上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙XX商贸有限公司。
法定代表人：陈XX良，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙XX运动产业发展有限公司。
法定代表人：廖XX，执行董事。
上诉人长沙XX商贸有限公司因与被上诉人长沙XX运动产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市X区人民法院（2009）天民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月8日，长沙XX商贸有限公司与长沙XX运动产业发展有限公司就长沙XX运动产业发展有限公司租赁长沙XX商贸有限公司享有经营权的位于长沙市X区X路的“XX大厦”4000平方米的商业用房用作经营服装、鞋子等运动用品的有关事宜签署了一份《场地租赁合同》。合同约定，长沙XX运动产业发展有限公司租赁“XX大厦”一层、夹层作商业用房，租赁期限为9年，即从2008年1月1日至2016年12月31日。租金按基本租金和提成租金比较，两者取其高的方式计租。第一年基本租金为140万（其中免缴租金105万），第二年基本租金为170万，第三年起至租期满，每年的基本租金为180万。《房屋租赁合同》第十四条约定，长沙XX商贸有限公司有保证对本合同标的房屋及相应的土地使用权拥有合法的出租权和保证清结的房屋移交前与其他承租人、联某、供应商、能源供应单位及其他第三人的债权债务关系，并不影响长沙XX运动产业发展有限公司的正常经营等义务；《场地租赁合同》第十九条约定：合同期内，非因可以归责于承租人的事由，出租人、产权人或任何与出租人、产权人之间有实际控制关系的第三人不得以任何形式干扰或妨碍承租人对标的房屋的使用。如出租人、产权人违反本条约定，在干扰或竞争的持续阶段，长沙XX运动产业发展有限公司有权免于缴纳租金和其他任何费用，直至排除干扰或竞争，长沙XX商贸有限公司还应赔偿因此给长沙XX运动产业发展有限公司造成的全部损失；如导致长沙XX运动产业发展有限公司商业项目不能正常营业，长沙XX运动产业发展有限公司有权解除本合同，长沙XX商贸有限公司按第一年基本租金承担违约责任并同时赔偿给长沙XX运动产业发展有限公司造成的全部损失。合同还约定，长沙XX运动产业发展有限公司违反规定逾期支付租金，每逾期一天，按当期应付未付租金费的日万之五向出租人支付违约金，逾期60天不能支付租金，长沙XX商贸有限公司有权解除合同，长沙XX运动产业发展有限公司应缴清全部应付租金，并按第一年基本租金的标准赔偿长沙XX商贸有限公司的损失。
《场地租赁合同》签订后，长沙XX运动产业发展有限公司进场装修并按照合同约定向长沙XX商贸有限公司支付了第一年租金35万元和保证金160万元共计195万元。2008年9月，XX大厦所有人XX置业有限公司委托湖南XX律师事务所致函长沙XX运动产业发展有限公司，称XX大厦裙楼X-X层的房屋的所有权和出租权都归其所有，长沙XX运动产业发展有限公司使用租赁场地的行为系非法占有。2008年12月，湖南XX置业有限公司向法院起诉长沙XX运动产业发展有限公司和长沙XX商贸有限公司，要求两公司腾退房屋并赔偿损失，并申请天心区法院冻结了长沙XX运动产业发展有限公司账户资金69万余元人民币。天心区法院先于2008年11月14日向长沙XX运动产业发展有限公司发出（2008）天民初字第X号《停止支付通知书》通知长沙XX运动产业发展有限公司停止支付租金，于2009年1月13日发出（2008）天民初字第X号协助执行通知书，通知解除2008年11月14作出的停止支付通知书。并于2009年1月13日发出（2008）天民初字第X号《停止支付通知书》，通知长沙XX运动产业发展有限公司停止向长沙XX商贸有限公司支付2009年6月1日以后的租金。长沙XX运动产业发展有限公司自2009年1月1日起停止向长沙XX商贸有限公司支付租金。124名小业主代表书面通知长沙XX运动产业发展有限公司要求长沙XX运动产业发展有限公司直接向小业主支付租金或者停止经营。2009年6月27日，长沙XX运动产业发展有限公司位于XX大厦的经营门面遭到部分业主围堵、冲击，导致长沙XX运动产业发展有限公司无法继续经营。长沙XX运动产业发展有限公司位于XX大厦的门面自2009年6月27日起停止营业至今。双方酿成纠纷。
