上诉人（原审被告）金某，女。
上诉人（原审被告）李某，男，系金某之夫。
二上诉人的委托代理人汤久平，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）朱某，女。
委托代理人潘文涛，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）罗某，男。
委托代理人李某林，湖北真武律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人襄阳市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）。
法定代表人赵某，系该局局长。
委托代理人赵某，男，该局职工。代理权限：特别授权代理，即代为在诉状等法律文书上签字、代为提起上诉、调某、代为签收法律文书等。
委托代理人王青松，湖北长久律师事务所律师，代理权限：特别授权代理，即代为在诉状等法律文书上签字、代为提起上诉、调某、代为签收法律文书等。
上诉人金某、李某、朱某因与被上诉人罗某、原审第三人市房管局房屋买卖合同纠纷一案，不服原襄樊市X区人民法院〔2010〕襄城民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月29日受理后，依法组成由审判员张强担任审判长，审判员冯惠敏、代理审判员郭元清参加的合议庭，并于2011年1月25日公开开庭进行了审理，上诉人金某、李某锋及其委托代理人汤久平，上诉人朱某的委托代理人潘文涛，被上诉人罗某及其委托代理人李某林、原审第三人市房管局的委托代理人赵某、王青松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：被告金某与被告李某系夫妻关系，拥有庞公财政所X栋X单元一楼X号住房壹套，2003年7月金某与原告罗某签订协议书，将该房以x元的价格转让给罗某，由于该房当时尚未办理房产证，双方约定“甲方（金某）单位给职工办理房产证时，甲方负责帮助乙方（罗某）办理房屋产权过户手续，所需费用由乙方承担。”协议签订后原告当即支付了x元购房款，金某也于当月向原告交付了房屋，剩余房款x元原告于2004年1月9日交给了被告李某，并由李某出具了“今收到罗某房屋款肆万伍千元整（x元）”的总收条。2008年9月该房屋房产证办至金某名下，原告听说后多次找金某、李某要求过户，而金某、李某要求增加购房款，双方多次协商未形成一致意见，原告于2010年5月28日诉至我院，要求金某、李某为其办理房屋过户手续，在案件审理过程中，三被告于2010年6月9日向房管局申请将诉争房屋过户至被告朱某名下，并提供了双方2008年12月15日签订的房屋买卖协议及其它办理过户所需资料，市房管局审核后于当月21日向朱某核发了襄樊市X区字第（略）号房产证。
原审法院认为，原告于2003年7月与被告金某签订房屋买卖合同，按约定付清了全部购房款，被告金某也于当月向原告交付了房屋，虽然房屋当时尚未办理房产证，不能过户至原告名下，但双方约定具备办证条件后由被告金某负责帮助原告办理房产过户手续；由于物权法当时尚未颁布实施，房产所有权转移应按当时的规定处理，而根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定，“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。因此，双方的民事行为合法有效，房屋买卖关系已经成立。虽尚未办理房产转移登记手续，但诉争房屋的所有权实际已由原告享有，被告金某、李某只有协助原告办理房产过户手续的义务，而无再行处分房屋的权利，其又将房屋转卖给被告朱某系无权处分行为，损害了原告的合法权利，原告要求确认被告金某、李某与被告朱某签订的房屋买卖协议无效，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。要求判令第三人市房管局撤销登记在朱某名下的襄樊市X区字第（略）号房屋所有权证，因核发房屋所有权证是具体行政行为，不受民事法律关系调某，原审法院不予支持。被告金某、李某辩称，金某擅自处分两人共同房产本身就是无效民事行为，而原告向李某承诺增加购房款又一直没兑现，因此原告与金某单方签订的买卖协议无效；而将房屋卖给朱某是两人共同的意思表示，且价格合理，是有效合同，原告的诉讼请求不能成立，同意退还其购房款，理由不当，于法无据，原审法院不予支持；被告朱某辩称，金某、李某已把房子卖给原告我并不知情，而我购买房屋支付了合理对价并办理了过户，合法权利应当得到保护，金某、李某应立即向我交付房屋。由于金某、李某已将房屋卖给原告，原告已居住使用达七、八年之久，再转卖给答辩人既是无权处分，且也交付不能，而答辩人购买房屋却不对房屋现状做基本了解，本身存在一定过错，故其辩称理由不能成立，其损失可另行向被告金某、李某主张。第三人市房管局述称，我局按规定对诉争房屋的过户进行了审核，认为符合所有权转移登记的条件，我局为朱某核发襄城区字第（略）号房屋的所有权证的具体行政行为是合法有效的，恳请驳回原告对我局的诉讼请求；因具体行政行为不受民事法律关系调某，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，判决：一、被告金某、李某与被告朱某签订的庞公财政所X幢X单元X层右室房屋买卖协议无效。二、驳回原告罗某的其它诉讼请求。案件受理费930元，由被告金某、李某承担。
