原告：张掖市某拆迁安置有限责任公司。
组织机构代码证：（略）-1
法定代表人：陈某，系该公司经理。
委托代理人：王多珍，甘肃锦舒律师事务所律师。
被告：陆某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X号楼X单元X室，无业。
原告张掖市某拆迁安置有限责任公司与被告陆某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月16日立案受理，依法由代理审判员赵重阳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市某拆迁安置有限责任公司委托代理人王多珍、被告陆某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张掖市某拆迁安置有限责任公司诉称：原告将其位于甘州区X区X号楼X单元X室，面积54.62平方米租赁给被告，月租金每月每平方米5.20元。但被告自2009年7月至2011年7月拖欠租金达31个月，共计拖欠租金8804.70元，经原告多次催要，被告仍未能交纳。2009年5月1日，被告在原告不知情的情况下将该房屋转租给王秀功，原告知晓后，多次向王秀功催收某屋，王秀功拒不搬出。原告为维护自身权益，故依法提起诉讼，1、要求解除与被告陆某签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告陆某立即偿付拖欠的房屋租金8804.70元；3、要求被告立即交还房屋；4、要求判令被告承担本案诉讼费用。
被告陆某未做书面答辩，在庭审中辩称：我与原告签订房屋租赁合同属实，因该房屋是置换房，我在收某起诉状后，已将拖欠的房屋租金交纳到2011年7月，共交纳房屋租金8804元，现我已将租金交清，所以不同意解除房屋租赁合同，也不同意交还房屋。
经审理查明：被告陆某原居住在甘州区X街X号，2002年5月，原告张掖市某拆迁安置有限责任公司对被告所居住的房屋进行拆迁，该房拆迁时，经双方协商，原告将被告安置在原告所有的位于甘州区X区X号楼X单元X室,面积54.62平方米。2003年7月1日，原告作为出租方（即甲方），被告作为承租方（即乙方),双方签订了《住房租赁协议》，协议约定:“一、甲方在新源小区X号楼X单元一层X号砖混结构，使用面积54.62平方米的楼层中套，乙方自愿租赁使用；二、起租日期为二00三年十月一日；三、乙方应向甲方缴纳租赁保证金,并按月缴纳本协议规定的租金及房改提高的租金；四、乙方承租的住房只能自住，无任何处置权，不得出售或作为资产抵押，不得擅自改变用途，不得私自转让、串换和私租，如有违反，甲方有权单方面终止协议，收某住房，并追究乙方的法律责任；……八、乙方无故空锁或欠租六个月，甲方有权单方面终止协议，并收某住房，后果乙方自行负责。”协议签订后，被告继续居住该房屋。2007年5月15日，因被告未按协议约定向原告交纳租金，引起原告诉讼，在本院调解时，被告给原告出具《保证书》一份，《保证书》中被告向原告保证：“在居住期间不得拖欠房租，如超过六个月，自动与利民公司解除租赁合同，并将房屋交回。”事后，被告向原告履行交纳房屋租金义务。2009年1月，被告又开始拖欠原告房屋租金，至2011年7月30日，被告共计拖欠原告房屋租金8804.70元。2009年4月20日，被告将本案诉争房屋转租给王秀功，租金为每年3600元（现原告收某被告的租金为每年3408.29元）。2011年7月6日原告向王秀功发出《限期腾房通知》，限王秀功于2011年7月13日将本案诉争房屋腾空交与原告，后王秀功未将房屋腾空交与原告。2011年8月16日，原告将被告和王秀功起诉，在诉讼期间，被告于2011年9月20日向原告交纳房屋租金8804元（租金支付时间为2009年1月-2011年7月）；同年9月25日，被告向王秀功收某本案诉争房屋；同年10月12日，原告撤回对王秀功的起诉。另查明：2002年6月19日，张掖市食品公司解除与被告的劳动合同关系，2004年被告与其妻离婚同其子共同生活，2008年8月1日，被告与其子开始领取甘肃省城市居民最低生活保障金，现再无其他房屋。
上述事实，有原、被告的当庭陈某，原告提交《住房租赁协议》、《保证书》、《房屋租赁合同》、收某、《限期腾房通知》，被告提交的《甘肃省地方税务局通用机打发票》、《解除劳动合同协议书》、《保障金领取登记表》在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收某，承租人交付租金的合同。本案中，原告将被告原居住房屋拆迁后，重新给被告安置了本案诉争房屋，双方并签订了《住房租赁合同》，那么该协议是双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的规定，应认定该协议合法有效。但该协议中双方对租赁期限没有约定，故应视为不定期租赁，双方形成不定期租赁关系。在合同履行过程中，被告未经原告同意将房屋擅自转租，且未及时支付租金，显属违约，理应承担支付原告租金的义务。现原告要求被告支付2009年1月至2011年7月所欠租金8804.70元，被告对此金额无异议，故对原告其诉讼请求，本院予以支持。原告认为，与被告签订的《住房租赁合同》中明确约定，被告承租的房屋只能自住，不得私自转让，欠租不能超过六个月，如有违规原告有权单方面终止协议，并收某房屋，且被告的保证书中也保证在居住期间不得拖欠房租，故要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》并收某房屋。本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。而原告在诉状中自认：“2009年5月1日，被告在原告不知情的条件下将该房屋转租给王秀功，原告知晓后，多次向王秀功催收某屋，王秀功拒不搬出。”那么应该确定原告知道被告转租的时间已超过六个月，故原告以被告私自转租为由，要求与被告解除租赁合同，本院不予支持。现因原告给被告提供的房屋系原告拆迁被告原住房后给被告重新安置的住房，其目的就是为了保障被告的基本居住，稳定社会安定，虽然被告欠原告租金时间较长，并私租房屋，但因被告为下岗职工，离异后与其子共同生活，并与其子领取城市居民最低生活保障金，家庭生活确有困难，而被告现再无其他居住房屋，如原告就此解除合同，使得被告居住权难以得到保障，不利于社会稳定。综上，虽被告在较长时间内未给原告支付租金，并私自转租房，其行为已构成违约，但被告已认识到自己的错误，且已收某房屋，给原告交清了房租。因此，为使被告基本居住权得到保障，故原告要求解除租赁合同、收某房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条一款之规定，判决如下：
一、被告陆某支付原告张掖市某拆迁安置有限责任公司房屋租金8804元（租金支付时间为2009年1月至2011年7月），已履行完毕；
二、驳回原告张掖市某拆迁安置有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费190元，减半收某95元，由被告陆某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
代理审判员赵重阳
二○一一年十月十六日
书记员张婧
注：本判决书一经生效，当事人必须履行。一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，并按规定缴纳申请执行费。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
[本案适用的法律法规]
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持
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