原审法院另查明如下事实：XX大厦一层1046平米经营场地是由124名业主向湖南XX置业有限公司购得，2006年6月该124名业主将经营场地出租给长沙XX商贸有限公司，业主与长沙XX商贸有限公司租赁合同约定租金支付方式为每六个月支付一次，先使用后支付租金；如承租方拖欠租金未付达三个月出租方有权解除合同并收回房屋。租赁合同签订后，长沙XX商贸有限公司自2008年4月起未向124名业主支付过租金。受该院委托，长沙市价格认证中心于2010年5月24日出具了长价认鉴（2010）第X号价格鉴定结论书，该鉴定书认定价格鉴定标的即长沙市X区X路X号XX大厦一层、夹层商业用房的装修在价格鉴定基准日2009年7月中旬的鉴定价格为人民币壹佰伍拾万贰仟柒佰元整（￥（略）元）。
原审法院认为，长沙XX运动产业发展有限公司与长沙XX商贸有限公司签订的《场地租赁合同》意思表示真实，形式合法，未违反国家法律、法规强制性规定，因此该合同合法、有效。双方当事人应当按照合同约定，严格履行各自的义务。
一、关于本诉部分的处理意见
在合同履行过程中，案外人经营场地产权人之一湖南XX置业有限公司于2008年12月向原审法院起诉长沙XX运动产业发展有限公司和长沙XX商贸有限公司，要求该两公司腾退长沙XX运动产业发展有限公司占用的房屋并赔偿损失，同时申请冻结了长沙XX运动产业发展有限公司账户资金69万余元人民币。该情况属于《场地租赁合同》第十九条约定的免于缴纳租金的情形，因此长沙XX运动产业发展有限公司未支付2009年1月至2009年6月租金的行为不属于违约行为，而是一种权利正当行使。长沙XX运动产业发展有限公司由于租赁场地产权人湖南XX置业有限公司以及124名业主与长沙XX商贸有限公司的纠纷，先有被天心区法院冻结银行存款69万余元的情况发生，后因小业主堵门导致长沙XX运动产业发展有限公司无法继续经营，以上事实均非承租人长沙XX运动产业发展有限公司原因造成。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述事实，已经构成了《场地租赁合同》第十九条约定的解除合同情形，长沙XX运动产业发展有限公司诉求解除《场地租赁合同》原审法院予以支持。长沙XX商贸有限公司抗辩提出小业主堵门是因为长沙XX运动产业发展有限公司拒不支付2009年1月到5月的房租致使长沙XX商贸有限公司无法返租给小业主造成。根据小业主与长沙XX商贸有限公司签订租赁合同的约定，长沙XX商贸有限公司租金支付方式为每六个月支付一次，先使用后支付租金，而小业主堵门的时间为2009年6月27日，尚未到2009年上半年租金支付的时间，加之长沙XX商贸有限公司自2008年4月就已停止向124名业主支付租金，因此业主堵门事件并不是由于长沙XX运动产业发展有限公司未支付2009年上半年租金而直接导致。故长沙XX商贸有限公司该抗辩理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原审法院认为，根据长沙市价格认证中心出具的长价认鉴（2010）第X号价格鉴定结论书，长沙市X区X路X号XX大厦一层、夹层商业用房的装修在价格鉴定基准日2009年7月中旬的鉴定价格总额为人民币（略）元。长沙XX商贸有限公司应按照该鉴定结论书确定的金额向长沙XX运动产业发展有限公司进行赔偿。
长沙XX运动产业发展有限公司在签订合同后，已支付人民币160万元到长沙XX商贸有限公司作为租赁保证金。《场地租赁合同》第二十三条第2款约定，该保证金可冲抵承租人应付的最后期的租金，如冲抵完后仍有剩余，剩余部分由出租人在双方解约后三十日内无息返还。因此，在合同解除后，长沙XX商贸有限公司将160万元保证金扣除长沙XX运动产业发展有限公司应付租金后返还给长沙XX运动产业发展有限公司。