上诉人金某、李某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）金某与被上诉人罗某的房屋买卖协议无效，因诉争房屋是金某、李某婚姻存续期间的共同财产，2003年上诉人金某与罗某签订合同时，李某不知情，且合同价款低于原购房款、房屋装修费和给予罗某的家具成本价，当罗某持购房款找到李某时，李某不同意卖房，拒绝收取房款。后罗某与李某就增加房款的具体数额达成日后共同商量确定的口头协议下，李某才将罗某交来的购房款收下，当时李某还明确向罗某表示，收到罗某增加的房款后才同意将房子卖给罗某，并在增加房款的当天一并办理过户手续，此后，罗某一直与李某协商增加购房款的金某，但因罗某反复多变，增加的房款一直未兑现，所以，李某未同意将房屋卖给罗某。（二）原审适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，认定金某与罗某签订协议之后，在尚未办理房产转移登记手续时，罗某就享有了涉案房屋的所有权，上诉人就无权再对涉案房屋进行处分，是对法律的错误理解和适用，应予以纠正。（三）上诉人与朱某之间房屋买卖协议有效。请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人罗某的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人罗某承担。
上诉人朱某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：（一）被上诉人罗某无权诉请上诉人朱某与金某、李某之间的房屋买卖协议无效。（二）原审判决适用法律不当，判决结果错误，本案应适用物权法相关规定，而原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条已被废止，因此，上诉人朱某与金某、李某之间的房屋买卖协议有效。故请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人罗某的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人罗某负担。
被上诉人罗某当庭口头答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人市房管局辩称：原审判决认定事实清楚，诉争房产法院作出处理后，市房房管局依据法院判决办理产权证正确。
二审经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：李某一审诉讼中提供了其于2003年3月11日向朱某的借款条据，载明：“李某向朱某借款x元，双方约定，年息一分二厘，借期五年。若到期不能偿还本息，借款人李某将现住房（庞公财政所院内一楼一单元三室一厅住房）抵偿给朱某。”2008年12月15日，李某与朱某签订房屋买卖协议，约定：李某自愿将座落于襄城区X街庞公财政所，房产证号（略）.面积100.28平方米，房屋状况良好，双方商定成交价格为人民币x元整。朱某在2008年12月15日一次性付清房款，付款方式为现金。合同还约：；李某收到朱某房款后即将上述房屋钥匙交于朱某。李某收到房屋购房款后即将房屋产权证交于朱某，并协同朱某办理房产过户。合同还对其他事项作了约定。2010年6月9日，朱某为办理产权过户，再次与李某、金某签订房屋买卖协议，朱某向襄樊市房屋产权与市场管理处提出申请，李某、金某亦于当日出具收条收到朱某购房款x元等资料，2010年6月21日市房管局向朱某核发了襄樊市X区第（略）号房产证。
本院认为：2003年7月，金某与罗某自愿协商签订房屋买卖协议时李某作为诉争房屋共有人虽未签字，但李某作为房屋共有人收取罗某交付的购房款时未提出异议，且房屋已交付罗某已居住使用多年，应视为李某对金某出售房屋是知情并认可。因此，金某、李某与罗某自愿协商达成的房屋买卖协议不违反法律关于效力性规定，协议合法有效。上诉人金某、李某上诉主张诉争房屋是金某、李某婚姻存续期间的共同财产，李某不同意卖房，在罗某与李某协商就增加购房款达成口头协议下，才收取购房款，并在收取购房款当天一并办理过户手续，罗某未增加购房款，为此李某一直未同意卖房。经查，罗某交付购房款后，已搬进诉争房屋居住，李某对此未提出异议，其也未提供证据证实罗某同意增加购房款，故上诉人金某、李某、朱某上诉主张罗某与金某之间的房屋买卖协议无效的上诉理由因无证据证实，本院不予支持。上诉人朱某主张被上诉人罗某无权主张朱某与金某、李某之间签订的房屋买卖协议无效。对此本院认为，被上诉人罗某与上诉人金某签订房屋买卖协议后，罗某依合同约定交付了购房款并已实际居住。金某、李某虽与朱某在借款协议中约定将该房予以抵押，但该抵押未在房地产管理部门办理他项权利登记，对外不得对抗第三人。此后，朱某与金某、李某签订房屋买卖协议，并在诉讼中办理产权登记，该行为损害了罗某的利益，罗某作为房屋实际占有人有权主张金某、李某与朱某之间房屋买卖协议无效，朱某的此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案适用法律问题，原审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条因与物权法冲突已被废止，显属不当。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金某与罗某签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规禁止性规定，双方当事人在房屋买卖合同中亦未作其他约定，且罗某是基于合同而占有诉争房屋，该合同为有效合同。金某、李某在将房屋已出卖给罗某的情况下，又与朱某签订房屋买卖协议，违背了诚实信用原则，罗某要求确认金某、李某与朱某之间的合同无效，原审法院予以支持正确，故对上诉人朱某主张其与金某、李某房屋买卖协议有效的上诉请求本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，实体处理妥当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定；判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人金某、李某、朱某负担。
本判决为终审判决。
审判长张强
审判员冯惠敏
审判员郭元清
二O一一年三月四日
书记员龚晓萍
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