原告杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，四川省资阳市人,住（略）。
委托代理人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告石某，女，X年X月X日出生，汉族，四川省资阳市人,住（略）。
委托代理人赵某，重庆市X区大众法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市X区××大道××号附X号。
法定代表人江某，董事长。
委托代理人刘某，重庆名豪律师事务所律师(特别授权)。
原告杨某乙、石某与被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月14日受理后，依法由审判员喻才能独任审判，适用简易程序并于2011年3月10日公开开庭进行了审理。因本案争议较大，转入普通程序审理，依法由审判员喻才能担任审判长，与审判员吴振亚、人民陪审员卿胜全组成合议庭，适用普通程序并于2011年4月18日公开开庭进行了审理。原告杨某乙、石某的委托代理人赵某、被告某房地产公司委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某乙、石某诉称，2008年7月21日，原告向某房地产公司购得双桥区××路××号附X号X幢X-2住房一套，建筑面积133.27平方米，原告依约支付全部购房款及相关费用，约定于2009年3月31日交房。2009年4月1日，被告将房屋交付原告使用。根据重庆市商品房买卖合同约定：被告应在交房之日起180日内办理《房地产权证》，经原告多次催要，被告至今未将房地产权证办理完毕。原告认为，原、被告签订的合同真实合法有效，被告应当依法履行合同，由于被告未在规定时间内将房地产权证办理完毕，被告已经违约，应按人民银行同期贷款利率支付违约金，并且重庆市从2007年1月1日被告“一价清”缺席，数字电视安装费已包含在房价款中，但被告不支付数字电视安装费。为了保护原告的合法权利，根据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释规定，依法提起诉讼。请求判决：一、被告支付逾期办证违约金(2009年9月29日至2010年12月31日)人民币x元；二、被告支付数字电视安装费人民币730元；三、本案诉讼费用由被告承担。
审理中，原告变更了第某项诉讼请求，请求逾期办证违约金从2009年9月29日计算至被告向房管局交件之日止。
被告某房地产公司辨称，一、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第某条、第某、第某条的规定，商品房达到交付使用条件后，甲方应当通知乙方办理交付手续，双方交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署交接单，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。答辩人于2010年8月23日取得某小区的《商品房竣工验收备案登记证》。根据商品房买卖合同的内容，答辩人才达到交房条件。因此，双方合同约定至答辩人取得《备案证》这段时间应承担延期交房违约责任，而不应算为办证违约责任，办证违约责任只能从取得《备案证》即2010年8月23日开始计算。并且是指答辩人180天内为乙方办理《房地产权证》。按照房管局规定，乙方不来答辩人处签订《重庆市房地产登记申请书》也不能办理房地产权证。这180天内还应扣除受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响天数。我国《建筑法》第61条规定：建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。综上所述，取得《商品房竣工验收备案登记证》才算具备条件交房，未取得《登记证》算延期交房，答辩人应承担延期交房责任。因此办证时间应从答辩人取得《商品房竣工验收备案登记证》开始计算。这期间答辩人并未违约。
二、关于数字电视安装费的问题。1、市物价局文件只是一个规范性文件，根据我国法律规定，具有法律效力的只有法律、行政法规、部门规章、地方性规章、最高人民法院、最高人民检察院的司法解释，作为市物价局的一个规范性文件，在法律上不具有法律效力。2、根据《合同》附件三中公共部分设施、室内部分设施标准规定，只规定供某、供某、供某等设施，而没有规定数字电视安装费。根据《合同》第某三条规定关于装饰、设备标准承诺的违约责任规定，公司已提供某件三的装饰、设备且达到标准。所以，根据《合同法》的规定，只要双方当事人约定，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定都是合法的，所以双方当事人在合同中的约定是合法的，即《合同》中没有约定公司支付数字电视安装费是合法的。3、根据《合同》第某四条、第某三条第某款规定，甲方承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件中第1至4项中的规定也只有通水、通电、通气，而没有安装数字电视户头的承诺，公司没有义务支付数字电视安装费。综上所述，原告的诉讼请求事实不清、证据不足、适用法律错误，请予驳回。
经审理查明，2008年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告(乙方)购买被告某房地产公司(甲方)重庆市X区××路××号附X号X幢X-2某小区X区住房一套，建筑面积133.27平方米，套内面积119.02平方米，总成交金额x元。
合同第某交房期限及交付条件约定：甲方应当在2009年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第某条交房手续的办理：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第某条逾期交房违约责任：2、逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第某规定的最后交付期限的第某天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.02的违约金。第某五条关于合同登记和产权登记的约定：如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、乙方退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。