长沙XX运动产业发展有限公司诉求长沙XX商贸有限公司支付合同违约金140万元，原审法院认为，导致本案合同解除的直接原因是租赁场地产权人湖南XX置业有限公司以及124名业主与长沙XX商贸有限公司的纠纷等原因造成的，加之双方履约的时间较短，再考虑到长沙XX运动产业发展有限公司支付首笔租金的数额本身并不高等因素，对于长沙XX运动产业发展有限公司诉求支付违约金140万元的请求不予支持。
二、关于反诉部分的处理意见
长沙XX运动产业发展有限公司的租赁时间为2008年1月1日至2009年6月27日，第一年基本租金35万元（免缴租金105万）已全部支付，2009年1月1日至2009年6月27日租金共计x元（（略）元÷365天×178天＝x.1元）应予支付。在本诉部分的处理意见中已陈述清楚，长沙XX运动产业发展有限公司未支付2009年1月至2009年6月租金的行为不属于违约行为，而是一种权利的正当行使，长沙XX运动产业发展有限公司在本案中不存在违约，在此不再赘述。故长沙XX商贸有限公司请求支付违约金9.137万元并赔偿经济损失140万元及其利息的反诉请求不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙XX运动产业发展有限公司与被告（反诉原告）长沙XX商贸有限公司签订的《场地租赁合同》；二、被告（反诉原告）长沙XX商贸有限公司退还原告（反诉被告）长沙XX运动产业发展有限公司房屋租赁保证金160万元；三、被告（反诉原告）长沙XX商贸有限公司赔偿原告（反诉被告）长沙XX运动产业发展有限公司装修损失150.27万元；四、原告（反诉被告）长沙XX运动产业发展有限公司向被告（反诉原告）长沙XX商贸有限公司支付租金x.1元；以上第二、三、四款项折抵后，长沙XX商贸有限公司还应当支付长沙XX运动产业发展有限公司（略）.9元，此款限长沙XX商贸有限公司在本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告（反诉被告）长沙XX运动产业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）长沙XX商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费x元，反诉费x元，合计x元，由长沙XX运动产业发展有限公司承担x.5元，长沙XX商贸有限公司承担x.5元。
上诉人长沙XX商贸有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。2007年10月8日至2008年9月30日为被上诉人的装修免租期和经营免租期，其从2008年10月起才开始支付租金，但只支付了三个月租金，从2009年1月起就以种种借口拖欠支付租金。一审法院将被上诉人拒付租金的违约行为认定为解除合同的合法行为，是认定事实错误。二、一审法院认定证据错误，没有将上诉人提供的与本案有直接关系的证据作为判决依据。因此，请求查明事实，依法改判。
被上诉人长沙XX运动产业发展有限公司答辩称：被上诉人已按合同约定将第一年租金35万及保证金160万全部支付给长沙XX商贸有限公司。关于2009年的租金问题，由于长沙XX商贸有限公司与湖南XX置业有限公司（本案租赁房屋所有权人之一）发生纠纷，天心区法院向被上诉人发送《停止支付通知书》，要求停止向长沙XX商贸有限公司支付租金。由于长沙XX商贸有限公司长期欠缴124户小业主的房屋租金，小业主围堵长沙XX运动产业发展有限公司门面大门数天，导致无法继续经营。根据合同约定，长沙XX运动产业发展有限公司有权免于交纳租金及其他任何费用，有权解除合同。因此，被上诉人停止支付租金不属于违约行为，长沙XX商贸有限公司应根据合同约定向被上诉人支付违约金及由此造成的全部损失。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：第一，本案长沙XX运动产业发展有限公司是否拒付租金；第二，合同能否依约定解除及合同解除后的责任分担。
