上海市虹口区人民法院
民事判决书
(2003)虹民二(商)初字第X号
原告上海轻工机械股份有限公司橡胶机械厂，地址上海市X路X号。
负责人邵某某，厂长。
委托代理人李忠，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告杨某某(上海万宝美发美容厅业主)，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人上海升龙食府，住所地上海市X路X号。
原告上海轻工机械股份有限公司橡胶机械厂与被告杨某某财产权属纠纷一案，本院受理后，依法通知上海升龙食府为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李忠、被告杨某某到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：本市X路X号房屋属原告所有。其于1998年将该处房屋租借给第三人，并将该处房屋在舟山路X街面门牌号新编为547至X号，第三人在租赁期间将房屋转租给了被告。因第三人未按约支付租金，其通过诉讼于2001年12月解除了与第三人的房屋租赁合同。而被告未经原告同意，擅自继续占用房屋，由此损害了原告权益。现要求判令：一、被告将上海万宝美发美容厅迁出上海市X路X号，将该处房屋腾让给原告；二、被告支付2002年1月1日至2003年12月31日的房屋使用费8万元。
原告为其主张提交如下证据：1、原告于2002年2月5日发给被告的通知；2、被告和第三人与2000年5月10日签订的房屋租赁协议；3、本市X路X号房屋所有权证。
针对上述证据，被告认为：一、其收到证据1的通知，但原告拖着不与其另签合同，后原告向其收水电费而默认了其与第三人之间的合同；二、证据2的房屋租赁协议是为了办照与第三人草签的协议；三、对证据3无异议。
被告辩称：其与原告之间没有法律关系，向第三人租赁舟山路X号街面房屋为原告所同意，是合法的，而原告与第三人之间的经济纠纷与其无关。其租房开设上海万宝美发美容厅，并取得了营业执照，为此投入了16万元资金用于装修及美发用品的添置。按照与第三人的协议及与第三人的口头商定，租金自2000年7月1日起算，每年租金2万元，3年一付，其已向第三人支付了3年租金6万元，故至2003年6月30日前的租金已付清，之后，因原告未与其联系及水电供应不正常影响其营业，故租金拖至今日未付。其于2002年2月5日收到原告通知后知道第三人与原告的合同已解除，但原告未与其续签合同，仅向其收取水电费。故现不同意原告的诉讼请求，要求法院依法处理。
被告为其主张提交如下证据：1、被告和第三人与2000年3月1日签订的房屋租赁协议；2、原告同意第三人转租的证明；3、关于证明停水的照片；4、租金6万元的收据；5、原告向被告收取水电费的单据。
针对上述证据，原告认为：一、证据1的租赁协议签订日期在原告提交的租赁协议之前，故年租金应按原告提交的租赁协议中约定的4万元确定，并应于2001年12月26日起付给原告；二、证据2的证明是其所写，但所写的是同意第三人将摊位出租经营，而被告租赁的是房屋；三、证据4的收据与本案无关；四、证据5并非默认被告与第三人的租赁关系，由于原告不能强迫被告迁出，又不能代被告付费，故只能向被告收取水电费用。
第三人未作陈述。
经审理查明：原告与第三人于1998年4月和1999年1月分别签订了《租赁房屋协议》及《租赁房屋补充协议》，约定原告将本市X路X号-X号房屋(厂房)租赁给第三人作娱乐总汇的经营活动用房。1999年12月6日，原告向第三人出具书面证明，同意第三人将所租赁的房屋以摊位出租方式经营。其后，第三人遂将房屋分别转租给了包括被告在内的他人作经营用房。2000年3月1日和5月10日，第三人与被告先后签订了二份《租赁房屋协议》，协议约定：第三人将舟山路X号街面房屋租赁给被告作经营用房，年租金分别为2万元和4万元，租期分别为10年和13年；该房屋的水电供应由第三人负责，每月的水电费用由被告自理。协议对其他事项也作了约定。协议签订后，被告向第三人支付租金6万元，以租赁的房屋为经营场所注册成立了上海万宝美发美容厅，并进行装修。之后，原告因第三人拖欠租金提起诉讼，2001年12月26日，上海市第二中级人民法院经终审判定，终止履行原告与第三人的房屋租赁协议及其补充协议。为此，原告发出通知，要求与第三人发生场地租借关系的各单位在接到通知之日起7日内将原与第三人签订的协议交给原告，如需继续租赁房屋，须与原告另行商签租赁协议，如未按以上通知办理交接和续租事宜，原告将依法收回被占用的房屋。被告于2002年2月5日收到通知。嗣后，被告未与原告续签租赁协议，继续使用原告房屋，并交付水电费。原告要求被告迁出未果，遂诉至本院。
