争房屋的所有权证，于2010年11月2日取得讼争房屋的土地使用权证的事实。被告对该证据的真实性无异议，提出该证据恰恰证明柯某是讼争房屋的共有人的事实。
5.中介费收条一份，用以证明原告已支付中介信息费5500元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。
因被告对上述证据的真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以认定。至于相关证据的效力，本院在说理部分予以阐述。
被告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
1.宁波市鄞州投资创业中心房屋拆迁补偿安置协议书X号和84—X号、拆迁调产结算清单（附件）各一份，用以证明涉案房产原系被告父亲王某的拆迁安置房，被告拥有房产系王某的单方赠与，房屋转让合同不是出于被告的意愿所签及柯某系涉案房屋共有人的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，提出柯某的名字是事后添加的。被告承认拆迁补偿安置协议及拆迁调产结算清单中柯某的名字是2010年添加的事实。本院对该证据的真实性及证据中柯某的名字系2010年添加的事实均予以认定。
2．鄞州区X区某室房屋产权证和土地使用权证，用以证明该房屋系柯某共有，被告未取得柯某的同意无权签订房屋转让协议的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为本案讼争的房屋系泗港小区某室，而不是X室，故该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定，对该证据与本案的关联性不予认定。
本案在审理过程中，本院根据原告的申请，准许甬旺房产中介业务员唐某、王某作为证人出庭作证。两证人均陈述：涉案房屋买卖由被告母亲王某出面某谈，经唐某介绍出卖给原告，后王某与被告一起到中介公司，由王某执笔签订了房屋转让协议，当时被告方提供了拆迁补偿安置协议书，该协议书上被拆迁户是罗某，故房屋转让协议的出售方为罗某，该协议由罗某本人签署，后购买方按合同约定支付了房款。证人唐某还陈述：2010年罗某多次打电话给唐某要求被告协助做房产证，唐某也多次打电话给被告，但被告一直以种种理由拖延，后唐某得知柯某成了涉案房产的共有人，其曾经跟被告交涉过。这笔业务唐某向原告方收取了5500元的信息费，其中1000元给了王某。
原告对两证人的陈述无异议。被告认为证人唐某不是正规的中介机构人员，其合法性存在问题，且被告在签订协议之前并未见过证人唐某。本院认为，两位证人系本案房屋转让的中介人员，该两人陈述的事实与原、被告所陈述的事实基本一致，并不存在矛盾之处。故本院对该两证人陈述的事实均予以认定。
根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2006年6月16日，被告罗某的父亲王某（作为乙方）与宁波市鄞州投资创业中心房屋拆迁办公室（作为甲方，以下简称拆迁办公室）签订房屋拆迁补偿安置协议书一份（编号为X号），由甲方认定乙方被拆迁住宅用房面某213.90平方米，甲方把泗港小区区域内的多层成套住宅作为安置房屋调换给乙方。同日，王某代被告罗某与拆迁办公室、齐心村民委员会签订了房屋拆迁补偿安置协议书一份（编号为84-1），确定其中建筑面某为126.55+21.51平方米系罗某作为被拆迁户进行调产安置。2007年11月5日，根据84-X号房屋拆迁补偿安置协议，被告罗某调产安置了位于鄞州区X区某室和某室两套房屋。2008年4月，经中介人员唐某介绍，被告罗某母亲王某代被告与原告罗某达成了泗港小区某室买卖意向，双方签订了定金协议一份，王某代罗某收取了定金x元。同月19日，原告罗某、罗某（系购买方，作为乙方）与被告罗某（系出售房，作为甲方）在甬泰房产中介公司，由该中介公司业务员王某执笔签署了房屋转让协议一份，约定：甲方将座落于下应街道泗港小区某室房屋转让给乙方，建筑面某95平方米，转让价格x元，以上房价包含附属设施水电一户一表、车棚约10平方米；上述房地产甲方已取得钥匙，正在申领房屋所有权证和国有土地使用权证，为此双方约定在甲方合法取得上述房地产的产权证和土地证的三天内双方另行委托中介公司签订《存量房屋买卖中介合同》；本协议签订日，乙方即付定金x元给甲方，此定金可冲抵房款，其余付款方式为在2008年4月20日前支付x元，在2008年5月20日前支付x元，2008年6月20日前支付x元，余款x元在乙方三证办妥后支付；交房时间为2008年5月20日前；甲方保证上述房屋产权情况真实、证件合法有效，若发生债权债务纠纷、产权或使用权纠纷、家庭内部纠纷，导致上述房屋无法过户的情况，一概作甲方违约处理，并承担民事责任；甲乙双方任何一方违约，应向对方支付违约金贰拾万元，并赔偿由此给对方造成的损失；本协议签订当日，乙方支付见证人预付信息费1000元，如甲方违约，见证人不退还预付信息费，该信息费由甲方赔偿给乙方；等等。