河南省宝丰县人民法院
民事判决书
(1998)宝民初字第X号
原告赵某某，男，一九五0年一月九日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人王大丰，系宝丰祥和律师事务所律师。
被告宝丰县房产管理局。地址宝丰县X镇X路西段。
法定代表人李某某，系该局局长。
委托代理人黄某某，男，一九五五年十二月十七日出生，汉族，系该局公房管理股股长，住（略）。
委托代理人李某宝，系平顶山法剑律师事务所律师。
第三人郜某某，男，一九五八年七月六日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人夏根立，系平顶山星源律师事务所律师。
原告赵某某诉被告宝丰县房产管理局及第三人郜某某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人王大丰、被告宝丰县房产管理局委托代理人黄某某和李某宝、第三人郜某某及其委托代理人夏根立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一九八九年二月我租用被告东街路北宅院一处开饭店至一九九八年四月，被告以翻修三间门面房屋为由让我腾出该宅院，并承诺房屋翻修后，出租时由我优先租用，出卖时由我优先购买。我按被告提出的条件腾出该房后，被告却把宅院卖给了第三人，剥夺了我优先租用、购买房屋的权利。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条规定，请求人民法院宣告其房屋买卖无效，判令我租用或购买该宅院，本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告诉称其一九八九年二月至一九九八年四月租赁我局东街路北宅院开饭店属实。但未与其签订房屋租赁合同。我局根据县城总体规划要求，于一九九七年十月决定改造该宅院临街门面房，于一九九八年五月十二日以前将该宅院临街三间木楼拆除，后因资金不足，将宅院以9.4万元的价格出售给第三人郜某某，并非是房屋买卖。故不适用《民法通则》若干问题意见第118条之规定。按照有关法律、政策规定，双方的租赁关系不受法律保护，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人诉称：按照有关法律、法规的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。原、被告虽存在租赁关系，但没有按照上述规定签订合同、登记备案。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第118条虽然规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖关系无效。”但这一规定适用于合法的租赁关系。违背法律规定的任何行为均不受法律保护。我与被告签订的房屋买卖协议是建立在公平、自愿、协商一致、等价有偿基础上的，虽然还没有办理过户手续，但我已将购房款及过户税费全部交给了被告，双方的买卖关系已经成立。请求人民法院驳回原告的诉讼请求，保护我的合法权益。
经审理查明：被告宝丰县房产管理局在宝丰县X镇X路北有宅院一处，该宅院有临街两层老木楼三间、东厢房瓦房两间、西厢房瓦房一间、北屋瓦房三间。一九八九年二月至一九九八年三月底，被告将该宅院房屋租赁给原告赵某某开饭店使用，每月租金384元。双方未签订租赁合同，由被告派人向原告收取租金。一九九七年十月被告为改建该宅院临街房，通知原告于同年十月底搬迁，后因被告的门面房与东临工商行同用一建筑图纸，工商行的房屋拆迁后一直未盖，被告也未再催促原告及时搬出，原告的租金交至一九九八年三月底。一九九八年四月份原告因被告要求搬出该宅院时，被告承诺其房屋改建后由原告优先承租。被告于同年五月将该宅院的房屋除北屋三间瓦房外全部拆除。同年六月份，被告在全体职工会上宣布，单位资金不足，无法盖房，该宅院以8-10万元的价格出售，谁出钱多卖给谁。因其单位职工无人购买，被告于同年六月二十八日将宅院以9.4万元的价格(其中含税费4000元)卖给了第三人郜某某。郜某某已将9.4万元交给了被告。同月二十九日被告与第三人又签订售房协议，该协议规定了有关事项。被告出售宅院时，无通知原告是否购买。本案在审理过程中，被告还在与未给其签订房屋租赁合同的老承租用户签订租赁合同。
本院所确认的上述事实，有租房证明、售房协议、收款收据、证人证某笔录以及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告租赁被告房屋开饭店，虽未签订租赁合同，但租赁关系已客观形成。在双方租赁关系中，被告不仅是房屋出租人，更是管理房屋租赁签订合同的主管部门，按照其职责，应当宣传有关法律规定，督促、检查辖区内租赁房屋双方办理有关手续，但被告自己出租给原告的房屋，不签订租赁合同，不完善有关手续，只派人收取原告租金，其责任应由管理房屋租赁签订合同的主管部门即被告承担。本案在审理过程中，被告还在与其未有完善房屋租赁手续的用户签订合同，说明被告允许用户继续与其签订合同。被告让原告搬出该宅院时，不是以原告不与其签订房屋租赁合同和拖欠其租金为由，终止租赁关系，而是以其改建该处房屋，让原告搬出的。并承诺待该房改建好后由原告优先承租。被告的这一承诺，说明原、被告的租赁关系未有终止，属暂时中断，待条件成熟后，由原告继续租用。原告搬出此房后，被告因故不改建房屋，将此处宅院出售时，不通知原告是否购买，就把该宅院卖给了第三人，其行为违背了自己的承诺，侵害了原告购买宅院的权利。按照有关法律规定，出租人出卖出租房屋时，应当通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖关系无效。为此，原告要求宣告被告与第三人房屋买卖无效、在同等条件下其有优先购买权的诉讼请求，应予支持。被告与第三人以原告未有给被告签订书面租赁合同为由，要求驳回原告诉讼请求的请求理由不足，应不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第一百三十四条第(一)项、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(修改稿)第一百三十二条之规定，判决如下：
被告宝丰县房产管理局与第三人郜某某房屋买卖无效；原告赵某某在同等条件下享有优先购买权。
案件受理费3210元，其他诉讼费250元，勘验费300元，共计3760元，由被告宝丰县房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长朱福贵
审判员李某友
代理审判员何鸿志
一九九八年八月二十日
书记员杨晓娜
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