原告:周某，女，1988年出生，汉族，无固定职业，住（略）。
原告：陈某，系原告周某母亲，1956年出生，汉族，无固定职业，住（略）。
两原告委托代理人：袁某，浙江某律师事务所律师。
两原告委托代理人：孙某，浙江某律师事务所律师。
被告：汪某，男，1954年出生，汉族，某建设集团有限公司员工，户籍所在地（略），现住（略）。
委托代理人：赵某，宁波市某法律服务所法律工作者。
原告周某、陈某为与被告汪某房某买卖合同纠纷一案，于2011年1月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员何彬彬适用简易程序，于2011年2月25日、3月4日公开开庭进行了审理。原告周某、陈某的委托代理人袁某、孙某，被告汪某及其委托代理人赵某到庭参加诉讼。证人单某、崔某出庭作证。本案现已审理终结。
原告周某、陈某起诉称：2010年10月9日，原、被告签订编号为（略）的《存量房某买卖中介合同》，约定由被告向原告购买坐落于（略）钟公庙街道都市森林房某，房某总价为818万元，付款期限为契税证、房某、土地证三证做出后三日内付清全部款项。双方同时约定，被告支付购房某金50万元给原告。2010年11月23日，上述三证已经做出，被告应于三日内付清全部款项，但被告始终未付清全部款项。2010年12月14日，原告向被告发函，要求被告在2010年12月19日前付清剩余全部款项，否则，将视为被告已经不想购买此房某。但至2010年12月19日，被告仍未付清款项。原告有理由相信，被告以实际行动表明其已经不想购买此房某。2011年1月6日，原告再次向被告发函，解除双方签订的《存量房某买卖中介合同》。原告认为，原告多次催促被告付清余款，并向其发函告知，但被告始终未付清余款，并以实际行动表明其已经不想购买上述房某。根据法律规定和双方合同的约定，被告不购买房某的，原告有权将被告交付的定金50万元予以没收作为违约金。基于被告已经向原告支付部分款项，原告同意在被告将房某返还过户给原告后，将该款扣除50万元的定金以及两次房某过户的税费，剩余款项全部退还给被告。请求判令：一、确认原、被告双方签订的关于都市森林某房某的《存量房某买卖中介合同》已经解除；二、原告有权将50万元定金予以没收作为违约金。
被告汪某答辩称：2010年10月9日，原、被告签订了《存在房某买卖中介合同》，由被告以818万元的价格向原告购买都市森林的房某。根据合同的约定，被告在2010年10月10日向原告支付了50万元，在2010年11月1日向原告支付了350万元，余款418万元约定在三证作出后三日内履行。（略）天景房某经纪有限公司（以下简称某公司）在2010年12月1日拿到了三证，根据合同约定被告应在同年12月4日前支付余款。因被告资金未到位，同年12月5日，被告与原告协商要求延期支付款项，经双方约定，原告同意被告在2010年12月10日前支付200万元，在2011年1月10日前付清余款218万元，如逾期按一分利计算利息。原告向被告提供了新的银行账户，被告向原告出具了承诺书一份。后被告在2010年12月10日支付了原告200万元。2011年1月10日，被告按约到某公司准备付清余款，并办理交房某续，经某公司催促，原告拒不到场。被告在2011年1月17日将余款218万元汇到了原告账户。现原告要求确认双方房某买卖合同已经解除并要求没收定金没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
1．《存量房某买卖中介合同》一份，用以证明2010年10月9日，原、被告及某公司签订存量房某买卖中介合同一份，被告以818万元的价格向原告购买坐落于（略）钟公庙街道都市森林某房某，双方在合同中约定了付款期限、违约责任等内容的事实。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
2.房某产权证、土地使用权证、契税证各一份，用以证明2010年11月23日，涉案房某已经过户至被告名下的事实。被告对该证据真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3.2010年12月14日函件及邮寄凭证，用以证明2010年12月14日原告向被告发函，要求被告在2010年12月19日前付清剩余全部款项，否则将视为被告已经不想购买此房某的事实。被告对该证据的真实性无异议，承认收到该函件，但对该函件的内容有异议，认为原、被告已经在12月5日重新协商，原告同意被告在2011年1月10日前付清余款218万元，被告也已向原告出具承诺书，承诺书是合同的补充部分，原告没有权利要求被告提前付款，故该通知是没有效力的。因被告对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。至于该函件的效力如何认定，本院在说理部分予以阐述。