该协议由罗某在甲方栏签字，罗某在乙方栏签字，中介人员唐某、王某在见证人栏签字。协议签订当日，原告支付给唐某信息费5500元，唐某将其中1000元支付给了王某。除此前王某代收的定金x元外，原告罗某、罗某在2008年4月20日支付被告x元，连同此前的x元，被告罗某出具了收条两份（一份为定金x元，一份为房款x元）；同年5月20日、6月22日、6月23日，原告罗某在唐某的见证下分别付款x元、x元、x元，该三笔房款均由王某代为领取，王某向原告出具了三份收条。2008年5月20日，王某将涉案房屋的钥匙交付给了原告。2010年，被告罗某到拆迁办公室，在原先的84-X号房屋拆迁补偿安置协议、拆迁调产结算清单中添加了其丈夫柯某的名字。期间，原告曾多次要求被告办理产权证及过户手续。2010年10月20日、11月2日，被告罗某分别领取了涉案房屋的所有权证和土地使用权证，柯某系该房屋的共有人。2010年12月24日，被告罗某及柯某将涉案的泗港小区某室房产以（略）的价格转让给了他人，并办理了房产过户手续。在本院审理过程中，原、被告确定涉案房产目前的价值为（略）元。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然涉案房产的买卖意向由被告母亲王某与原告方协商达成，但最终房屋转让协议系被告本人签署，该房屋转让协议是原、被告双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应当在办理涉案房屋产权登记后及时办理产权过户手续，被告却无视合同约定，擅自将房屋转卖他人，致使合同无法继续履行，被告的合同目的无法实现，被告的行为显属违约，现原告要求解某与被告订立的房屋转让协议，并要求被告退还已付房款、赔偿经济损失，理由正当，本院予以支持。根据我国合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，因涉案房产现价值（略）元，故本院以房屋差价x元认定原告的损失额度。关于原告提出5500元的信息费损失问题，因转让协议中约定的信息费只有1000元，故本院只对该1000元予以支持，对其余4500元，因双方没有约定，本院不予支持。虽然原告罗某在房屋转让协议中没有签名，但协议中已明确写明房屋购买方是罗某、罗某，对此原告罗某也没有异议，故房屋购买主体应认定为罗某、罗某，罗某作为本案原告主体适格，对被告提出罗某的原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。本案协议由被告本人签署，并非被告母亲王某代为签署；部分房款虽由王某代为领取，但房屋买卖由王某与原告方先行协商，签订协议时被告与王某一起到场，房屋钥匙由王某交付给原告，故原告有理由相信王某有权代领房款，其对款项交付给王某是善意的，且事后被告并未提出房款未付的问题，故本院对被告提出王某属于无权代理，房屋转让协议不具有法律效力的抗辩意见不予采纳。本案房屋转让协议签订时，被告丈夫柯某并不是被拆迁安置对象，虽然涉案房屋尚未办理相关产权证，但被告系被拆迁安置主体，其系该房屋所有权人，故其有权对外签订合同处置该财产，柯某系后来添加的主体，其并不能对抗之前已成立的房屋转让协议，且协议中已明确约定家庭内部纠纷导致房屋无法过户，一概以被告违约处理。故被告以协议签订时产权证未做出及房屋转让协议未经柯某同意为由对合同效力提出的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解某告罗某、罗某与被告罗某于2008年4月19日签订的房屋转让协议；
二、被告罗某在本判决生效后十日内返还原告罗某、罗某购房款x元；
三、被告罗某在本判决生效后十日内赔偿原告罗某、罗某经济损失x元；
四、驳回原告罗某、罗某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，财产保全费5000元，合计诉讼费x元，由原告罗某、罗某负担1713元，被告罗某负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员何彬彬
二○一一年三月二十一日
本件与原本核对无异
代书记员俞军
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