合同附件四第某二条约定，经双方协商同意甲方承诺至交房之日起180日内为乙方办理《房地产权证》。
原告共计支付全部购房款x元及契税、大修基金等相关费用。2009年4月1日，被告在未取得竣工验收及备案登记的情况下，将房屋交付原告使用，交付时被告也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2010年8月30日，被告取得“某小区X#-9#”工程竣工验收备案登记证(建竣备字[2010]××号)。
2010年10月20日至今，中国人民银行贷款利率6个月以下年利率为5.6%。
2010年12月31日，杨某乙、石某在《重庆市房地产登记申请书》上签名。被告向重庆市X区国土资源和房屋管理局提供某原告所购房屋产权转移变更登记的相关办证资料，2011年3月3日，该局受理了被告办理所售商品房《房地产权证》的书面申请。
上述事实，有原告提交的居民身份证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书》、入住通知书，被告某房地产公司提供某营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(建竣备字[2010]××号)《重庆市房地产登记申请书》、《双桥区国土资源和房屋管理局业务受理回执单》、挂号回执单，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告之间系商品房预售买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并合法生效，应当按照合同约定全面履行自己的义务，由此引发的纠纷，应依照商品房预售买卖合同的相关法律法规处理。
关于逾期办证违约金的问题。原告认为，被告应在实际交房之日起开始履行办理《房地产权证》的义务，逾期未办证的，应当在交房之日起180日期满后开始支付逾期办证违约金；被告则认为，商品房的交付应当符合法定交付条件，未取得《建设工程竣工验收备案登记证》而交房的应当承担延期交房的违约责任，而逾期办证违约责任应当自商品房符合法定交付条件并取得《建设工程竣工验收备案登记证》后开始计算。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第某七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第某十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。第某十条，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。根据上述相关规定，工程竣工验收是交付房屋的前提条件，是国家对房屋这一特殊商品的强制性法律规定，工程竣工验收备案登记证是房屋合格的有效证明，未经竣工验收合格的房屋不具备办理房地产权证的相关条件，属合同条件未成就。
依照双方签订的《商品房买卖合同》第某的约定，交房的条件必须是“已进行竣工验收备案登记”，第某条交房手续的办理也明确约定是“商品房达到交付使用条件后”，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。上述约定，属于双方对房屋交付的特殊约定。
本案中，原告在2009年4月1日接房时，所购房屋并不符合双方的合同约定以及法律规定的交付条件，依照《重庆市商品房买卖合同》的约定，双方约定的交付条件应当在被告于2010年8月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备，被告应从2010年8月31日起至2011年2月26日止180日内完成原告所购房屋的初始登记，并向房地产管理部门提供某关的办证资料申请办理房地产权证。庭审中，被告未向本院提供某房地产管理部门提交资料的时间，结合本案实际，本院以房地产管理部门的受理时间确定为被告履行了办证义务的时间，故对原告要求被告从2009年9月29日之日起至2011年2月26日止这段时间以及房地产管理部门受理办证申请时间之日起至办证完毕之日止的逾期办证违约金不予支持，对从2011年2月27日起至房地产管理部门受理之日前的逾期办证违约金予以支持。综上，原告要求被告支付逾期办证违约金应从2011年2月27日起计算至2011年3月2日止，即5.6%÷360天×x元×3天=77元。
关于数字电视安装费的问题。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第某四条及附件三中甲方（被告）关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，只包含了水、电、气“三通”，并未约定数字电视安装费。重庆市物价局关于“一价清”的通知中规定的房价应含水、电、气、闭路电视安装费等费用，但这些费用的承担者仍然是购房者，开发商只是代收，甲、乙双方对上述费用的承担如有特别约定的应按双方约定，且原告也没有证据证明该项费用已由被告代收取。所以原、被告双方当事人在合同中有约定的，应当遵守履行；没有约定的，不承担合同义务。综上，依照《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告不应承担为原告支付数字电视安装费的义务，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某十四条、第某十条、《中华人民共和国商品房销售管理办法》第某十条、第某十条、《城市房地产开发经营管理条例》第某七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条的规定，判决如下：
一、被告重庆某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨某乙、石某逾期办证违约金77元；
二、驳回原告杨某乙、石某的其他诉讼请求。
义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告重庆某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长喻才能
审判员吴振亚
人民陪审员卿胜全
二○一一年六月三十日
书记员江某
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