原告：李某，女，1979年出生，汉族，无固定职业，住（略）。
委托代理人：章某，男，1968年出生，汉族，宁波市海曙某网络技术有限公司总经理，住（略）。
被告：朱某（曾用名朱X），男，1966年出生，汉族，无固定职业，户籍所在地（略），现住（略）。
原告李某为与被告朱某房屋租赁合某纠纷一案，于2011年5月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序，于2011年6月13日公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人章某，被告朱某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某起诉称:2011年4月22日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，由原告向被告承租其所有的位于鄞州区X区X路店面房一间，租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日。协议签订后原告即按约将第一年的租赁费x元支付给被告，并就该店面装修事宜展开相关工作，包括与相关设计公司签订设计协议、支付初期设计费以及与相关装修公司接洽并对承租房屋装修工作进行规划、采购建材等。但原告刚开始就租赁店面房进行装修，城管工作人员就告知原告，称曾对该店面房的业主进行过行政处罚，责令业主对下挖地面恢复原状，如原告继续装修会引起相应的法律责任。经原告向相关部门查询，发现被告曾因下挖涉案房屋0.6米及其中一部分（面积20平方米）下挖2.1米的违法建设行为，被（略）城市管理行政执法局行政处罚。随即原告就房屋租赁事宜与被告协商，但协商未果。综上，原告认为，被告因违法建设行为而未履行行政处罚决定书确定的义务，致使出租给原告的店面房下挖部分系违法建筑，而被告出租给原告的房屋既包括地面部分也包括违法下挖部分，二者不可分割，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的规定，应认定原、被告签订的房屋租赁协议无效，同时给原告造成的损失也应当由被告承担。请求判令：原、被告签订的房屋租赁协议无效；由被告返还原告租赁费x元，并赔偿损失x元，合某x元。
被告朱某答辩称：1、原、被告签订的房屋租赁协议真实有效。2、被告已按约将租赁店面房交付给原告使用，原告理应按约支付租赁费给被告。3、原告诉称租赁房屋不能进行装修不符合某实，店面房完全可以继续装修，被告无需赔偿原告损失x元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1.房屋租赁协议一份、中国工商银行个人业务付款凭证二份，用以证明原、被告签订房屋租赁协议以及原告已按约支付第一年租金x元的事实；
2.承诺书一份，用以证明被告出租给原告的店面房包括地面下挖部分且被告承诺如原告在装修期间引起管理部门处罚所造成的损失均由被告承担的事实；
3.（略）城市管理行政执法局行政处罚决定书一份（复印件）、照片三份，用以证明被告出租给原告的店面房中下挖部分系违法建设行为，已被相关部门处罚，并责令被告将房产内地面恢复原状，被告至今未将房产地面恢复原状的事实；
4.原告与设计公司签订的设计合某及收款收据各一份，用以证明原告向被告承租店面房后，即与设计公司签订设计合某，并支付设计费x元，现因租赁房屋被行政处罚而无法装修，从而造成损失的事实。
对于原告提交的证据1，被告质证后无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据2，被告质证后，对其真实性无异议，但认为原告所租赁店面房仅包括下挖30公分部分，其余下挖部分，因被告已用混凝土浇筑封盖，不包括在租赁标的物中，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据3，被告质证后，对其真实性、合某、关联性均有异议，因上述证据与本院向（略）城市管理行政执法局阅卷核实和现场勘查情况相符，故本院对上述证据予以确认。对于原告提交的证据4，被告质证后有异议，认为与其无关，且原告所提交证据难以证明其已实际支付x元设计费，本院认为，原告提交的证据系合某取得，无明显瑕疵，故本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张，当庭提交了房屋所有权证（鄞房权证下字第（略）号）和国有土地使用权证［甬鄞国用（2009）第99-x号］各一份，用以证明被告出租给原告的店面房证件齐全，系合某建筑的事实。