4.2011年1月6日函件及邮寄凭证各一份，用以证明2011年1月6日，原告再次向被告发函，表示因被告已经以实际行动解除了双方签订的存量房某买卖中介合同，要求被告支付违约金50万元，同时要求被告立即将房某重新过户给原告。被告对该证据有异议，表示没有收到该函件。原告在庭审中也认可该函件已退回，被告确实没有收到。本院对原告曾邮寄过该函件的事实予以认定，因被告未收到过该函件，故该函件对被告没有法律效力。
被告为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
1.个人付款凭证及收条各五份，用以证明被告于2010年10月10日付到陈某账户50万元；同年11月1日付到陈某账户214万元，又付到中介公司员工崔某账户136万元，由崔某转给陈某；2010年12月10日付到陈某账户200万元；2011年1月17日付到陈某账户218万元。上述合计818万元，故被告的付款义务已全部履行，原告已出具了收条的事实。原告对收到上述款项的事实没有异议，但认为崔某支付给原告的136万元是否就是被告的款项不确定，另外2010年12月10日200万元和2011年1月17日218万元均属逾期付款。本院对原告已收到被告直接汇入其账户682万元和崔某汇入其账户136万元的事实予以认定。至于崔某所汇136万元与被告的关系及被告所付款项是否逾期，本院结合其他证据予以认定。
2.2010年12月5日承诺书复印件一份，用以证明因被告资金未到位，无法按合同的约定履行，2010年12月5日，原告与被告陈某的丈夫周某在中介公司协商后，周某同意被告在2010年12月10日支付200万元，余款218万元在2011年1月10日前履行，逾期按一分利计息，为此被告出具承诺书一份，该承诺书原件已交给周某的事实。原告表示当时周某并不同意承诺书的内容，该承诺书原件其也没有拿走。当天及同月14日周某与中介业务员单某发生过争吵，周某还打了110报警电话，故该承诺书不能证明双方重新约定付款期限的事实。本院认为，该承诺书涉及原、被告是否重新约定付款期限的事实，因双方对该事实存在争议，本院结合其他证据予以认证。
3.函件及快递单子一份，用以证明2011年1月14日被告曾发函要求原告领取剩余房某218万元并办理交房某续的事实。原告对该证据的真实性无异议，承认收到该函件。本院对该证据的真实性予以认定。
4.情况说明一份，用以证明被告汇入崔某账户的136万元款项系支付给原告的购房某，对此原告出具了该情况说明予以认可的事实。原告对该证据有异议，认为该情况说明不是原告方出具。本院认为，因该情况说明没有签名，故不能证明是原告方出具，对讼争的136万元款项本院结合其他证据予以认证。
为证明136万元款项的性质，被告申请证人崔某出庭作证。证人崔某陈某：2010年11月1日被告划入其账户的136万元款项系本案房某买卖合同的房某，其收到后已转账到原告陈某的账户。原、被告对证人崔某的陈某均无异议，本院对崔某关于其转手的136万元系被告支付给原告的房某的事实予以认定。
为证明2010年12月5日原、被告双方就还款期限重新进行协商并达成了一致意见的事实，被告申请证人单某出庭作证。证人单某陈某如下：其系某公司业务员，被告打电话联系购买都市森林的房某，其就带被告去看了原告的房某。2010年10月9日原、被告在某公司签订了一份合同，确定房某为818万元。10月10日，被告支付定金50万元。11月1日，被告又付了350万元，同时双方到房某管理所办理产权过户手续。其于2010年12月1日拿到三证后，电话通知双方在三天内办理付款交房某续。被告提出因资金紧张，要求延迟几天付款，其就电话转告了原告陈某丈夫周某。同年12月5日下午，其与周某到被告所在工地找被告商量付款的事，被告当面提出因资金紧张，要求延期付款，后双方回到某公司继续协商。经过协商，被告承诺在2010年12月10日前支付200万元，2011年1月10日前付清余款218万元，如逾期按一分利计算利息。同时2011年1月10日支付最后一笔房某时三方到场，款清交房。周某表示同意并提供了陈某的另一个银行卡号，其执笔写了一份承诺书，由被告签名，承诺书原件交给了周某，其与被告均留了复印件。被告汪某就先走了。被告走后，周某要求某公司出具承诺书，承诺被告未付清房某之前某公司不得将三证交给被告，因公章在总公司，其当晚无法盖公章，周某就要求拿走三证，为此其与周某发生了争吵，周某打110报警，在民警在场的情况下，周某要抢走三证，被民警制止。后周某在民警的劝说下就回去了。同月9日，被告打电话给他表示第二天付款200万元，并要求原告收到钱后出具收条。其接到被告的电话后就通知了原告。第二天被告把钱打到了原告陈某的账户，但原告一直未出具收条。