另查明，第三人因未按规定申报年检，于2002年10月18日被上海市工商行政管理局杨某分局处以吊销营业执照的行政处罚。
审理中，本院委托上海宏大会计师事务所有限公司对被告租赁的经营场地的装修工程造价现值予以评估，经评估，确定装修工程造价(包括土建结构)现值为50，166元。
对以上评估结果，原、被告均持有异议。原告认为：一、被告不是正规的工程装修，无工程款结算发票，不能反映被告的工程款中已包含税收，故税款部分不应计算在内；二、土建部分的折旧率不合理。被告则对装饰、安装的成新率有疑问，认为其装修后未常使用，故成新率过低。
审理中，针对双方的诉辩争议，被告认为，因原告同意第三人转租，自己从第三人处租得了房屋，此系合法的房屋租赁行为，并由此取得了合法的经营权，且按照与第三人于2000年3月1日的《租赁房屋协议》，自己已给付了3年的房租6万元，应享有正当的经营权，故不同意终止转租协议。原告则认为，与第三人终止租赁协议后通知了被告，而被告未再与己方另签订房屋租赁协议，故转租协议应予解除；被告实际占用了房屋并从事经营，理应支付占用期间的房屋使用费，其数额应参照工商行政管理部门备案的被告与第三人于2000年5月10月签订的房屋租赁协议约定的价格予以确定，故被告所称的已付3年房租不予认可；被告为经营而花费的装潢与其无关，该费用不应由原告承担，因转租协议终止是第三人违约造成的，不是原告的过错。
本院认为：根据《上海市房屋租赁条例》的规定，房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。本案中，被告与第三人虽然建立了转租关系，但在原告与第三人的租赁协议被依法终止后，被告与第三人之间转租协议的权利义务亦随之终止，故在原、被告双方未就房屋租赁另行形成合同关系的情况下，原告依据有关规定要求被告腾让交还房屋的主张于法有据，应予支持。
原告收回房屋的同时，由于该房屋附着被告投入的装修工程，本着公平合理原则，原告应按该工程造价的现值予以负担，其金额以评估结论为宜。原、被告对评估结论持有异议，但均提不出其他依据。鉴于本案受托的评估机构是具有评估资质的专业评估机构，其依照评估程序所作出的评估结论具有证据效力，应予确认，而原、被告所持异议的理由不足，本院不予采信。
被告租用原告房屋系基于第三人与原告的租赁协议，根据合同相对性原则，转租期间的租金支付于第三人，但第三人与原告的租赁协议终止及被告收到原告发出的通知后，被告未与原告续签租赁协议，又未迁出该房屋，故应向原告支付继续使用房屋的使用费，该费用应按转租协议的租金价格计算。被告辩称其按转租协议已向第三人支付了3年租金6万元，之后的租金未付系原告水电供应不正常所致。审理中，原、被告提交了被告与第三人前后签订的两份转租协议，而原告提交的后一份协议为被告申请注册上海万宝美发美容厅时提交给工商行政管理部门登记备案的转租协议，故从时间、公示效力上分析，原告提交的转租协议的效力大于被告提交的转租协议的效力。为此，被告应按后一份协议的租金价格承担支付原告房屋使用费之责，按此计算，原告要求被告支付2年房屋使用费8万元的主张，并无不当。被告称后一份协议是为了办照与第三人草签的协议，鉴于被告所称无事实依据，本院不予采信。另被告关于原告水电供应不正常影响其营业的辩称不能成为其免付使用费的理由，如由此造成其损失，被告可另案追索。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：
一、被告杨某某将其注册经营的上海万宝美发美容厅从本市X路X号迁出，并将该房屋交还给原告上海轻工机械股份有限公司橡胶机械厂；
二、被告杨某某支付原告房屋使用费8万元；
三、原告给付被告装修工程折旧款50，166元。
以上第一、二、三项，于本判决生效之日起30日内履行。
本案受理费2，960元，由被告负担；评估费836元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长桑家旺
审判员贾海泳
审判员周伟
二○○四年十月二十五日
书记员胡捷
书记员唐君健
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