对于被告提交的证据，原告质证后，对其真实性无异议，但认为被告未能提交合某证件证明X号店面房普遍下挖部分的合某，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年4月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，由原告向被告承租其所有的位于（略）下应街X路店面房一间［房屋所有权证号为鄞房权证下字第（略）号；国有土地使用权证号为甬鄞国用（2009）第99-x号］，约定：租赁日期为2011年5月1日至2016年4月30日；2011年5月1日至2012年4月30日的租赁金额为x元整，2012年起5月1日至2013年4月30日的租赁金额为x元整，2013年5月1日至2014年4月30日的租赁金额为x元整，2014年5月1日至2016年4月30日按周边店面房市场价结算；租赁费每次提前付清，一年一次，2016年4月30日房租到期后原告在同等条件下为第一续租人；租赁房屋不得改造、不得破坏结构，确保房屋完好；租赁期间，因房子所有权发生改变等原因导致无法履行协议，除了返还原告已付的未到期租金外，原告的转让费（按周边店面房转让价）和营业损失（每天的营业额乘实际天数）由被告承担；被告如要变卖该房屋，须提前三个月通知原告，在同等条件下，原告拥有优先购买权，若在租房前三年内，装修损失由被告承担；租赁期间，如遇市政规划拆迁，本协议自然终止，租费按实结算，其装修、搬迁赔偿归原告所有，房产拆迁经济补偿归被告所有。协议签订后，原告分别于2011年4月22日、4月24日向被告支付了2011年5月1日至2012年4月30日的房屋租赁费共计x元。原告又于2011年4月23日与宁波市海曙指南针广告策划有限公司签订合某一份，委托该公司对其承租店面房进行内部装修设计，并于当日支付设计预付款x元。
另查明，因被告自2009年7月起，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在X号店面房内进行地面挖掘，（略）城市管理行政执法局经查实后，确认被告将讼争店面房163.59平方米的地面普遍下挖了0.6米，将其中约20平方米的地面下挖了2.1米。（略）城市管理行政执法局认为被告的违法建设行为严重侵犯了公共利益，社会影响恶劣，于2009年9月10日向被告作出了行政处罚决定书一份（甬鄞城管罚［2009］第x号），责令被告自收到行政处罚决定书之日起三日内改正该违法行为，将该房产内地面恢复原状。上述行政处罚决定书于2009年9月10日留置送达被告后，被告既未在60天内向宁波市城市管理行政执法局或（略）人民政府申请复议，也未在三个月内直接向（略）人民法院提起诉讼。被告至今既未将上述房产地面恢复原状，也未取得附着地面建筑进行地下工程建设的建设工程规划许可证。
本院认为：被告出租给原告的店面房在出租前经过改建、扩建，租赁房屋实际由两部分构成，即地面普遍下挖部分和原店面房（包括一、二层隔层）。其中普遍下挖部分因违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条、第四十条第一款和《城市地下空间开发利用管理规定》第十条、第十一条、第二十八条的规定，而被（略）城市管理行政执法局根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定作出行政处罚决定，责令被告改正其下挖违法行为，并将上述房产内地面恢复原状，据此，原、被告租赁标的物所包括的下挖部分应系违法建筑。虽然本案讼争店面房有合某的国有土地使用权证和房屋所有权证，但是因为被告的改建、扩建行为，使得原本合某的店面房成为合某建筑和违法建筑的混合某，且二者混为一体，不可分割，因此被告出租给原告的X号店面房所存在的瑕疵依法应导致房屋租赁协议无效。根据无效合某处理原则，被告因该合某取得的财产应当返还给原告，并按其过错程度赔偿原告相应的经济损失。因原告尚未与宁波市海曙指南针广告策划有限公司就租赁店面装修工程进行结算，故对于原告所主张的装修设计损失，本院不予支持，原告可待结算后另行主张权利。依照《中华人民共和国合某法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合某纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告李某与被告朱某签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告朱某返还原告李某房屋租赁费x元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告李某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3604元，减半收取1802元，由原告李某负担177元，被告朱某负担1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员龚媛媛
二O一一年八月五日
本件与原本核对无异
书记员郑玲
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