关于长沙XX运动产业发展有限公司是否拒付租金问题。长沙XX商贸有限公司认为天心区法院于2009年1月13日作出的（2008）天民初字第X号《协助执行通知书》，已解除了2008年11月14日发出的《停止支付通知书》，长沙XX运动产业发展有限公司应当支付租金，其拒付租金是违约行为。本院经审查认为，因湖南XX置业有限公司在撤诉后又就同一案由起诉，天心区法院于2008年12月31日作出（2008）天民初字第2366-X号《民事裁定书》，裁定冻结两公司银行存款x元，或查封、扣押其价值相当的财产；并于2009年1月13日在作出（2008）天民初字第X号《协助执行通知书》解除该案中发出的《停止支付通知书》的同时，发出（2008）天民初字第X号《停止支付通知书》，通知长沙XX运动产业发展有限公司停止向长沙XX商贸有限公司支付2009年6月1日以后的租金。在该案件中，天心区法院冻结了长沙XX运动产业发展有限公司x元，相当于其应向长沙XX商贸有限公司支付的2009年1月至5月的租金，并通知其停止支付2009年6月1日以后的租金。因此，长沙XX运动产业发展有限公司自2009年1月起未再向长沙XX商贸有限公司支付租金并非违约。长沙XX商贸有限公司的该项上诉理由，本院不予支持。
关于合同解除及解除后的责任分担问题。在合同履行过程中，经营场地的产权人之一湖南XX置业有限公司向天心区法院就租赁合同纠纷提起诉讼，要求长沙XX商贸有限公司和长沙XX运动产业发展有限公司腾退房屋；另一产权人124位小业主因长沙XX商贸有限公司自2008年4月起即未支付租金，于2009年6月27日围堵了长沙XX运动产业发展有限公司的大门，致其无法正常营业。根据双方签订的《场地租赁合同》第十六条对合同解除以及第十九条对无干扰和不竞争条款的约定，长沙XX运动产业发展有限公司取得合同解除权，其于2009年8月10日向长沙XX商贸有限公司发送《律师函》，要求排除妨碍，否则将解除合同。长沙XX商贸有限公司在一审中认可已收到该函件。一审法院据此判决合同解除并无不妥。且由于长沙XX运动产业发展有限公司自2009年6月27日起已无法使用经营场地，根据合同第十九条的约定，长沙XX运动产业发展有限公司“在干扰或竞争的持续阶段，有权免于缴纳租金和其他任何费用……”，一审法院据此判决长沙XX运动产业发展有限公司向长沙XX商贸有限公司支付2009年1月1日起至2009年6月27日止的租金正确。又因本案中双方履约时间较短，按照合同约定长沙XX运动产业发展有限公司仅支付了3个月的租金，一审法院对合同约定的合同解除后的责任分担予以调整，仅判决长沙XX商贸有限公司向长沙XX运动产业发展有限公司返还160万保证金并赔偿因此造成的损失，符合公平原则。
此外，长沙XX商贸有限公司认为一审法院认定证据错误，错误适用四份书证作为判决依据。本院经审查认为，该书证系长沙XX运动产业发展有限公司在一审中作为证据十一提交，长沙XX商贸有限公司的质证意见为这份证据仅说明了事实过程，一审法院认为该证据与本案具有关联某，予以确认，并结合其他多份证据对本案事实进行认定，并无不妥。长沙XX商贸有限公司的该项上诉理由没有事实与法律依据，本院不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元，由上诉人长沙XX商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员刘英
审判员杨某
二○一一年十月二十四日
书记员周葛子
附：判决书法律条文原文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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