同月14日，周某又到某公司取公司盖章的承诺书，其要求周某出具委托书，不然要求房某本人领取，为此双方又发生争吵，周某又打了110报警，民警到场协调后周某就回去了。2011年1月9日，被告打电话告知第二天要付清余款218万元，因最后一笔款项交付后需验收交房，其就在1月9日、10日打电话、发短信给原告方要求原告方到场办理交房某续，原告要求钱先付清，再来交房，因2010年12月10日的款项支付后原告不肯出具收条，故其要求三方到场同时履行，但原告未到场，其就叫被告暂缓付款。后被告在2011年1月17日将余款218万元直接打入了原告陈某账户。同月23日，其将三证交给了被告。至今原告没有将房某钥匙交给被告。本案房某买卖中介费为5万元，约定由被告承担，被告已支付3万元。
原告对证人单某的陈某有异议，表示12月5日的承诺书被告是出给中介公司的，原告方并没有同意承诺书的内容，当时被告要求延期付款，原告方要求房某抵押担保，且如果再次违约要求被告承担50万元的违约金，因被告不同意，原告方也就不同意被告延期付款。原告方两次与证人单某发生争吵并打110报警主要原因是还款时间没有协调好。被告对证人单某的陈某无异议，认为当时其是在原告方同意的情况下出具了承诺书，事后原告方两次与证人发生争吵并不是因为延期付款的原因，而是因为证人不同意原告方拿走三证的原因。本院认为，证人单某就本案房某买卖及履行的过程作了详细的陈某，特别是就三证做出后原、被告如何协商延期付款及被告此后如何履行、其如何通知原告交房某情况作了详细的陈某，在陈某中证人也没有回避2010年12月5日、12月14日两次与原告方周某发生争吵的事实，并对争吵原因、经过及民警处理过程等细节进行了详细的描述，本院认为证人的陈某比较客观，其所述内容合乎情理，应当作为认定事实的证据采信。结合证人单某的陈某，本院对被告提交的第2项证据即承诺书的真实性予以认定。原告提出周某与证人单某发生争吵的原因是因为原、被告双方对延期付款未达成一致意见，本院认为原告的这一陈某与常理不符，12月5日周某与证人单某发生争吵时被告汪某已离开，12月14日发生争吵时被告汪某不在场，其均是事后才知道两人争吵的事情，如果如原告所述因双方就延期付款问题未达成一致意见而发生争吵，那么原告应该会与被告发生争吵，被告不可能先行离开而事后才知道争吵的事情；且如果周某不同意延期付款，其也不可能另行告知陈某的其他银行卡号；此后被告确实在按承诺书约定的时间履行。故本院认为证人关于因原告要拿走三证导致发生争吵的陈某更客观，对原告的陈某本院不予采信。
根据本院确认的有效证据及原、被告的陈某，本院认定本案事实如下：
2010年10月9日，原告周某、陈某作为卖方（甲方）、被告汪某作为买方（乙方）、某公司作为中介方（丙方）签订《存量房某买卖中介合同》一份，约定原告将坐落于（略）钟公庙街道都市森林某房某出卖给被告，丙方某公司作为中介方为甲乙双方提供中介服务。合同约定：房某价款为818万元；合同签订之日乙方支付购房某金50万元，此定金可抵作房某；在2010年10月30日，首付房某350万元；并在2010年10月30日办理产权过户手续；余款418万元在丙方的见证下由乙方支付给甲方；如甲、乙双方未按上述约定的日期支付房某和未按时办理产权过户受理手续，属违约行为，如逾期10天，则作违约处理（除双方另外书面约定外）；所有房某均通过银行账户付给甲方；交房某间约定为三证办齐三天内，款清交房，延期交付或交款拾天内每天违约金200元，超过拾天则作违约处理；如甲方违约，由甲方双倍返还定金给乙方，如乙方违约，则甲方不退还定金给乙方；买卖中介服务费x元，由乙方支付丙方；本合同未尽事宜，各方可另行签订补充协议；本合同甲方委托代理人签订，如因委托代理人原因发生产权纠纷或违约等均由委托代理人承担；等等。该合同原告方由委托代理人周某（系周某父亲、陈某丈夫）代为签订。合同签订后，被告在次日支付原告定金50万元（汇入陈某银行账户）；又于同年11月1日支付原告350万元（其中214万元直接汇入陈某银行账户，另136万元被告先汇入中介人员崔某账户，由崔某再转账给陈某）。同年11月9日、11月23日，涉案房某的房某所有权、土地使用权登记至被告名下。同年12月1日，某公司拿到房某所有权证、土地使用权证及契税证后，业务员单某通知原、被告双方三日内付款交房。被告提出因资金紧张，要求延期付款。单某向原告方周某转达了被告的要求。同年12月5日下午，周某与单某到被告工地要求被告付款。后三人回到某公司商谈，经过协商，由单某执笔书写了一份承诺书，由被告签名，该承诺书承诺被告在2010年12月10日前通过陈某农业银行账户支付200万元，余款218万元于2011年1月10日前付清，如逾期按1分利计息，水电、物业费等2010年12月6日前由甲方负责结清。该承诺书原件交给了周某，被告及某公司保留了复印件。被告离开某公司后，周某提出要求某公司出具承诺书，保证在被告付清房某之前不得将三证交给被告，因某公司的公章在总公司，承诺书上无法盖公章，周某要求业务员单某将三证交给其保管，遭到单某的拒绝，双方为此发生争吵。周某打110报警，后在公安民警的劝说下离开。同月10日，被告向原告陈某的账户汇款200万元。同月14日，周某再次到某公司领取公司出具的承诺书，单某以其不是房某本人为由拒绝出具，为此双方又发生争吵，周某又打110电话报警，民警出警后，周某在民警的劝说下离开。同日，原告向被告发了一份函，要求被告于2010年12月19日前将余款全额汇入陈某账户，如未按要求准时、全额支付余款的，将认为被告以自己的实际行动表明不想购买此房某，被告将承担不买房某的违约金50万元，并承担全额的过户税费，待过户至原告名下后，原告将把余款退还给被告。被告收到该函件后未予回复。2011年1月6日，原告再次向被告发函，表示因被告已经以实际行动解除了双方签订的存量房某买卖中介合同，要求被告支付违约金50万元，同时要求被告立即将房某重新过户给原告，但被告未收到该函件。同月7日，原告向本院提起诉讼，即本案纠纷。同月10日，被告到某公司办理付款交房某续，因原告不到场，双方未办理相关手续，被告也未将余款汇入陈某账户。同月14日，被告发函给原告方，要求原告方尽快办理房某交付手续。原告收到该函件后未予回复。同月17日，被告将余款218万元汇入陈某账户。同月23日，某公司业务员单某将三证交付被告。同年2月9日，因本院邮寄给被告的应诉材料被退回，当日本院重新向被告直接送达了本案相关的应诉材料。
在本案审理过程中，原告周某、陈某以宁波市房某管理局作为被告、汪某作为第三人向本院起诉，要求撤销（略）房某产管理处颁发给汪某的本案所涉房某。因本案尚在处理中，该案已于2011年3月15日裁定中止审理。
本院认为：本案的争议焦点是2010年12月5日被告出具的承诺书性质及效力如何认定，原、被告之间的合同是否已履行，被告在履行合同过程中是否构成根本违约，本案能否适用定金罚则等问题。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务；经当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告及中介公司签订的《存量房某买卖中介合同》是三方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效。合同在履行过程中，因被告资金紧张，其中418万元无法按合同约定的时间履行，为此，2010年12月5日三方经协商，由被告向原告出具承诺书，约定剩余房某的付款期限和逾期付款的后果，该承诺书实际上是对原合同履行内容的变更，是三方达成的新的履行条款，故该承诺书对原合同主体均具有法律约束力。虽然此后原告反悔，要求被告按原合同期限履行，但承诺书已发生法律效力，被告也已按承诺书履行了200万元的付款义务，故原告再单方面要求按原合同履行的意思表示对被告及中介公司均不发生法律效力。被告最后一笔房某是在2011年1月17日支付，虽然比承诺书约定的时间稍晚，但被告已通知中介公司于2011年1月10日履行，基于原告拒绝办理交房某续的原因其才未按时履行，且该履行时间尚未超过原、被告约定的十天的宽限期。故被告在2011年1月17日付清最后一笔款项后，其已全面履行了自己的合同义务，并不存在被告以自己的行为解除了合同的情形，故原告要求判决确认原、被告之间的《存量房某买卖中介合同》已经解除的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。关于原告提出50万元定金应予以没收的诉讼请求，本院认为，只有一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到的，才可以视为根本违约而运用定金罚则。本案中不存在被告不履行合同的情况；在被告无法按约履行时，其已通过与原告协商的方式重新确定履行期限，并继续履行了合同义务，原告的合同目的已全部实现，故本案不存在被告根本违约的情形，被告支付的50万元定金已抵作价款，原告要求适用定金罚则将该50万元予以没收，也没有事实根据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
驳回原告周某、陈某的诉讼请求。
案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告周某、陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员何彬彬
二○一一年三月三十一日
本件与原本核对无异
代书记员俞军
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